Mob研究院x明源地产研究院2022年商业地产发展白皮书2022年12月Mob研究院×明源地产研究院出品(2022 MobTech.All rights reserved. Mob研究院X明源地产研究院目12022商业地产市场概述宏观经济：受疫情影响下行明显，仍处于缓慢复苏阶段CONTENTS录行业现状：商业地产开发投资增速逐渐走弱，拟开业购物中心数量、体量齐收缩2商业地产标杆企业分析企业现状：开源节流，轻资产赛道激战正醋衰博地域分布：长三角城市群成为轻资产项目“主战场”案例分析32022商业地产新兴业态露营经济：2022年zui出圈的小众爱好宠物经济：用现独投喂出的干亿市场，成为线下商业的流量引擎夜经济：老壶装新酒，夜经济昇军突起成为城市新名片42023商业地产发展趋势推陈出新：深音“圈粉”之道，不断打造“出圈”新场景、新玩法轻资产：轻重并举，逐步增加轻资产在整体业务中的规模比重数智化：数智化管理助力商业地产生命全周期管理 01Mok豪博2022商业地产市场概述 Mob研究院X明源地产研究院整体经济受疫情影响下行明显，仍处于缓慢复苏阶段中国经济在疫情后呈恢复态势，预计中短期内主要经济方向将通过提升流动性和政府支出等举措保障经济平稳发展，这也将对商业地产市场产生利好影响2019Q1至2022Q1-Q3国内生产总值国内生产总值（亿元）第二产业增加值（亿元）第一产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）一一第二产业增加值季度累计同比增长（%）一一第一产业增加值季度累计同比增长（%）一一国内生产总值季度累计同比增长（%）一第三产业增加值季度累计同比增长（%）2019Q12019Q1-22019Q1-32019Q1-420200122001.2202001-3202001.202101202101-2202101-3202101-42022012022Q1-22022Q1-3Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制 Mob研究院X明源地产研究院社零表现弱于预期，餐饮收入受疫情影响较大，下滑严重2022年1-11月，我国社会消费品零售总额399190亿元，同比下降0.1%。其中，商品零售359406亿元，同比下降0.5%：餐饮收入39784亿元，同比下降5.4%。消费降级明显2019.10-2022.11社会消费品零售总额及增速社会消费品零售总额（亿元）一社会消费品零售总顾月度同比增长（%）38615亿元，同比下降5.9%，其中11月份，我国社会消费品零售总额ob/ch商品零售34180亿元，同比下降5.6%：餐饮收入4435亿元，同比降8.4%Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制 Mob研究院X明源地产研究院居民生活水平和消费意愿提升，食品烟酒类消费增长显著2022前三季度农村居民消费支出增幅较大，增长6.4%：主要消费构成中，食品烟酒占30.4%，增长5.6%，教育文化娱乐消费下降4.2%2022年前三季度居民人均收入与消费情况前三季度，全国居民人均可支配收入27650元，同比名义增长5.3%，实际增长3.2%：城镇37482元，名义增长4.3%，实际增长2.3%，农村14600元，名义增长6.4%，实际增长4.3%2022前三季度居民人均消费支出及构成2022前三季度居民可支配收入及人均消费支出与增速生活用品及股务1043元，其他用品及股务445元，+2.2%5.8%2022年的三季度人均特爱支出（元）2022年前三季度人均可支配收入（元）+7.2%25%一人均消费支出名义增长（%）人均用费支出实期增长（%）衣着991元，食品烟酒5430元6.4%5.5%11%30.4%+5.6%4.3%教育文代娱乐1790元3.5%10.0%-4.2%人均消费支出15%1.8%17878元医疗保健1596元，+2.5%8.9%-052317878 2765022385 374821189614600交通通信2340元感性4243元，全国居民城镇居民农村居民13.1%+53%23.7%+4.6%Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制6 Mob研究院X明源地产研究院受整体大环境影响，商业地产开发投资增速遂渐走弱2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，新开工面积同比下降38.8%，销售面积同比增长3.2%商业地产新房市场走势2017-2022年1-9月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比■商业营业用房占比四办公楼占比供险践：全国商办物业*开发投资股同比下降11.4%，新开工页积同比下降38.8%2022年1-9月，全国商办物业开发投资教为12282亿元，同比降幅扩大至11.4%，商需求端：全国商办物业销售面积同比增长3.2%2022年1-9月，全国商办物业销售面积为8490万平方28办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.4%下降至11.9%：2022年1-9月，全国商办物业新开工面积为8945万平方米，同比降幅扩大至38.8%米，同比增长3.2%，但增幅连续6个月收窄，受住宅销售持续低迷影彩响，商办物业销售面积占商品房销售商办物业新开工直积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.5%：直积的比重由2021年的6.9%小幅上升至8.3%1.2910.05505.02017201820192020202120221-92017201820192020202120221-92017201820192020202120221-9开发商投资额新开工面积销售面积Source：中指数据CREIs：Mob研开究院/理绘制*商办物业：办公楼+微业营业用房，指标解释与（中国房地产晚计年整）一款7 