房地产行业周报：楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口

楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2026年06月22日 核心观点 ⚫周观点： 本周国家统计局公布了1-5月全国房地产数据，一方面我们看到总量数据依然承压，房地产投资和新开工面积累计同比降幅继续扩大，库存面积环比4月继续下滑但幅度并不明显，房地产仍然是固定资产投资和消费的主要拖累项，结合上周央行公布的5月居民户贷款数据，为近几年5月首次出现负增长，显示需求端仍然预期不振，我们判断十五五期间宏观层面房地产去库仍是重要课题，当前楼市的结构性回暖传导至全国系统性改善仍需要较长时间，参考日本经验预计需要5年往上；另一方面，核心城市房价结构性改善特征继续强化，京沪二手房价格已经连续4月上涨，广深连续3月上涨，其中深圳房价月环比涨幅逆势走阔0.3pct，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有10个，连续3个月不低于10市二手房价环比上涨，为2023年下半年以来首次出现。需要指出的是，不同城市房价改善逻辑并不完全相同，楼市呈现明显的K型分化特征，上海涨价主力是300万以下的低总价段房产，背后逻辑是房价急跌、租金边际企稳导致租金回报率提升，而公积金贷款额度提高导致租金回报率结构性跑赢房贷利率，也一定程度上体现了刚需依然充足只是此前受制于购买力。与之形成对比的是深圳的房价改善主力是500万以上的高总价段房源，这当中一方面有土地资源相对匮乏供给稀缺的因素，另一方面也体现了新兴产业财富效应对楼市购买力的边际支撑，近期杭州、苏州等地也呈现出类似的结构性特征，此外也在一定程度上体现了高净值人群对核心资产仍然有配置需求，而高净值人群往往对市场信号也更为敏感。值得强调的是，从日本经验看，只需核心城市房价企稳改善地产股行情便可率先启动，无需全局房价反转。近期地产股的震荡回调除了科技板块的逼空因素外，也体现了市场对于楼市中继反弹的担忧，而数据的季节性走弱也很难给到市场超预期的信心。我们重申对于核心城市今年房价筑底，明年涨价的基本面判断，也再次提示下一个择时窗口可能在三季度末的配置建议，未来可逢低布局。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分2026-06-15京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，沪深持续回暖，上海近十五周上行，深圳三连涨。上海挂牌价周环比+0.09%，涨幅走阔回落0.10pct，近十五周呈上行趋势；深圳挂牌价周环比+0.01%，涨幅回落0.04pct，已连续三周上行；北京挂牌价周环比-0.12%，跌幅与上周持平；广州挂牌价周环比0.11%，跌幅收窄0.02pct；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.92%、+1.61%、-2.21%、-0.60% 挂牌量方面，一线除北京外整体回落，上海近十四周下行，广州十五连降，深圳环比转负。北京周环比转正（+0.40%），四连降后有所上升，年初至今累计下降9.27%；上海周环比-0.55%，降幅扩大0.27pct，近十四周呈下行趋势，年初至今累计下降10.54%；广州周环比-0.15%，降幅扩大0.09pct，已连续十五周下降，年初至今累计下降4.92%；深圳挂牌量周环比转负（-0.29%），年初至今累计增加2.13%，涨幅较去年同期大幅回落27.46pct。 实时成交方面，北京、广州、深圳持续回落。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至6月20日，北京周环比-8.1%，降幅扩大5.7pct，已连续三周回落；广州周环比-16.7%，降幅扩大6.5pct，已连续两周回落；深圳周环比-9.4%，降幅收窄2.8pct，已连续四周回落。网签方面，截至6月20日，北京周环比转负（-11.8%）；上海周环比转负（-18.8%）；深圳周环比-17.3%，降幅走阔13.9pct，已连续五周回落。 2.新房： 新房成交方面，深圳再度上行，北京、上海、广州持续回落。北京新房成交三连降，周环比-11%，降幅收窄3pct；上海连续四周下行，周环比-8%，降幅收窄8pct；广州连续五周下行，周环比-10%，降幅扩大1pct；深圳周环比转正（+4%）。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+31%、+13%、-24%。 投资建议与投资标的 择时建议参考周观点内容，标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：A/H地产指数均跑输比较基准....................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅0.95%，跑输沪深30041.1.2：H股板块：内房股、港资房企指数均跑输恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：合肥城建周涨幅21.41%51.2.2：H股个股表现：龙湖集团周跌幅19.77%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海近十五周上行，深圳三连涨..................................................................72.2：挂牌量：一线除北京外整体回落................................................................................82.3：成交量：北京、广州、深圳实时成交持续回落.........................................................102.4：议价率：上海四连降，深圳月环比转负...................................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：深圳再度上行，北京、广州、深圳持续回落..................................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存周环比转正............................................................13 四：房企融资：华润置地新增债券融资45亿，加权融资成本1.56%...........14 五：行业政策及新闻：5月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%......15 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................16 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅0.95%，相对沪深300收益-5.59%................................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中游...........................................................................4图3：香港内房股周跌幅12.03%、港资房企周跌幅1.66%，相对收益分别为-10.70%、-0.32%.5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国周环比-0.11%...............................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.10%.............................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.40%..................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.55%...................................................................10图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.15%...................................................................10图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.29%...................................................................10图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-3.3%...............................11图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-8.2%..........