物业管理行业深度报告：行业回归理性发展，长期成长逻辑未变

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 行业回归理性发展，长期成长逻辑未变 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——物业管理行业深度报告 [Table_ReportDate] 2023年04月20日 [Table_Summary] 行业核心观点： 过去几年，物业管理行业经过快速的规模扩张后，2022年物业管理公司受房地产行业信用风险以及整体经济环境影响较大，更多公司的发展重心向公建领域倾斜，导致公建领域竞争亦加剧。展望2023年，物业管理公司对规模增长的诉求回归理性，追求高质量发展。物业管理行业空间广阔，优质头部物业管理公司集中度提升以及行业增长带来的长期成长逻辑未变，行业轻资产及良好的现金流等特点未变，多元化增值服务潜在成长空间未变，建议积极关注优质的头部物业管理公司。 投资要点： 企业规模增速显著下降，对规模诉求回归理性：选取的12家样本物管企业的合约规模合计达到60.38亿平方米，同比增长11.5%，较上年增速下降32.7pct;在管规模达到38.78亿平方米，同比增长15.4%，较上年增速下降39.8pct，合约规模/在管规模约为1.56，较上年下降0.05。 受房地产行业下行等因素影响，非住领域竞争更趋激烈：（1）2022年非住在管面积占比仍呈现小幅提升趋势。房地产开发行业下行，物业管理公司持续向公建领域倾斜。近三年，非住宅占比整体呈上涨趋势，选取的12家样本物业管理企业平均非住宅管理面积占比从39.67%提升至40.72%；（2）第三方拓展在管面积占比保持小幅提升。根据我们统计的主要样本物管公司第三方外拓面积占比情况来看，2022年平均达到62%，较上年提升3pct，增幅明显下降。 2022年物业管理行业收并购明显降温，市场化外拓仍是企业成长的核心手段：在2022年疫情防控和地产行业下行等因素影响下，物管企业并购规模大幅降低，物业管理公司对收并购趋于谨慎，标的的选择更倾向于补短板，增强竞争力。我们认为部分核心物业管理公司已逐步实现独立化和市场化运营，未来市场化外拓尤其收并购仍是未来行业整合的主要方式，但是会更加理性运用。 营收增速虽降但仍达到20%+，但受信用/商誉减值影响利润表现：2022年，17家样本物管企业营业收入同比增长20.82%，同比增速降低28.22pct，由于房地产行业信用风险以及整体经济环境影响下，应收账款减值以及商誉减值风险上升，行业整体毛利率、净利率明显下降。 ⚫ 2022年四季度基金重仓个股配置有所分化：从整体来看，在2022年四季度核心物管个股普遍获得增持，碧桂园服务、华润万象生活、绿城管理控股、保利物业等个股2022年四季度环比增持明显；招商积余2022年四季度遭到减持，绿城服务2022年持续被减持。 ⚫ 风险因素：业务外拓不及预期；增值服务拓展不及预期；收并购整合不及预期；应收账款风险；信用减值风险；人员成本超预期上涨风险等。 [Table_Chart] 行业相对沪深300指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 销售、竣工持续修复 居民中长期贷款高增 土地市场仍处低位，土地供应持续缩减 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%房地产沪深300证券研究报告 行业深度报告 行业研究 3610 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 19 页 $$start$$ 正文目录 1 企业规模诉求回归理性，规模增速显著下降 ............................................................... 4 1.1 整体合约及在管规模增速显著下降 .................................................................... 4 1.2 非住宅领域仍是企业间竞争的核心领域 ............................................................ 5 2 并购热潮明显降温，现金流有所下降 ........................................................................... 6 2.1 物管公司收并购热潮降温 .................................................................................... 6 2.2 部分企业商誉出现减值 ........................................................................................ 7 2.3 多数企业在手现金下降，应收账款增加明显 .................................................... 8 3 业绩增速大幅下降，盈利能力下降 ............................................................................... 9 3.1 物业管理公司业绩增速大幅下降 ........................................................................ 9 3.2 企业单位面积创收能力维持稳健 ...................................................................... 11 3.3 社区增值服务收入占比有所下滑 ...................................................................... 12 3.4 平均毛利率、净利率大幅下降 .......................................................................... 13 3.5 关联房企回款困难导致信用减值风险大幅上升 .............................................. 15 3.6 降本增效仍是物业管理行业长期主题 .............................................................. 15 3.7 财务销售费用控制稳定，管理费用有所上升 .................................................. 16 4 基金重仓个股配置比例有所分化 ................................................................................. 16 5 估值与投资建议 ............................................................................................................. 17 图表1： 12家样本物业管理公司合约规模和在管规模（亿平方米，左轴；合约规模/在管规模，右轴） ............................................................................................................... 4 图表2： 2022年样本物业管理公司合约规模增速（%） .............................................. 4 图表3： 2022年样本物业管理公司在管规模增速（%） .............................................. 4 图表4： 样本公司住宅与非住宅在管面积占比（%） ................................................... 5 图表5： 样本公司第三方拓展的在管面积占比（%） ................................................... 6 图表6： 2022年收并购核心事件整理 ............................................................................. 6 图表7： 物业管理公司商誉变动情况（亿元） .............................................................. 7 图表8： 样本物业管理公司商誉减值情况（亿元） ...................................................... 7 图表9： 物业管理公司在手现金变动情况（亿元） ...................................................... 8 图表10： 部分物业管理公司应收账款显著增加（亿元） ............................................ 8 图表11： 样本物业管理公司应收账款占营业收入比重情况 ........................................ 9 图表12： 17家物业管理公司整体营业收入同比增速（%） ........................................ 9 图表13： 17家物业管理公司营业收入同比增速比较（%） ...................................... 10 图表14： 17家物业管理公司整体净利润同比增速（%） .......................................... 10 图表15： 17家物业管理公司归母净利润同比增速比较（%） .................................. 11 图表16： 主要物业管理公司单位创收情况（以社区增值收入与基础物业收入与在管面积比值估算，单位：元/平方米） ................................................................................ 11 图表17： 2022年主要物业管理公司基础物业收入与增值服务收入占比（%） ...... 12 图表18： 物业管理公司增值服务收入增速情况（%） ............................................... 13 图表19： 主要物业管理公司整体毛利率（%） ........................................................... 13 图表20： 主要物业管理公司整体净利率（%） ........................................................... 13 图表21： 部分物业管理公司基础物业毛利率情况（%） ........................................... 14 图表22： 部分物业管理公司社区增值服务毛利