远郊新城改善盘突围术：用“需求精准打击+价值深挖”破局红海市场

项目表现：热度较低的奉贤区首开几乎售罄 2025年1—8月，上海奉贤区新房楼市交易热度低于全市平均水平，而该项目在2025年7月开盘推出100套房源，主要为115平方米和119平方米的三房，认筹率达157.0%，开盘就几乎售罄。 该项目由奉贤新城公司打造，总规划为一个18.6万平方米的中大型社区，容积率2.2，规划12栋16—25层高品质住宅，总规划户数778户。主力户型有107—119平方米的小户型，以及140、160、180、235、288平方米等大户型，均价3.9元/㎡左右。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 从安居客找房热度周度数据来看，该项目在2月春节过后找房热度快速升温到60，之后在60上下波动，开盘前3周热度快速提升至80以上。 整体来看，该项目在推盘期热度较好，接下来我们将尝试从五个维度来对该项目进行全方位的扫描，试图找到该项目的成功密码。 项目诊断步骤一：识别项目竞品 我们通过分析两个项目间的客户重叠情况来判定竞品关系，客户重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。我们挑选出该项目90天内客户重合度最高的6个项目，从这6个项目的位置来看： 上海奉贤御湖境距离本案3公里以内； 上江南·璟荟名庭、奉发云境PRO、中建御璟园距离本案4-5公里； 中国铁建·熙语、象屿江湾悦府距离本案6-10公里。 可见本案的竞品项目主要为奉贤区新城周边的项目。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 项目诊断步骤二：项目综合竞争力比较 我们将该项目与竞品进行对比分析，围绕找房热度、产品与市场需求的契合度、受其他项目的分流影响、周边配套完善程度、价格水平等几个核心维度展开，总体测评显示，该项目在与竞品的比较中，综合竞争力处于中等偏上水平，显著高于竞品均值水平。 项目诊断步骤三：细项分析，找到核心影响因素 （1）找房热度：项目线上找房热度中等偏上，但仍有较大提升空间。与竞品项目相较，该项目的找房热度在中等偏上水平。据安居客平台统计的项目数据显示，本盘近90天内线上看房人数约800人，最近30天看房人数超约400人，有待进一步提升。 （2）客户分流：分流压力较大，需加强精准营销。从项目客户被其他项目分流的情况分析，该项目分流压力值为1.21，处于众多竞品的中等偏上位置。这种情况表明，该项目需警惕客户流失风险，建议通过差异化服务或精准营销强化竞争力，以缓解分流压力并巩固市场地位。 （3）周边配套：配套资源丰富，可满足生活需求。在交通方面，1公里左右有5号线奉贤新城站，并且有BRT南桥汽车站公交站，自驾2公里内可以上沪金高速；商业配 套方面，3公里内有龙湖上海奉贤天街、新世界休闲生活广场（奉贤店）等；医疗方面，3公里内有古华医院、上海交通大学医学院附属新华医院（奉贤院区）等；教育资源较为丰富，在3公里范围内有上海市奉贤中学附属小学、弘文学校、上海市奉贤中学附属初级中学、奉贤区实验中学（崇实校区）、上海市奉贤中学等；生态环境方面，在3公里内有市民公园、五一公园、上海之鱼等丰富的生态资源。 （4）户型匹配：填补市场需求，以高品质空间尺度提高产品竞争力。根据我们的产品供需分析，项目所在的奉贤区，90～120平方米的三室，140～180平方米的四室明显有略微的供不应求，供需不匹配度指数为-0.08和-0.05。该项目在7月首次开盘时，推出的户型为115和119平方米的3室2厅，契合区域内购房者的产品需求，未来规划的140平方米以上的大户型，也正好满足该区域的需求。 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 另外，从户型设计来看，该项目也有很多亮点。在奉贤区域，115和119平方米面积户型可能会兼顾功能性而做成四室，而本案照顾到空间的舒适性，都做成了舒适的三室。 例如115平方米的3室2厅，做到了四开间朝南（餐厅+客厅+2个卧室），超大阳台+2飘窗增强空间感。入户门连通厨房设计，方便入户放置物品的便捷性。 （5）价格水平：合理定价，错位竞争：项目所在的奉贤新城板块是8月奉贤区找房热度第1的板块。当前，该板块商品住宅销售均价约4.4万元/㎡，明显高于本案。相较于竞品，本盘单价约3.9万元/平方米的价格，在竞品中属于中等偏低。 与本案价格接近的上海奉贤御湖境，同属于奉贤新城板块，地段配套优势与本案相似，主要推售产品为107平方米的三室和123、140、175平方米的四室，与本案7月推售的产品同质化较低。 另外同板块的中建御璟园，近期推售的为99平方米的小三房和133平方米的大三房，其他产品为150-230平方米的联排别墅，户型虽然与本案有相似度，但重合度较低。 价格较高的象屿江湾悦府，同属于奉贤新城板块，均价5.56万元/平方米，主力产品为123、138平方米的叠墅，76、93、97平方米的三室，143平方米的四室，与本案的户型产品差异性较大。 价格低于本案的中国铁建·熙语，位于奉贤区西渡板块，地段相对本案要差一点，并且三室户型主要为100平方米、91平方米的小户型，产品差异性明显。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 综合分析下来，本案热销可归纳为以下三点： 其一，精准需求匹配：项目通过市场调研，推出115㎡、119㎡三房户型，填补奉贤新城90-120㎡三室供不应求的空白（供需不匹配度指数-0.08），并创新设计四开间朝南、超大阳台等空间，提升居住舒适性。 其二，价格错位竞争：均价3.9万元/㎡，显著低于板块均价4.4万元/㎡，与竞品形成差异化定价（低于象屿江湾悦府的5.56万，高于地段较差的西渡项目），吸引价格敏感型购房者。 其三，全维配套支撑：1公里内地铁、BRT覆盖，3公里内汇聚龙湖天街等商业、新华医院等医疗资源，以及奉贤中学等优质教育资源，生态资源丰富，形成“15分钟生活圈”。