房地产行业5月：销售弱复苏

本周行情 本周申万房地产板块指数下降3.96%,沪深300指数上涨0.17%，板块跑输大市4.13pct，在申万一级行业中排名第30。 行业动向 地产方面，国家统计局发布4月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。1-4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中，住宅投资27072亿元，下降4.9%。 物管方面，住建部发布关于《2023年信用体系建设工作要点》的通知。要求加快建立健全信用管理制度。研究制定建设工程消防设计审查验收技术服务管理办法、物业服务企业红黑名单制度 市场表现 土地市场溢价率仍居于高位。5月8日-5月14日，100大中城市合计土地成交建面2090万平米，同比下降26.52%，环比下降23.26%；5月15日-5月21日，100大中城市土地成交楼面均价为1540元/平米，同比下降14.75%，环比上涨17.58%；成交溢价率是6.05%，同比上涨127.14%，环比上涨45.78%。 商品房市场延续修复行情。5月8日-5月14日，30大中城市商品房成交面积292.60万平方米，同比大幅上涨43.07%；环比大幅增长41.80%。 二手房销售均价略微走低。4月二手房挂牌价格指数182.42；二手房挂牌数量指数67.15；一线城市二手房平均销售价格为54,813.00元/平米，同比下降5.98%；二线城市二手房平均销售价格为15,989.67元/平米，同比下降6.97%。 重点公司公告 中国建筑股份有限公司发布2023年1-4月经营情况简报，1-4月新签合同总额13210亿元，比上年同期增长16.7%；中国恒大发公告称，许家印成为被执行人。 投资建议 我们认为一季度市场处于温和修复阶段，本轮商品房市场热度延续，土地市场活跃度亦有所回升；若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示 政策提振不及预期；房地产销售及竣工情况不及预期 1本周行情及政策回顾 1.1本周行情 本周申万房地产板块指数下降3.96%,沪深300指数上涨0.17%，板块跑输大市4.13pct，在申万一级行业中排名第30。 图1：行业走势图 图2：本周申万一级行业涨跌幅 1.2个股表现 从个股表现看，本周A股重点关注的8家房企全部实现下跌，有3家跌幅超过5%，分别是金地集团，招商蛇口和滨江集团。 图3：A股重点关注房企表现 图4：港股重点关注房企表现 1.3本周政策要闻 图表5：行业政策要闻 2地产数据监测 2.1土地市场 土地成交规模方面，5月8日-5月14日，100大中城市合计土地成交建面2090万平米，同比下降26.52%，环比下降23.26%。本周一线城市土地成交建面18.1万米，同比下降68.63%；二线城市土地成交建面666.8万米，同比下降24.50%；从成交看，二线城市土地市场更为活跃。 图6：100大中城市土地成交建面（万平米） 资料来源：国联证券研究所 图7：百城中一线城市土地成交建面及同比（万平米） 图8：百城中二线城市土地成交建面及同比（万平米） 土地成交价格方面，5月15日-5月21日，100大中城市土地成交楼面均价为1540元/平米，同比下降14.75%，环比上涨17.58%；成交溢价率是6.05%，同比上涨127.14%，环比上涨45.78%。百城中一线城市土地成交均价为380.10元/平米，同比下降28.03%；二线城市土地成交均价为3159.4元/平米，同比下降16.50%。整体供应情况相对萎靡。在成交方面，受到三四线城市成交疲软的拖累，整体成交规模较2022年有所回落。尽管市场分化明显，但部分核心城市政府拿出的相对优质地块引发了开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度。总体而言，5月土地市场成交出现回落，且城市之间的冷热不均持续加大。但是，随着销售市场的不断回暖，土地市场的热度已由部分核心一二线城市扩散至部分二线城市，一些地块仍然保持较高热度。因此，整体来看，虽然土地市场成交回落，但随着销售市场的恢复，土地市场的好转仍然是可以期待的。 图9：100大中城市土地成交楼面均价（元/平米） 资料来源：国联证券研究所 图10：一线城市土地成交楼面价及同比 图11：二线城市土地成交楼面价及同比 2.2商品房市场 商品房市场本轮修复行情热情持续。5月8日-5月14日，30大中城市商品房成交面积292.60万平方米，同比大幅上涨43.07%；环比大幅增长41.80%。其中，一线城市商品房成交面积90.9万平方米，同比大幅上涨75.49%，二线城市商品房成交面积159.6万平方米，同比上涨33.89%。 图12：100大中城市商品房成交面积 图13：一线城市商品房成交面积 图14：二线城市商品房成交面积 二手房指数方面，2023年4月，二手房挂牌价格指数182.42，其中一线/二线/三线城市二手房挂牌价格指数分别为229.96/176.05/164.37；二手房挂牌数量指数67.15,其中一线/二线/三线城市二手房挂牌数量指数分别为36.67/60.53/103.40。从长期看，随着新房供应量的增加，市场供需关系会发生变化。若购房者更倾向于购买新房，这可能导致二手房市场的交易量下降。同时，二手房市场也可能因为竞争加剧而面临更大的价格压力。由于目前房地产市场调控政策的持续，一些购房者可能更倾向于购买二手房，以规避政策风险，这可能导致二手房市场存在价格波动滞后的情况，可能需要一定时间的累积和传导。 图15：二手房挂牌价指数 图16：二手房挂牌量指数 3重点房企表现 图表17：5月15日-5月21日重点公司公告 4风险提示 政策提振不及预期；房地产销售及竣工情况不及预期