长三角区域研究（三）：上海楼市跑赢全国但内部显著分化

上海楼市表现持续优于全国，主要原因包括放宽落户政策吸引大量人口流入，以及住房改善需求空间较大。具体表现为：

• 量价表现优于全国：2025年，上海新房成交额相当于高峰期2022年的69%，成交均价较2023年增长23%；二手房销售额相对平稳，成交套数提升弥补了房价下跌，2025年跌幅较全国更窄。
• 放宽落户效果明显：2021-2025年，上海通过人才引进、居转户、留学生落户等方式吸引大量人口，年均增长近8万组，远超2015-2019年的增长水平，户籍人口增量对购房需求影响显著。
• 住房改善需求空间大：上海人均居住面积仅为31㎡，远低于全国平均水平，且存量住房楼龄较老，70%建于2010年前，改善需求释放潜力大。
• 一二手市场分化明显：2023年以来，上海二手房成交量持续走高，而新房成交量下滑，一二手套均成交总价差距从2021年的190万元拉大至2025年的650万元。主要原因包括：
  • 全国共性原因：房价下行期，居民更倾向于购买二手房，因其品质和配套设施确定。
  • 上海特殊原因：新房限价和小户型约束放松后，改善客群持币观望，转向二手房市场；老龄化导致房产代际转移加速，子女脱手意愿增强，低总价老公房挂牌量增加，承接了刚需客群。
• 区域分化加剧：
  • 近郊：新增户籍人口最多，人口结构年轻，住房供需均衡，新房和二手房表现相对坚挺。
  • 市区：虹吸全国购买力，新房量价表现亮眼，但库存增加，去化周期上升，主要受黄浦区支撑。
  • 远郊：新房和二手房表现均弱于全国，受全国新房量价下行逻辑影响，且存量住房楼龄较新，相对新房的吸引力提升。
• 二手房市场好转：2026年以来，上海二手房挂牌量下降，挂牌价提升，低总价房源成交占比下降，置换链条逐渐打通，市场在不以价换量的前提下出现好转，有望传导到新房端。
• 投资建议：推荐折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国，以及重仓上海的中介，如贝壳-W、我爱我家。

风险提示：上海房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。