房地产行业月报：楼市供求迎来季节性回落，期待下一轮政策

交银国际研究行业更新 房地产行业月报 2025年8月11日 楼市供求迎来季节性回落，期待下一轮政策 7月整体楼市步入传统淡季。根据克而瑞的初步数据，2025年7月全口径销售总额由6月3,707亿元（人民币，下同）环比下降38.1%至2,294亿元。我们跟踪的20家主要上市开发商7月销售额环比下降40.2%，由于季节性因素，销售均价和销售面积分别环比下降21.4%/21.8%。在7月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，2025年前七个月国企合同销售额市占率略降至74.6%（前六个月：74.8%）。 高质量开展城市更新，继续推动止跌回稳。近日中央政治局会议提出，“保持政策连续性稳定性，增强灵活预见性”，预计更多政策仍有加力空间；而“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，也侧面反映出现阶段房地产领域风险已经得到有力的防范化解。未来围绕城中村和危旧房改造、“好房子”建设、优化土地供给、强化金融支持等相关政策有望持续推进。 国家统计局2025年6月数据同比跌幅续收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，6月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.7%/0.3%（2025年5月：-4.1%/-0.2%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌6.1%/0.6%（2025年5月：-6.3%/-0.5%）。 投资启示：我们预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场。新房市场将保持基本稳定，我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY25EFY26EFY25EFY26EFY25EFY26EFY25E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 96.10 94.10 8.425 9.058 11.2 10.4 0.44 0.43 4.5 华润置地 1109HK 买入 31.68 29.78 3.575 3.779 7.6 7.2 0.67 0.63 4.8 领展房托 823HK 买入 47.70 44.00 2.699 2.732 16.3 16.1 0.62 0.62 6.1 碧桂园服务 6098HK 买入 8.36 6.60 0.907 0.952 6.7 6.3 0.53 0.51 4.9 越秀地产 123HK 买入 6.60 4.79 0.901 0.941 4.9 4.7 0.29 0.28 8.2 中海物业 2669HK 买入 6.30 5.46 0.502 0.533 9.9 9.4 2.66 2.25 3.9 新世界发展 17HK 买入 6.94 7.09 0.473 0.593 15.0 12.0 0.10 0.10 0.0 置富产业信托 778HK 买入 5.86 5.21 0.377 0.393 13.8 13.3 0.38 0.38 7.2 越秀服务 6626HK 买入 4.30 2.92 0.361 0.440 7.4 6.1 1.07 0.99 6.8 雅生活服务 3319HK 买入 3.20 2.96 0.886 0.935 3.1 2.9 0.30 0.28 3.3 雅居乐集团 3383HK 买入 1.16 0.46 -0.983 NA NA NA 0.04 NA 0.0 恒基地产 12HK 中性 23.02 28.06 1.898 2.053 14.8 13.7 0.42 0.42 6.4 时代邻里 9928HK 中性 0.60 0.59 0.211 NA 2.6 NA 0.31 NA 5.9 平均 9.4 9.3 0.60 0.63 4.8 资料来源：FactSet，交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 行业表现恒生指数 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% 8/2412/244/258/25 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 莫佩雯 carman.mok@bocomgroup.com (852)37661840 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体弱于中国企业指数表现。行业资产净值折让略微缩小至86.9%。 图表1：五大涨跌股，近一个月总回报图表2：五大涨跌股，年初至今总回报 资料来源：彭博，交银国际（截至2025年8月6日）资料来源：彭博，交银国际（截至2025年8月6日） 图表3：行业资产净值折让 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2025年8月7日） 第二部分：房企销售表现 7月整体楼市偏软 7月前百开发商销售环比下跌38.1% 根据克而瑞的初步数据，2025年7月全口径销售总额由6月3,707亿元（人民币，下同）环比下降38.1%至2,294亿元。7月销售总面积约为1,323万平方米，环比下降21.3%。前七个月合同销售总额同比下降13.2%至20,085亿元（2024年前七个月：23,144亿元）。 20家上市开发商的7月销售额环比下跌40.2% 我们跟踪的20家主要上市开发商2025年7月销售额环比下降40.2%，主要由于销售均价和销售面积分别环比下降21.4%/21.8%，我们相信季节性降温下，整体楼市表现偏软。20家开发商前七个月销售额相比去年同期下降，国企表现略好。