Mob研究院 X 头豹研究院出品2021年10月©2021 MobTech. All rights reserved. X2 2021年，即便经历疫情的洗礼，商业地产依然展现顽强的生命力。2021年商业项目迎来集中开业潮，商管迎来拆分上市潮，品牌焕发新活力，线下品牌融资频繁，这一切似乎都预示着商业地产又将迎来高光时刻。 然而商业依然面临着重重挑战，从商业项目分布来看，当前大量商业集中于一二线城市，核心一二线城市面临商业过剩的危机，商圈之间、商圈内竞争日益激烈，业态品牌同质化严重，如何满足消费者日益提升的消费需求与商业品味，存量市场如何破局是当代重要课题。另一方面，随着下沉市场消费水平的提高，三四线城市仍然有广阔的市场空间待挖掘。 面对激烈的商业竞争，求变是永恒不变的主题。研究消费人群的变迁，人群消费偏好，洞察商业最新趋势至关重要。Z世代消费客群逐渐崛起，他们有明显的圈层消费倾向，他们所喜欢的小众消费正在逐渐破走向大众，成为企业重要的研究方向，也为商业注入新的活力。具体表现在新业态品牌、新运营理念，新消费场景等。关于业态品牌方面，首店经济、体验式业态是当前大趋势、细分业态中网红茶饮、咖啡、现场演艺、国潮服饰、时尚饰品、新型娱乐如剧本杀、密室、自拍馆等成新宠，商业呈现百花齐放、百家争鸣态势。 从企业角度来看，住宅利润降低，线上流量红利见顶，分别倒逼着房企和品牌方、资本方加码线下商业。为加速扩张，头部企业一方面通过轻资产运营快速扩张，输出相对成熟的运营管理经验；另一方面，借助数智化运营提升商业地产运营管理效率，内外兼修运营内功。 过去，互联网和疫情对线下消费造成巨大冲击；现在，商业地产焕发新活力，存量时代下，商业地产运营新时代正在开启...... 商业地产迎来存量变革新时代 X目录CONTENTS商业地产市场新趋势：存量改造时代已临，精细化运营大势所趋01•整体态势：线下经济活力回升，商业地产整体回暖•地域分布：结构性存量市场已临，华东及下沉市场为发力点•商圈发展：商业竞争加剧，核心商圈存量调改为主旋律•破局之道：精细化运营为王，首店经济、体验式场景助力商业地产消费新气象：乌云后露出金边，线下消费喜迎新气象02•新兴人群：消费人群迭代，购物中心Z世代争夺战打响•新业态品牌：新消费品牌相继爆发，网红新物种层出不穷•新消费时段：“夜经济”异军突起，成为城市新名片商管企业运营新动向：轻资产管理成风口，数智化赋能运营03•瞄准方向：加码商业地产，注重商业运营•轻装上阵：多元经营模式，轻资产运营竞争趋于白热化•数智赋能：数字化智能运营赋能商业地产 X014商业地产市场新趋势——存量改造时代已临，精细化运营大势所趋 X5整体态势——线下经济活力回升，商业地产整体回暖社会消费回暖、商业客流恢复、项目集中开业，种种迹象表明线下经济活力回升 X6社会消费品零售总额：消费明显回温，社消累计值超疫情前水平我国社会消费品零售总额回温明显，2021年1-6月均保持超10%的单月同比增长率，2021年社会消费品零售总额累计值超2019年同期水平数据来源：国家统计局，2019.02-2021.07社会消费品零售总额累计值及当月同比增长率6.6 9.8 12.8 16.1 19.5 22.8 26.2 29.7 33.5 37.3 41.2 5.2 7.9 10.7 13.9 17.2 20.4 23.8 27.3 31.2 35.1 39.2 7.0 10.5 13.8 17.4 21.2 24.7 8.7 7.2 8.6 9.8 7.6 7.5 7.8 7.2 8.0 8.0 -15.8-7.5-2.8-1.8-1.10.5 3.3 4.3 5.0 4.6 34.2 17.7 12.4 12.1 8.5 2019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-07社会消费品零售总额:累计值（万亿元）社会消费品零售总额:当月同比（%） X7商业客流：整体呈现恢复态势，但受疫情反复波动影响商业客流开始受疫情的影响较大，2020年5月后客流恢复明显，2021年整体客流不及2019年疫情前，但整体呈现恢复态势；当前客流仍受疫情反复的影响，但恢复速度加快数据来源：MobTech，2019.06-2021.07中国40城商业客流量变化情况典型城市商业客流量变化情况2019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-07北京上海广州深圳杭州成都武汉•2020年2月40城商业客流降至低点，2020年5月开始商业客流恢复较明显•2021年整体客流虽不及疫情前，但客流量整体呈现恢复态势，同时疫情的反复会对客流有削弱影响，如2021年6月广州地区疫情反复，40城客流量降至2019年6月同期客流的87%，主要原因为广东地区客流下降，监测40城中广州、佛山、东莞2021年6月客流均环比下降超4成•单城市客流均在2020年2月降至低点，但城市客流恢复速度与恢复程度分化，武汉受疫情影响较严重，客流恢复相对慢，但恢复较稳定•上海与杭州恢复程度高，2021年6月客流分别恢复至2019年同期的101%、106%•北京、广州、深圳受疫情反复影响较大，2021年6月客流分别为2019年6月客流的66%、54%、71% X8商业客流：市区客流受疫情波动大，疫情缓解后客流明显恢复疫情爆发初期，市区商业客流明显减少，而由于附近居民生活所需，社区型商业客流减少相对少；随着疫情得以控制，市区客流恢复明显，且客流热度显著高于非市区商业客流数据来源：MobTech，2020Q1，2020Q3，2021Q2上海商业客流恢复情况2020 