房地产行业专题长三角区域研究（三）：上海楼市跑赢全国但内部显著分化

优于大市 长三角区域研究（三）：上海楼市跑赢全国但内部显著分化 核心观点 行业研究·行业专题 房地产 上海楼市表现持续优于全国。2023年，我们推出房地产区域研究系列报告，时隔三年全国楼市区域分化趋势持续加强，上海不论新房还是二手量价表现均优于全国。新房端，上海2025年新房成交额相当于高峰期2022年的69%（全国2025年仅相当于高峰期2021年的45%）；新房成交均价2021年以来持续走高，2025年较2023年增长23%（全国2025年较2023年高点降幅8%）。二手房端，全国和上海二手住宅销售额2023年以来均相对平稳（成交套数提升弥补房价下跌），全国44城二手挂牌价较高点下跌38%，而上海跌幅32%更窄。此外，上海人均居住面积更少（上海31㎡，全国42㎡）且楼龄更老（上海七成建于2010年前，全国仅五成），改善需求潜在空间也较大。 优于大市·维持 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 放宽落户效果明显。上海虹吸全国人口和购买力的能力与发达国家虹吸全球的能力相仿。在房价下行期，投资需求几乎消失，户籍人口增量比常住人口更影响购房需求。上海从2020年放宽落户门槛，通过人才引进、居转户、留学生落户2021-2025年均10.2万组，较2015-2019年均增长近8万组。以2024年为例，上海户籍迁入27.6万人，通过上述方式落户10.5万组，而上海当年住宅成交不过26.3万套（新房5.7万套、二手房20.6万套）。对比来看，同为一线城市医疗教育资源佳的北京2017年以来户籍人口迁入规模保持相对平稳，我们认为这是上海楼市比北京韧性强的重要原因之一。 但上海新房和二手热度分化明显，有全国共性原因也有本地老龄化的影响。之前历次周期，上海新房和二手的量价走势一致，2023年以来却明显背离，2025年二手房成交套数占比从2022年的62%提升至83%，且一二手套均成交总价之差从2021年190万元提升至2025年650万元。一二手热度差异除了全国共性的原因外，上海新房在限价和小户型约束放松后，2025年套均成交面积和均价分别较2021年增长12%和49%，部分客群持币观望或转向二手房；而二手房端，本地老人是低总价老公房的主要业主群体，老龄化率位居全国前列叠加房产投资情绪下行，意味着房产代际转移加速、子女脱手意愿增强，这部分房产挂牌量增加，正好由上海限购放松过程中释放的预算有限的刚需客群承接，因此二手房成交热度高但200万元及以下低总价房源的成交占比从2023年10%提升至2025年40%，一二手价差拉大导致卖旧买新置换链条难以打通，新房2023年来可售库存虽有所下降，但出清周期升至历史高位。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局2026年1-5月房地产数据点评-5月房价指标持续边际好转，关注地产股估值修复空间》——2026-06-17《房地产行业2026年中期投资策略-关注数据边际转好带来的估值修复空间》——2026-06-15《统计局2026年1-4月房地产数据点评-销售量价持续改善，建议继续增配地产股》——2026-05-20《近期地产数据观察-淡季不淡延续，建议继续增配地产股》——2026-05-13《统计局2026年1-3月房地产数据点评-销售量价边际改善，地产股配置价值提升》——2026-04-17 上海不同区域人口结构和住房成交趋势显著分化，远郊新房表现弱于全国。为方便比较，我们将上海划分成3个区域，分别是市区7区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）、近郊4区（浦东、宝山、闵行、嘉定）以及远郊5区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明）。落户放松后，近郊新增人口最多，2024年户籍人口占比为43%，较2019年提升3个百分点，尤其浦东受益于张江和临港政策，增量居前。各区域住房供需均衡，只是越靠近市区存量楼龄越老。各区域新房成交分化但二手房趋势相仿，2025年，市区、近郊的新房成交额分别相当于高峰期2022年的97%和66%，而远郊仅相当于高峰期2021年的30%（甚至弱于全国水平的45%）。房价也在分化，市区和近郊新房成交均价持续上涨，而远郊的下行趋势和幅度（2025年较2023年高点降幅7%）与全国整体基本一致；远郊二手房成交均价较高点跌幅也最大（市区-23%、近郊-26%、远郊-28%）。2025年，各区域新房可售库存的出清周期（市区12个月、近郊14个月、远郊29个月）同样也是远郊表现最弱。 市区新房量价的亮眼表现很大程度上依托黄浦区。进一步拆解各区域新房和二手房的成交细项，2025年，上海各区域新房套均成交面积均相比2022年上涨（市区160㎡/+20%、黄浦314㎡/+46%、剔除黄浦的市区137㎡/+5%、近郊118㎡/+5%、远郊112㎡/+4%），二手房趋势相仿（市区76㎡/+11%、剔除黄浦的市区75㎡/+11%、近郊86㎡/+6%、远郊95㎡/+2%）；新房套均成交总价较2022年均有提升，但各区域涨幅差异较大（市区2210万元/+47%、黄浦5857万元/+138%、剔除黄浦的市区1678万元/+14%、近郊846万元/+26%、远郊485万元/+3%），而二手套均成交总价下行（市区495万元/-14%、剔除黄浦的市区471万元/-13%、近郊357万元/-22%、远郊222万元/-27%）。作为上海公认的核心板块，黄浦更受益于新房限价打开和户型松绑，2025年新房成交均价18.6万元/㎡（较2022年+61%）、套均成交面积314㎡、套均成交总价5857万元，二手房成交均价10.0万元/㎡（较2022年-34%）、套均成交总价952万元，均领先于其他区域，但一二手差异也大。