在7月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，前七个月国企合同销售额市占率略降至74.6%（前六个月：74.8%）。 7月房地产市场步入传统淡季 楼市整体供求迎来季节性回落，各房企销售规模均有所下跌。预计8月新房成交量延续在低位，城市间、项目间的分化将持续加剧。近日中央政治局会议提出，“保持政策连续性稳定性，增强灵活预见性”，预计更多政策仍有加力空间，推动止跌回稳为主要目标；而“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”，也侧面反映出现阶段房地产领域风险已经得到有力的防范化解。通过一系列会议推动，国家政策和资源不断聚焦城市更新领域，未来围绕城中村和危旧房改造、“好房子”建设、优化土地供给、强化金融支持等相关政策有望持续推进。 图表4：2025年7月主要开发商的合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ———销售面积(千平方米)——— —— 销售均价 (每平方米人民币)—— 2025年7月 环比(%) 同比(%) 2025 年7月 环比(%) 同比(%) 2025 年7月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048CH 18.0 -38% -29% 1,007 1,308 -23% 17,875 22,240 -20% 华润置地 1109HK 13.3 -43% -14% 1,111 849 31% 11,971 27,621 -57% 绿城中国 3900HK 5.4 -62% -51% 210 410 -49% 25,714 34,634 -26% 中海地产 688HK 11.8 -60% -11% 644 1,213 -47% 18,354 24,526 -25% 越秀地产 123HK 6.0 -44% 22% 232 249 -7% 25,862 43,391 -40% 招商蛇口 001979CH 15.6 -28% -2% 400 800 -50% 39,075 27,200 44% 万科地产 2202HK 13.5 16% -32% 1,024 1,010 1% 13,135 11,505 14% 建发房产 1908HK 6.4 -56% -8% 260 482 -46% 24,423 30,249 -19% 中国金茂 817HK 8.5 -46% 51% 303 722 -58% 27,888 21,607 29% 龙湖集团 960HK 6.1 -6% -19% 500 497 1% 12,200 13,018 -6% 保利置业 119HK 2.8 -41% -53% 110 160 -31% 25,545 30,000 -15% 碧桂园 2007HK 3.4 -5% -22% 418 440 -5% 8,086 8,068 0% 美的置业 3990HK 2.0 -20% -33% 178 222 -20% 11,236 11,261 0% 旭辉集团 1030HK 1.1 -14% -46% 88 102 -14% 12,045 12,059 0% 新城控股 1918HK 1.5 -6% -58% 293 206 42% 5,085 7,718 -34% 融创中国 3383HK 1.5 -80% 7% 89 129 -31% 16,854 58,527 -71% 雅居乐 1966HK 0.6 -37% -89% 61 101 -40% 9,672 9,208 5% 宝龙地产 1238HK 0.6 7% -43% 57 44 30% 10,351 12,500 -17% 建业集团 832HK 0.7 -34% 10% 119 148 -20% 5,798 7,027 -17% 平均 -40.7% -22.5% -21.8% -21.0% 资料来源：克而瑞，交银国际 图表5：主要开发商2025年前七个月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— 2025年2024年 首七月首七月同比(%) ———销售面积(千平方米)——— 2025年2024年 首七月首七月同比(%) ——销售均价 2025年 首七月 (每平方米人民币)—— 2024年 首七月同比(%) 保利发展 600048CH 163.2 198.6 -18% 8,022 10,933 -27% 20,344 18,165 12% 中海地产 688HK 132.0 161.6 -18% 5,623 5,924 -5% 23,466 27,279 -14% 华润置地 1109HK 123.6 140.2 -12% 5,165 5,939 -13% 23,930 23,607 1% 招商蛇口 001979CH 104.5 116.8 -11% 4,050 5,110 -21% 25,807 22,861 13% 绿城中国 3900HK 85.7 96.4 -11% 2,500 3,191 -22% 34,280 30,219 13% 万科地产 2202HK 82.1 146.5 -44% 6,279 10,812 -42% 13,077 13,553 -4% 建发房产 1908HK 77.0 73.0 6% 2,891 3,364 -14% 26,645 21,691 23% 越秀地产 123HK 67.5 60.4 12% 1,650 2,049 -19% 40,909 29,478 39% 中国金茂 817HK 61.8 50.2 23% 2,771 2,727 2% 22,302 18,409 21% 龙湖集团 960HK 41.0 58.6 -30% 3,062 4,192 -27% 13,393 13,986 -4% 保利置业 119HK 29.6 34.2 -13% 1,070 1,300 -18% 27,673 26,308 5% 融创中国 1918HK 25.1 27.7 -10% 810