报告摘要
市场概览
4月份，全国30个重点城市房地产市场整体呈现供需双降态势，供应量显著减少至近五年同期新低，成交规模也环比下降27%，基本恢复至本轮行情启动时的2月水平。尽管同比有37%的增长，但北京、深圳、成都、西安等少数城市除外，整体市场活力略显不足。
土地市场
- 成交规模：土地市场成交规模仍处于历史低位，主要得益于上海、广州、杭州等地的高质量供地，带动房企竞拍积极性，整体溢价率维持在7.2%的相对高位。
- 集中土拍：上海、广州、杭州等地的集中土拍活动成为亮点，尤其是上海，八成地块进入一次性报价区间，极大提升了市场热度。
- 拿地方向：央国企仍然是拿地主力，尤其是在上海首轮土拍中，国央企竞得的地块占到了九成；同时，民营企业拿地积极性提升，在杭州第三轮集中土拍中，10宗地块由民企竞得。
成交情况
- 新房成交：4月新房成交规模由升转降，市场热度恢复至本轮行情启动初期水平。30个城市新房成交面积环比下降27%，同比增加37%，但仍显著低于2019-2021年同期水平。
- 项目去化：开盘平均去化率稳中有降，由上月的51%降至50%，周度变化波动加大，但整体去化率仍保持在较高水平。
- 库存：30个重点城市库存继续走低，环比下降1.4%，显示出库存积压状况进一步改善，尤其是郑州、厦门等城市库存消化周期大幅缩短。
二手市场
- 成交量：17个重点城市二手房成交面积环比下降17%，同比增加77%。北京、杭州等城市回调明显，同比增幅已收窄至20%以内，部分城市如北京、宝鸡甚至出现同比负增长。
- 趋势：市场活跃度持续下降，尤其是自3月下旬起，杭州二手房市场指标下滑，成交逐周走弱。
土地市场展望
- 未来趋势：预计5月供应量还将上升，但成交或将走低，市场预期将延续分化行情。热点城市可能面临供给约束，而部分前期低迷型城市仍将持续调整，苏北、川等地依赖返乡置业的市场可能会受到一定影响。
结论
4月楼市整体呈现供需双降的态势，市场热度恢复至起步阶段，但整体活力仍显不足。土地市场热度虽有提升，但成交规模仍处低位。新房和二手房市场均表现出一定的降温迹象，市场分化现象明显。展望未来，市场预计将继续分化，热点城市面临供给约束，非热点城市将延续调整状态。
