上海楼市分化到“扎心”，闵行这个盘热到三开三罄！

项目表现：三开三罄创造典型热销样本 2025年上海新房市场区域分化特征显著，闵行区作为近郊产业、人口基底较好的区域，楼市整体较好。根据58安居客研究院项目洞察数据，2025年1-9月，上海市与闵行区找房热度变化趋势相似，2月春节期间热度下滑至谷底，3月中旬提升至高位，之后在5月和8月有两次较大波动，从2月底到9月中旬，闵行区找房热度都明显高于上海市全市水平。 本次要诊断的项目就位于闵行区的梅陇板块，从今年4月首次开盘至今，连续3次开盘，其中2次触发积分制，几乎实现了“三开三罄”。 该项目由保利置业公司打造，小区总建筑面积8.5万方，规划建设8栋高层，容积率1.8，销售均价8.4万元/平方米。 9月底将要进行第四次开盘，将推出52套房源，为131、152平方米的四室。预计将延续“日光”态势，成为2025年上海楼市“区域分化”下的典型热销样本。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。 项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目90天内客户重合度最高的3个项目，从这3个项目的位置来看： 保利光合上城/跃城距离本案5公里左右； 保利外滩启PARK77位于杨浦区，保利·海上瑧悦位于宝山区，距离本案20公里以外； 可见本案的竞品项目在周边并无竞品，主要分布在较远区域。 项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，该项目因“偏科”严重，综合竞争力评分38.8，综合排名第4位，比其他三个竞品分数都低一些。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 指标说明：项目综合竞争力根据找房热度、客户分流、户型匹配、配套得分、价格优势五个维度综合评分得出。 从58安居客楼盘洞察的五个维度来看，本案与竞品对比起来，优劣势较为明显，其中： 配套得分、价格优势略高于竞品平均水平； 户型匹配、客户重叠、找房热度明显低于竞品平均水平； 项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：当前项目找房热度和转化情况较好。与竞品项目相对比，该项目当前热度指数281.6，热度情况较好。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近90天内线上看房人数约2228人，最近30天看房人数超999人。可见从线上热度到线下转化，整体情况较好。 （2）客户分流：相对有一定分流压力。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为0.83，压力数值并不是特别大，但处于众多竞品压力排列的首位，有一定的分流压力。 （3）周边配套：交通便捷、医疗、教育资源优渥，商业生态宜居。在交通方面，本案1公里处有15号线景西路站；在商业配套方面，1公里内有兴梅路尚乐坊、绚荟城、海梦一方、麦多生活广场等成熟商业，商业资源丰富；医疗资源方面，1公里内有复旦大学附属中山医院（闵行梅陇院区）；教育资源方面，1公里内有闵行区春申景城幼儿园，有优质的闵行实验小学（景城校区）、莘松中学（兴梅校区）；生态环境方面，2公里内有锦梅公园、梅陇生态公园。 （4）户型匹配：户型契合市场需求，搭配高赠送率和宽敞的空间设计。根据我们的产品供需分析，项目所在的闵行区，90-120平方米的三室供不应求情况最明显，供需不匹配度指数为-0.22，其次是120-140平方米的四室，供需不匹配指数分别为-0.11。 本案今年4月首次开盘104套房源，主力户型为108平方米的三室，128、149平方米的四室，主力户型都符合地区需求，认筹数达240组； 6月第二次开盘80套房源，主推108平方米的三室，128、133平方米的四室， 认筹数量达200组； 8月第三次推售168套房源，主推108平方米的三室，128、149平方米的四室，认筹数达283组。 三次开盘推出352套房源，都是该地区客群急需的户型。 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 另外从户型设计方面来看，本案户型也是根据市场需求精心设计。 建面约108平方米的三室户型，总价约820万-880万。该户型三开间（2个卧室+客厅）朝南，约4.85米的横厅提供开阔空间感；其“KDKG一体化”设计（厨房－餐厅－客厅－阳台一体化联通），有效打破空间界限，实现视野通透与利用率的双赢；全屋5个飘窗，赠送面积超11平方米，性价比突出。 建面约128平方米的户型，典型的紧凑型四房，降低总价门槛。该户型做到了四开间（3个卧室+客厅）朝南，全长13.8米的南向面宽；主卧L型转角飘窗，提供270°无界景观视野；全屋7个飘窗赠送近15平方米的超大实用面积。 建面约149平方米的4室，总价约1200万-1320万（28套）。该户型拥有“一梯一户”的设计，业主可私享独立电梯厅；四开间（3卧室+客厅）朝南设计，并拥有约5米面宽的客厅。 （5）价格水平：定价适中，与竞品价格形成错位竞争： 项目所在的梅陇板块是9月闵行区找房热度的第二位。当前，该板块商品住宅销售均价约7.5万元/㎡，本盘单价约8.4万元/平方米的价格，略高于区域均价。 从总价上来看，本案108平方米的户型总价约820万-880万；128平方米的户型总价段在1000万-1120万；149的户型总价在1200万-1320万。 与竞品的价格对比来看，远高于本案价格的保利外滩启PARK77位于杨浦区，单价13.5万元/平方米左右。近期蓄客期间，推售的主力户型为100平方米的三室、137平方米的4室。100平方米户型总价段在1200万-1300万。137平方米户型总价差异较大，低区约1582万-1815万，中区1830万-1950万，高区2000万左右。该项目的地段、教育资源更为优越，但总价和本案价差较大，因此预算相对低，更注重性价比的客群会选择本案。 另外一个竞品保利光合上城/跃城，位于闵行区颛桥板块，主力户型为95-143平方米的三房和四房，单价为6.5万元/平方米左右，总价段在500万-1100万，对于预 算较低的客户有一定的吸引力。但医疗和商业配套资源较为薄弱，对地段和配套在意的客户会更倾向本案。 整体看来，本案周边竞品的产品定位和定价，对本案形成的竞争压力较大。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 综合分析下来，本案热销核心在于精准契合市场需求： 首先，区域优势显著。闵行1-9月找房热度持续高于全市，梅陇为闵行9月找房热度第二板块，购房基础扎实。 第二，配套优渥。1公里内有15号线景西路站、多座成熟商业体、复旦中山医院闵行院区及优质中小学，2公里内有生态公园，宜居性强。 第三，是户型适配。主力108-149平方米三室/四室，精准对应区域供不应求的90-120平方米三室、120-140平方米四室，且高赠送（108平方米赠11平方米等）、空间设计合理。 第四，定价错位。8.4万/平方米虽略高于板块7.5万/㎡，但低于杨浦竞品（13.5万/平方米），较闵行颛桥竞品（6.5万/平方米）配套更优，精准吸引注重性价比与配套的客群；线上转化亦佳，近90天线上看房2228人，30天超999人，热度变现能力强。 58安居客研究院楼盘洞察2.0数据平台，可帮助您动态看清项目市场站位，精准捕捉目标客群偏好，实时掌握竞品攻防动态，让项目定位、定价、推售、说辞决策快人一步！扫描下方二维码，填写试用申请，即可免费试用，或者添加客服微信进行咨询。