我们认为，主要因为黄浦新建大平层的供应规模持续提升，对限购放松后获得新房票、且价格敏感度相对低的高净值客群而言，二手大平层不再独占地段稀缺性，溢价能力下降。但当新房价格涨幅过快，这部分客群也可能切换至二手市场。 与市区相比，远郊新房受到的冲击较大，与全国新房量价下行的逻辑相似。在房价上行期，购房者有投资意愿，会偏好更低的投资成本和更高的回报率，更愿意相信欠成熟但有发展规划地段的成长性，对偏远区域（如奉贤、青浦）的容忍度较高。但在房价下行期，购房者会优先满足自住需求，更看重通勤便利度、医疗教育资源兑现度等因素，因此，远郊新房和二手房价表现均比市区和近郊疲软。此前上海市区二手房价较高，对于部分购房者的预算而言遥不可及，但随着二手房价快速下行，2025年市区二手房套均总价495万元已经接近远郊新房的485万元，而近郊二手房套均总价更是降至357万元。对近郊集聚人口而言，市区和近郊二手房的吸引力提升。对远郊的常住人口而言，远郊存量房楼龄普遍较新，二手房价下行后性价比较高，相对新房的吸引力也在提升。观察到远郊新房和二手房套均成交面积差异（17㎡）小于近郊（32㎡）和市区（84㎡），正是因为远郊一二手的楼龄户型差异较小。 投资建议：上海楼市跑赢全国，但楼市分化不仅局限在城市间，而已经扩大至城市内部。如果将上海划分为市区7区、近郊4区、远郊5区分开衡量，楼市表现差异明显，市区虹吸全国购买力，近郊集聚外来人口，而远郊楼市尤其是新房表现并没有明显优于全国其他城市。2026年以来，上海二手房供需端均明显改善，一方面挂牌量较年初下降、挂牌价较年初提升；另一方面低总价房源成交占比下降，置换链条逐渐打通。2026年前5月，上海二手住宅销售套数累计同比+12%，优于全国18城累计同比+1%，二手市场在不以价换量的前提下出现好转，有望传导到新房端，也确实观察到2026年4月以来新房可售库存的出清周期环比下滑。考虑到区域分化加剧，上海楼市率先复苏但传导到其他城市的路径并不清晰，而各城市内部基本面改善出现点状机会的概率提升。对房企而言，精准投资能力的重要性加大。个股端，我们推荐折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国，以及重仓上海的中介，如贝壳-W、我爱我家。 风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 内容目录 前言..........................................................................8上海楼市表现优于全国，放宽落户效果明显........................................8上海楼市量价相对全国市场坚挺，且住房改善需求空间更大..................................8发达地区吸引人口流入，上海放宽落户门槛后迁入人数明显增长.............................13上海一二手趋势背离，有共性也有老龄化影响.....................................19上海历经楼市周期调控经验丰富，但本轮新房和二手分化明显...............................19外来年轻人口改善本地人口老龄化结构，房源换手需求增大.................................25内部区域分化，近郊人口增长，远郊新房疲软.....................................30近郊新增户籍人口最多，各区域住房供需均衡但市区楼龄更老...............................30各区域新房成交分化但二手房趋势相仿，远郊新房表现弱于全国.............................35黄浦是市区新房支撑主力，市区二手套均总价降至接近远郊新房.............................40投资建议.....................................................................45风险提示.....................................................................45 图表目录 图1：全国历年新建商品住宅销售额及同比....................................................8图2：上海历年新建商品住宅销售额及同比....................................................8图3：全国历年新建商品住宅成交均价及同比..................................................9图4：上海历年新建商品住宅成交均价及同比..................................................9图5：30城新建商品房单月成交面积及同比....................................................9图6：上海新建商品房单月成交面积及同比....................................................9图7：全国历年二手住宅交易额及同比........................................................9图8：上海历年二手住宅交易额及同比........................................................9图9：全国历年住宅交易额分类型占比............................................