公司发布150亿元定增预案，提升资金实力，建议“区间操作”

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . m 2023年02月14日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元) RMB19.5/HKD 16.5 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2023/02/14) 17.71 深证成指(2023/02/14) 12094.94 股价12个月高/低 20.63/13.13 总发行股数(百万) 11630.71 A股数(百万) 9717.36 A市值(亿元) 1720.94 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(27.88%) 每股净值(元) 20.73 股价/账面净值 0.85 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -5.7 11.7 -11.2 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2022-11-25 15.6 买进 产品组合 房地产开发 94.02% 物业管理 5.98% 机构投资者占流通A股比例 基金 8.2% 一般法人 -- 股价相对大盘走势 万科 (000002.SZ/02202.HK) Trading Buy 区间操作 公司发布150亿元定增预案，提升资金实力，建议“区间操作” 结论与建议： 公司发布公告，将向不超过35名特定对象定向募集不超过人民币150亿元，募得资金将用于房地产项目开发和补充流动资金。 公司1月份实现销售面积167.3万平方米，销售金额286.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-20.56%和-19.58%。 在政策支持下，公司融资能力进一步改善，有助于公司的正常经营和投资。但由于目前居民投资意愿较弱，我们预计房地产市场将经历缓慢恢复过程，影响公司的利润修复。我们预计公司2022、2023和2024年净利润将分别达229.8亿元、237亿元和247.7亿元，YOY分别+2%、+3.2%和+4.5%，若不考虑定增对股本的影响，EPS分别为1.98元、2.04元和2.13元，A股对应2023和2024年PE分别为8.7倍和8.3倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.6倍和6.3倍，PB为0.65倍，建议“区间操作”。  公司发布定增预案，拟募集不超过150亿元：公司2月13日发布公告，将向不超过35名特定对象募集不超过人民币150亿元。本次定增发行价格不低于发行期首日前20个交易日公司A股股票均价的80%，幷且发行数量不超过110000万股（即不超过公司总股本的9.46%）。本次公开发行募得的资金中，105亿元将于中山、广州、珠海、杭州、郑州等地的11个房地产开发项目，45亿元将用于补充流动资金。在融资政策的支持下，公司作为行业内龙头企业，能以更低的成本获得资金，在未来市场修复的过程中能够具备更强的竞争力。 根据公司2023-2025年的分红规划，公司将继续保持不少于当年可分配利润30%的分红比例。之前在2019-2021年公司的现金分红比例分别为30.38%、34.98%和50.06%。我们预计当前价格下公司A股和H股股息率将分别为5.6%和7.3%。  公司1月份销售继续同比衰退，市场仍在恢复期：公司1月份实现销售面积167.3万平方米，销售金额286.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-20.56%和-19.58%。受到春节假期提前、以及市场仍处于恢复期的影响，公司1月份销售面积和销售金额均同比衰退。公司本月销售均价为17113元/平米，MOM+23.48%，YOY+1.24%。1月份，公司无新增项目。目前房地产市场整体幷未出现明显的恢复。最新的信贷数据显示，1月住户部门新增人民币贷款2572亿元，同比少增5858亿元，体现了当前居民投资和消费意愿低迷。 政府继续从降低购房成本和购房门槛等多个方面刺激房地产市场。1月，央行、银保监发布了首套住房贷款利率动态调整机制，目前多个城市的房贷利率已经低至3.8%；此外，更多省市包括深圳、武汉、浙江、山东等地开始实行“带押过户”。房地产市场有望逐渐筑底修复。  盈利预期：我们预计公司2022、2023和2024年净利润将分别达229.8亿元、237亿元和247.7亿元，YOY分别+2%、+3.2%和+4.5%，若不考虑定增对股本的影响，EPS分别为1.98元、2.04元和2.13元，A股对应2023和2024年PE分别为8.7倍和8.3倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.6倍和6.3倍，PB为0.65倍，建议“区间操作”。 ............................ 接续下页 ................................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 年度截止12月31日 2020 2021 2022F 2023F 2024F 纯利(Net profit) RMB百万元 41516 22524 22975 23704 24766 同比增减 ％ 6.80% -45.75% 2.00% 3.17% 4.48% 每股盈余(EPS) RMB元 3.573 1.937 1.976 2.039 2.130 同比增减 ％ 3.90% -45.78% 2.00% 3.17% 4.48% A股市盈率(P/E) X 4.96 9.14 8.96 8.69 8.31 H股市盈率(P/E) X 3.76 6.94 6.80 6.59 6.31 股利(DPS) RMB元 1.25 0.97 0.99 1.02 1.07 股息率(Yield) ％ 7.06% 5.48% 5.58% 5.76% 6.01% 【投资评等说明】 评等 定义 强力买进（Strong Buy） 潜在上涨空间≥ 35% 买进（Buy） 15%≤潜在上涨空间<35% 区间操作（Trading Buy） 5%≤潜在上涨空间<15% 中立（Neutral） 无法由基本面给予投资评等 预期近期股价将处于盘整 建议降低持股 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2023年2月14日 附一：合幷损益表 百万元 2020 2021 2022F 2023F 2024F 营业收入 419112 452798 544305 526790 545631 经营成本 296541 353977 438307 424087 439406 营业税金及附加 27237 21056 22316 21598 22371 销售费用 10637 12809 13063 12380 12822 管理费用 10288 10242 11975 11063 11458 财务费用 5145 4384 5171 5268 5456 资产减值损失 -1981 -3514 -4500 -2000 -1500 投资收益 13512 6614 4863 5106 5361 营业利润 79959 52531 52982 54670 57128 营业外收入 999 1148 1200 1200 1200 营业外支出 1282 1456 1000 1000 1000 利润总额 79676 52223 53182 54870 57328 所得税 20378 14153 14891 15364 16052 少数股东损益 17783 15545 15316 15802 16510 归属于母公司所有者的净利润 41516 22524 22975 23704 24766 附二：合幷资产负债表 百万元 2020 2021 2022F 2023F 2024F 货币资金 195231 149352 114432 129155 154975 应收帐款 2992 4744 5218 5740 6314 存货 1002063 1075617 968055 997097 1027010 流动资产合计 1547387 1600268 1632274 1664919 1698218 长期投资净额 141895 144449 151672 159255 167218 固定资产合计 12577 12821 13462 14135 14842 在建工程 3237 3398 2719 2854 2997 无形资产 321790 338370 355288 373053 391705 资产总计 1869177 1938638 1985519 2035067 2087487 流动负债合计 1317493 1311446 1324561 1337807 1351185 长期负债合计 201840 234419 236763 239131 241522 负债合计 1519333 1545865 1561324 1576937 1592707 少数股东权益 125334 156820 158388 159972 161571 股东权益合计 349844 392773 424195 458130 494781 负债和股东权益总计 1869177 1938638 1985519 2035067 2087487 附三：合幷现金流量表 百万元 2020 2021 2022F 2023F 2024F 经营活动产生的现金流量净额 53188 4113 5347 10694 21388 投资活动产生的现金流量净额 5797 -26281 -13140 -14454 -15900 筹资活动产生的现金流量净额 -32504 -23104 -18483 18483 20331 现金及现金等价物净增加额 25924 -44954 -26276 14723 25820 货币资金的期末余额 185662 140708 114432 129155 154975 货币资金的期初余额 159739 185662 140708 114432 129155 1 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其