深度报告 证 券 研究报告 请务必阅读投资评级定义和免责条款 物业管理服务 行业回归理性，步入提质增效、独立发展新阶段 行业报告 2023-05-30 星期二 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email: chenxin@gyzq.com.hk 投资要点 ➢ 物管服务行业规范发展，市场规模将保持双位数增长 我国物管服务行业从无序乱象到规范化发展历经四十余年，如今市场已步入规范化、市场化发展时期。物业管理服务作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，伴随中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高，预期将提升对物业管理服务的需求，预期物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，5年CAGR为13%。 ➢ 市场竞争日益加剧，行业迎来新发展阶段 因物管行业自身壁垒较低，随着行业不断发展、规模不断扩大，市场参与者众多，竞争格局分散。为更好的巩固和提升市场地位、应对激烈的市场竞争环境、满足业主对物业服务日趋专业化、标准化的需求、同时降低对关联方的依赖，物企持续加强第三方外拓能力，理性参与收并购，注重品牌力、服务能力、管理能力等综合实力的打造，巩固扩大基本盘；同时深挖贴近业主需求的增值服务，丰富产品品类，提升服务渗透率，为物服企业打开“第二增长曲线”。物企迎来聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力和品牌价值提升的提质增效、独立发展的新阶段。 ➢ 投资建议 在投资上我们建议围绕两大主线：一、国央企物企。具备政府信用背书和资本优势、有母公司稳定的项目输出、第三方外拓及收并购积极、经营及业绩稳定性较强，推荐关注华润万象生活(1209.HK)、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、越秀服务（6626.HK）；二、优质民营物企。 短期受疫情、地产流动性危机等外部因素扰动，估值受损较多，但基本面仍然扎实，具备一定规模化、品牌化优势，成长确定性相对较高，后期业绩及估值有望修复且可呈现较高弹性，建议关注碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)。 2 深度报告 目录 1. 物业管理服务行业基本概念 ................................................................................................................................................. 4 1.1基础物管服务 .................................................................................................................................................................... 4 1.2增值服务 ............................................................................................................................................................................ 6 2. 物管行业发展历程：从无序乱象到规范化、市场化发展.................................................................................................. 7 3. 物管行业发展现状及展望 ..................................................................................................................................................... 8 3.1行业规模持续扩张，增值服务占比稳步提升 ................................................................................................................. 8 3.2行业市场化竞争加剧，头部效应显著，集中度持续提升 ............................................................................................. 9 3.3深挖社区增值服务，业务多元化发展 ............................................................................................................................ 9 3.4物企积极第三方开拓，经营独立性增强....................................................................................................................... 11 3.5收并购趋于理性，注重标的质量及协同性................................................................................................................... 12 3.6加强数字化、智能化管理能力，降本增效................................................................................................................... 14 3.7行业预期将保持稳步增长 .............................................................................................................................................. 15 4. 投资策略 ............................................................................................................................................................................... 17 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 18 图目录 图1：物业管理服务业务范畴 ................................................................................................................................................... 4 图2：基础物业管理服务收入的影响因素 ............................................................................................................................... 4 图3：增值服务收入的影响因素 ............................................................................................................................................... 7 图4：行业发展历程 ................................................................................................................................................................... 8 图5：16-21年物业管理服务收入-业务类型（亿元） ............................................................................................................ 8 图6：16-21年物业管理服务在管面积（亿方） ..................................................................................................................... 8 图7：16-21年物业服务百强企业在管面积及市占率 ............................................................................................................. 9 图8：19-21年前十物企在管面积（亿方）及市占率 ............................................................................................................. 9 图9：全生命周期及生活场景的社区增值服务体系 ............................................................................................................. 10 3 深度报告 图10：22年样本物企增值服务收入及增速、占比 .............................................................................................................. 10 图11：22年样本物企业主及非业主增值服务收入（百万）增速及占比 ........................................................................... 11 图12：22年样本物企业主增服与基础物管服务毛利率对比............................................................................................... 11 图13：2022年新增第三方外拓面积及占合约比 ..................................................................................................................