成交规模延续历史低位，沪、杭集中土拍高热“接棒”

从规模上来看，4月全国土地市场成交规模仍在较低位。热度方面，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提升，譬如上海挂牌的19宗地中有15宗进入一次性报价区间，杭州12宗地有8宗摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响，月内流拍率维系在11%的相对低位。供求：多数城市首批预供地截止时间在5、6月份，预计届时供地规模将走出目前低点。成交方面得益于上海、杭州、合肥等城市出让了较多优质地块，成交总价超过1800亿元，连续三个月环比上升。热度：月内重点城市土拍热度延续，重点城市平均溢价率超7%，仅次于2023年3月为近一年第二高点。本月杭州、合肥土拍外圈层地块增加，但热度依旧不减，典型如合肥肥西县4宗地均达到了溢价率上限。分布：在上海和广州集中土拍的助力下，一线城市成交规模和成交均价环比均实现翻番，其中上海揽金高达534亿元成为月内金额榜榜首；二三线城市成交规模不同程度地下降，成交均价与上月基本持平，杭州收金177亿元。杭州、合肥非核心区域土拍保持高热，房地产投资策略从核心区域逐渐外拓2023年4月，虽然有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重点城市缩量提质的供地策略的影响，全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企参拍热情高涨，上海首轮土拍八成地块一次性报价区间，杭州2/3地块摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。房企拿地来看，大部分城市拿地主力依旧是央国企，譬如上海首轮成交的19宗地中，有八成地块被国央企竞得，占到本场土拍总金额的九成。值得注意的是，民企拿地积极性也在提升，杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。值得注意的是，杭州本地供应质量并不及前两轮，外围地块数量较多，但土拍依然十分火热，地块平均报名房企数量在10家左右；不仅杭州，合肥肥西县也有5宗地块均进入竞品质环节，非中心区域土拍热度也明显提升。总体来看，由于核心优质地块十分稀缺、地块竞争难度加大，房企投资策略已经从核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。成交规模延续历史低位，沪、杭集中土拍高热“接棒” 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-608678631、供求：供给规模延续低位，成交总价环比三连升土地供应方面，受“预供地”制度影响，新增供地规模仍在低位徘徊。截止25日，4月份土地供应量6687万平方米，与2022年同期相比下降约26%。一线城市中，仅广州于月内发布了2宗住宅用地供地计划，上海、深圳已经完成了2023年首批预供地的供地计划，本月新增供地均为商办。考虑到广州、北京2023年首批供地清单分别包含了21和23宗土地，预计均在5月份前完成供应，而至今广州和北京供地宗数均不足10宗，预计5月底之前北京和广州将迎来一波土地供应的小高峰。二线城市方面，福州、成都、南京等城市均在月内发布了土地供应，其中杭州是第四次发布土拍公告，继续延续“小步跑”的节奏，本次供地9宗，合计出让底价126亿元，平均起拍底价1.6万元/平方米，供地质量稍好于第三批，但与平均起拍底价1.8万元/平方米的一、二批次相比仍有较大差距。图：300城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅）注：土地数据截止至2023年4月25日，下同。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统土地成交方面，截至4月25日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米，与2022年同期相比下降了35%，降幅较3月份进一步扩大。成交总价1843亿元，自2023年2月份以来连续三个月环比上升。受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响，平均楼板价上升至4493元/平方米，回升至近一年高点。近期重点城市第一批次“预供地”热度明显提升，以上海为例，19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间，平均溢价率上升至7%，整体溢价率创下2021年以来新高。 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-60867863图：300城经营性用地月度成交情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、热度：上海、杭州土拍高热“接棒”，重点城市流拍率延续低位市场热度方面。至截稿时上海、广州、杭州、合肥、成都等市均在月内举行了土拍，得益于市场信心的恢复，大多数城市土拍均取得了较为理想的土拍热度，典型如成都本月出让的6宗地平均溢价率高达13.6%，其中5宗地触及了溢价率上限。值得一提的是，其中杭州、合肥本轮土拍质量虽略有下降，外圈层地块质量有所增加，但土拍依旧维持高热，如合肥本轮出让的4宗肥西县地块全部进入了竞品质环节。图：重点监测城市平均溢价率月度走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统进入4月份，预供地制度在流拍率指标上的持续“发力”，4月份流拍率仅为11%，为2022年下半年以来第三低点。得益于各地对住宅用地供应的进一步透明，月内流拍的住宅用地占比延续低位，且多位于三四线城市，如云浮、丽水等。不过随着大多数城市2023年首批次预供地计划的截止时间即将到来，预 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-60867863计在接下来的5、6月份，会有较多素质相对一般的地块入市，优胜劣汰之下，届时土地流拍率或有所回升。图：重点监测城市土地流拍率月度走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、重点地块：上海、广州、杭州包揽两榜，上海占比超八成2023年4月，上海、广州、杭州、长沙、合肥等重点城市均进行了集中土拍，因此本月总价榜和单价榜入榜门槛明显提升。总价榜榜首地块来自广州番禺区，为纯宅地，成交总价为84.15亿元，排在第二位的是其姊妹地块，两宗地块均经过50余轮激烈竞价后封顶，进入摇号环节，最终均被华润&长隆联合体摘得，两宗地块成交总价近167亿元，平均溢价率15%。进入一次性报价区间、总价高达75亿元的上海梅陇宅地只能排在第三位。表：2023年4月成交土地总价排行榜排名城市地块名称成交价（亿元）1广州2023挂-0221(番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块(穗规划资源挂出告字〔2023〕12号))84.152广州2023挂-0221(番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块(穗规划资源挂出告字〔2023〕13号))82.743上海2023年028号公告闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块75.494上海2023年028号公告青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块70.265上海2023年028号公告宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块48.876上海2023年028号公告松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道37.837上海2023年028号公告普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块37.788上海2023年028号公告青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块30.159上海2023年028号公告嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块29.13 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼5楼电话：021-6086786310杭州杭规划资源告[2023]R003号杭政储出[2023]40号江南单元BJ0107-R21-13地块28.25数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统就入榜这些城市的土拍表现来看，由于重点城市供地质量明显提升，本月两榜入榜地块除上海松江广富林地块底价成交外，其余入榜地块均摇号或一次性报价竞得，市场热度明显上升。单价榜榜首地块为上海徐汇田林地块，因为房地联动价的提升使得盈利空间大增，加之田林板块多年没有宅地出让，板块内暂无新房供应，此外，地块面积不大，资金压力较小，因此吸引了多家房企参拍，共计12组竞买人争夺，在触发中止价后，中铁拿下该地块，成交总价19.05亿元，溢价率8.91%，成交楼面价约85505元/㎡。表：2023年4月成交土地单价排行榜排名城市地块名称楼板价（元/平方米）1上海2023年028号公告徐汇区田林街道167-02（n）地块855052上海2023年028号公告静安区中兴社区C070202单元306-04地块679363上海2023年028号公告闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块481054上海2023年028号公告闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块480295上海2023年028号公告闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块464026上海2023年028号公告普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块444507上海2023年028号公告青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块397698上海2023年028号公告青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块386899上海2023年028号公告浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块3686510广州2023挂-0221(番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块(穗规划资源挂出告字〔2023〕12号))33434数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统