逆势破局！这个远郊盘以精准定位和产品创新，登顶区域销售三冠王

项目表现：项目获2025年上半年上海市金山区销售榜单三冠王 金山是上海新房销售去化速度较差的一个远郊区，线上热度整体较低，这次我们想诊断的项目就位于金山区。该项目自2024年4月30日首次开盘至2025年7月，在一年多的时间内已销售841套（网签数据），平均月均销售五六十套。 2025年1—6月，本案在成交面积、金额、套数三个销售指标上，获得上海市金山区销售榜单三冠王，在金山新城板块市占率达52.6%，是整个金山区卖得最好的项目。 该项目由建发房产公司打造，总规划为一个18万平方米的中大型社区，容积率仅为1.8，总规划户数1417套。 住宅规划由97㎡-128㎡的小高层（17F）和132㎡-203㎡的洋房（5～11F）组成，均价33000元/㎡起。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 从安居客找房热度周度数据来看，该项目在1月下旬开始热度突增，持续到3月下旬之后，热度波动式下降，在5月初至7月初较为平稳，7月中旬后下降明显。 整体来看，该项目在每次推盘期热度整体都较好，接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。 项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目90天内客户重合度最高的11个项目，从这11个项目的位置来看： 复地星愉湾、建发观唐府、佳运·汇龙府距离本案3公里以内； 云湖壹号·云邸位于金山区亭林板块，距离本案4-10公里； 新华星耀东方、华纺·棠樾、高尔夫社区汤泉美地城距离本案11-20公里； 中国铁建·熙语位于奉贤区，古美阅华位于闵行区，国印东方位于金山区朱泾板块，上实滨湖城·海源别墅位于青浦区，距离本案都在20公里以外。 可见本案的竞品项目分布范围较广，有很多其他区域的竞品。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 为找到项目症结所在，我们将该项目与竞品进行了对比分析，围绕找房热度、产品与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平等几个核心维度展开，并据此得出项目与竞品的综合竞争力对比结果。总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。 从58安居客楼盘洞察的五个维度中，本案比较有优势的主要为户型匹配和价格优势，明显高于竞品的平均指标，配套得分与平均水平基本持平，找房热度和客户分流情况要明显低于竞品平均水平。 项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：项目热度中等偏下，有较大提升空间。与竞品项目相较，该项目的找房热度位于竞品平均水平中下水平。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近90天内线上看房人数超约1200人，在最近30天，看房人数约400人以上。整体热度并不是特别高，今后可加强线上运营推广。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （2）客户分流：分流压力适中，需时刻敏锐观察市场变化。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为1.1，在竞品与平均值相同。这种情况表明，该项目在与竞品项目中，有较强的竞争力，但需持续关注市场动态与客户需求演变。尽管当前分流压力不大，但竞品可能通过价格调整或营销升级缩小差距。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （3）周边配套：公共交通配套薄弱，其他配套满足生活需求。在交通方面，但距杭州湾大道龙航路约400米，距龙航路杭州湾大道约600米，距离金山铁路金山卫站约5公里，但缺乏地铁；商业配套方面，距万达广场约900米，距正荣河滨商业广场约2.5千米；医疗方面，距复旦大学附属金山医院约900米；教育资源较为丰富，在2公里范围内有金山区前京幼儿园、金山区山阳小学、山阳中学、上海师范大学附属金山前京中学等；生态环境方面，在2公里内有马棚文化公园、金山新城公园等丰富的生态资源。 （4）小区设计：1.8容积率低密小区，配以“一轴三进五园九景”的诗画美学园境。该项目容积率仅1.8，是金山新城高品质的小高层+洋房社区。在园林设计上，项目致敬金山枫泾古镇，取法江南水乡记忆，打造了三进归家礼制和五大主题园林。社区内不仅 拥有天然河道景观，同时引水入园，融入江南记忆水脉。一条溪水归家绿轴，将园区三进礼序，五大主题园林及风雅九景紧密连接，贯穿南北。 （5）户型匹配：填补市场需求，并提升赠送面积和得房率。根据我们的产品供需分析，项目所在的金山新城板块90-120㎡的三房、120-140㎡的四房、140-180㎡的四房都较为稀缺，180-220㎡的四房也供小于求。尤其是90-120㎡的三房供需不匹配度指数为0.16，缺口明显。而本盘推出的主力产品中有97㎡、108㎡三房的高层，还有128㎡、129㎡、132㎡的四房，少量190㎡、203㎡的四房，恰好契合板块内购房者的产品需求。 该项目在户型设计上也进行了创新，大多采用横厅提升了社交空间的尺度感，满足了大面宽、短进深的要求。 例如108㎡、128㎡户型做到四开间（客厅+餐厅+2卧室）朝南，128㎡四房实现6.8米横厅+ 270°环幕阳台，采光面较传统户型扩大50%；149㎡、162㎡户型达到五开间（客厅+餐厅+3卧室）朝南，149㎡洋房得房率超80%。不仅提高房间采光，还可以增加阳台面积，每间卧室都添加飘窗提高附赠使用面积。并且洋房产品以电梯独立入户厅增强归家仪式感。 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总 所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （6）价格水平：板块内高于竞品，但形成产品错位竞争。项目所在的金山新城板块是7月金山区找房热度第二的板块。当前，该板块商品住宅销售均价约3.1万元/㎡，略低于本盘。相较于竞品，本盘单价3.4万元/㎡，比竞品均价略高一点。同一个板块内的建发观唐府、佳运·汇龙府价格略低于本案，建发观唐府的小户型产品主要为93㎡、99㎡的三房，大户型产品为162㎡、174㎡、188㎡的叠加别墅，大户型产品与本案差异较大；佳运·汇龙府主力户型都为150㎡以上的四房、五房，小户型产品为少量123㎡的三房，同质化产品少。而价格较高的古美阅华位于闵行区七宝板块，上实滨湖城·海源别墅位于青浦区朱家角板块，中国铁建·熙语位于奉贤区西渡板块，主要竞争的是其大户型改善产品。因此总体上，本案与竞品形成了错位竞争。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 小结：通过综合诊断分析，我们发现，该项目之所以能销售去化突出，主要有几点原因。 首先，是户型与市场需求精准匹配。打造的主力户型精准填补金山新城板块缺口，虽均价3.3万/㎡略高于板块均价，但通过差异化户型（如190-203㎡改善型产品）与竞品形成错位竞争，避免同质化价格战，并以得房率优势提升产品性价比。 第二，以过硬的产品品质，将“好房子”的理念具象化。通过提高小区的美学性和功能性，提高房子本身的户型设计和质量，把“好房子、好小区”的高品质具象化地凸显出来。 第三，突出配套的均衡性。虽然商业、医疗、教育等资源齐全，生态优势突出，弥补公共交通短板。 第四，精准把控推盘节奏，降低竞争压力。减少区域竞品的集中竞争，且项目综合竞争力（户型、价格）显著优于竞品平均水平。 但项目线上竞品分布地域较广，会有被分流客户的风险，建议加强线上营销布局，以稳定市场格局。