Mob研究院xE明源地产研究院拟以开业购物中心数量、体量齐收缩2022年拟开业量出现较大幅度下降，一方面是由于去年拟开业量基数较大：二是市场转向理性稳健，拟开业数量、体量双双进入负增长2022年拟开业购物中心数照、体置及增速2018-2022年拟开业数量及增速2018-2022年拟开业体量及增速数量（个）一增速（%)一体量（万m）一一增速（%）111322.7%8E69828957287484008622EZ6/8027-19.6%-17.5%2018201920202021202220182019202020212022Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制00 Mob研究院X明源地产研究院华东地区拟开业热度最高，体量是第二名的近三倍华东区有上海、杭州、南京等众多经济较发达城市，且对周边经济的辐射力较强，拥有较多经济实力强的三四线城市，因而成为新开购物中心首选，其次为以广州、深圳为首的华南区2022年拟开业购物中心区域及城市分布■体量（万m）■数量（个）序号城市数量（个）体量（万方）线级华东区32171广州1341 284一线1154.62重庆27268新一线华南区138325190一线西南区11054武汉24255新一钱1105安22146新一线华中区10556深圳22171一线1217北京21213一线华北区687728南昌19179二线9杭州166新一线西北区7210南京17161新一钱19511成都1166新一线东北区2012苏州15137新一线Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制9 2022年1-11月典型城市商业客流量统计（万人）6M0016012022.01-2022.12 Mob研究院X明源地产研究院一线与新一线城市商圈领航热度排名全国客流热度Top20商圈大部分位于一线和新一线城市，长沙五一商圈客流热度第一，地铁过境客流影响显著：上海商圈上榜数最多，陆家嘴张杨路商圈为上海客流量最大商圈2022年1-11月中国商圈热度排名Top20■日均客流量（人次）500000450000400000ch豪博350000300000250000200000150000100000500000Source ; MobTech, 2022.01-2022.1111 02Mok豪博商业地产标杆企业分析12 Mob研究院X明源地产研究院内外承压，商业地产企业驱需求变当前，受我国宏观经济环境下行压力及行业发展多方因素影响，商业地产企业面临着资金压力、政策压力及竞争压力等多重压力积压商业地产企业内外承压住宅市场竞争激烈行业竞争压力外资进入传统住宅市场竞争白热化，各房企进行由住宅地产开知名外资企业进入中国市场，冲击国内本土房地产企业发商向商业地产布局与投资转变现金流压力3税收前期资本投入大：经营性现金流周转周期长资金压力政策压力税收政策收紧，作为税赋最高的行业，盈利削弱增加运营压力土地成本压力土地红利期已过：拿地难、拿地贵融资压力土拍经济发展速度放缓，资产升值速度放缓：受经济、土拍政策收紧，单一宅地拿地困难，限政策等方面影响，融资成本升高制规范隐严Source：公开资料，Mob研究院整理绘制13 Mob研究院X明源地产研究院开源节流，轻资产赛道激战正酬受到行业竞争、资金的封堵，以及政策环境的收紧，地产“寒冬”到来。但通过积极推进轻资产业务模式，商业地产企业走出了一条逆周期曲线推进轻资产业务模式已经成为行业共识低效存量项目空置、烂尾情况严重，占用大量重资产模式自主投资及持有商业地产项资金、资源资产盘工低杠杆目，开发及运营自有项目疫情后的办公需求变化需要优化空间设计、楼低效空置存量资产盘活需求长+优化资产结资产持有程度宇设施及服务配置中资产模式出资参与投资项目、公司、外部内部基金或租赁不动产中小商业地产企业拥有中小型、区域型开发企运营能力需求发展物业资源，但专业化经轻资产模式提供运营、管理、咨询等服营能力弱，难以挖摇商业专业经营能力不足务，获取收益业项目潜力构低杠杆：轻资产模式无需购置土地，前股入成本低，专业商管团队已具备成低抗周期：通过更具多元化的胜盗氧道、盈利模式以及配能够帮助房企维持较低的红杆，满足三道线要求熟运营模式比合理的资产结构，保障充格的现金流地产企业轻资产运营情况盘点开发商盘点华润万象生活宝龙商业新城控股中粮大悦城轻资产运营战略承接好母公司优质项目资源，积极外加强商业轻盗产项目拓展力度，扩展继卖推井持有资产运营，舒新产运营，社区商抚抢占市场份额更多活的合作模式业运营、商业内客与孵化投资四个业务方向轻资产广张或为重要的发展模式轻资产项目情况2022H1新增13个经资产运营项目（72022H1新增5个轻资产运营项目（42022新增1个保产运营项目（门）2021年购购中心全年落地轻资产合作项值7个新签+6新并）总达118.7万m新签+1新开），总自达45.7m运营管理4个大悦城项口（天津、昆明、鞍山、长沙），商业只58.7万mSource：各开发商2022年中期报告，Mob研究院整理绘制14 Mob研究院明源地产研究院地分布：长三角城市群成为轻资产项自“主战场长三角城市群凭借124个的数量，在轻资产项目数量上一骑绝尘。而从细分城市上看，近7成项目分布于高线级城市，而下沉市场的轻资产化程度普遍高于高线城市轻资产项目城市分布四大城市群轻资产项目数量占比供给市场：长三角地区各线级城市轻资产项目规模占比长三角城市群轻资产规模Top10辅市长三角大湾区■成渝京津真城市轻资产规模（万m）213.412.0%下沉市场早期商业发展薄弱，项目水平良剪不齐苏州130.3加速入市且今年筹开项目宁波120.8经营不善的项育18.0%往往选择借助头无锡93.745.0%部商管公司的运营能力盘活资产杭州76.2南京65.023.9%需求市场：长三角城市群各线级城市轻资产化程度台州61.713.6%铜陵47.025.0%10.2%7.5%6.8%3.2%常州46.0商业五线株市商业三线城市商业二线城市商业新一线城市商业一线城市商业四城市湖州45.0Source：赢商大数据（2022.07），Mob研究院整理绘制15 Mob研究院X明源地产研究院华润万象生活：轻资产管理能力显著提升，实现规模和效益双增长2022H1华润万象生活在管购物中心规模业绩持续提升。其中，在营项目数量增至74个，