Q1上海商场客流热力图2020 Q3上海商场客流热力图2021 Q2上海商场客流热力图•疫情爆发初期，商业客流降低•社区型客流降低相对少，市区热度明显降低•随着疫情逐步缓解，整体客流逐渐恢复•市区商业热度恢复较明显•疫情基本得以控制，整体客流恢复较好•市区商业热度较高，社区型商业热度变化相对小 X9新开业项目：2021年商业迎来集中开业潮，商业竞争加剧2014年以来全国购物中心存量规模增速呈下降趋势，2020年受疫情影响增速降至历史最低点，大量商业延迟至2021年开业，2021年迎来购物中心集中开业潮，商业竞争加剧数据来源：中国连锁经营协会，赢商大数据，前瞻产业研究院，Mob研究院整理全国购物中心存量规模及增速全国新开购物中心项目数（个）353 300 385 435 356 460 504 530 529 374 1113 20112012201320142015201620172018201920202021E0.730.921.191.592.042.573.173.724.204.405.3733.7 26.1 30.3 33.0 28.7 25.8 23.5 17.3 12.8 4.8 22.0 20112012201320142015201620172018201920202021E全国购物中心存量规模（亿㎡）存量规模增长率（%） X10——结构性存量市场已临，华东及下沉市场为发力点商业分布不均，核心城市商业已面临商业过剩问题，经济较发达的华东地区，下沉市场仍有较大发展空间，未来市场规模的扩张在于经济较发达的强三四线城市 X11整体商业：存量市场即将来临，结构性过剩成主旋律我国商业存在结构性供给过剩问题，大部分一二线城市的人均购物中心面积超越部分发达经济体，商业同质化竞争严重，而三四线城市仍有较大发展空间数据来源：国际购物中心协会，赢商网，Mob研究院整理2018年主要发达国人均购物中心面积2021年城市人均购物中心面积TOP201.10 1.04 1.00 0.96 0.95 0.85 0.84 0.83 0.81 0.80 0.80 0.80 0.79 0.77 0.65 0.59 0.59 0.53 0.45 0.35 苏州佛山南京上海杭州武汉西安合肥深圳宁波长沙成都昆明广州北京南昌贵阳郑州重庆南宁单位：㎡/人2.15 1.56 1.06 0.54 0.50 0.43 0.41 0.40 0.21 美国加拿大澳大利亚新加坡新西兰英国日本法国德国单位：㎡/人 X12地域分布：经济实力强的华东地区为商业首选华东区有上海、杭州、南京众多经济较发达城市，且对周边经济的辐射力较强，拥有较多经济实力强的三四线城市，因而成为新开购物中心首选，其次为以广州、深圳为首的华南区数据来源：前瞻产业研究院，赢商网，Mob研究院整理2021年拟开业购物中心地区分布3087198418941264739611146355244203152856014华东区华南区西南区华中区华北区西北区东北区商业面积（万㎡）数量（个） X13地域分布：市场呈现下沉趋势，三四线成企业拓展新阵地一二线城市商业趋于饱和，三四线市场空间广阔，随着三四线城市居民消费水平的提升，且居民休闲娱乐时间更多，主流商业企业在坚守一二线城市的同时，重点拓展下沉市场数据来源：赢商网，各地方统计局，Mob研究院整理全国新开购物中心数量城市分布2020年全国人均可支配收入TOP2059%57%59%61%56%18%18%20%24%20%15%17%14%8%13%8%8%7%7%11%20172018201920202021E一二线三线四线四线及以下2021年三线及以下城市的拟开业购物中心数量占比总和高达44%，为近年最高。2021年三线及以下城市新开购物中心数量占比呈现上升趋势，较去年共提升5个百分点下沉市场居民消费水平提高，全国人均收入TOP20中有过半为三四线城市。越来越多开发商看好下沉市场，万达布局策略是在坚守一二线城市的基础上，重点扩展三四线城市及发达城市县域地区，新城发展策略是在一二线城市寻找机会，在三四线城市抢占高地7.26.96.56.36.36.26.16.05.85.85.75.75.65.65.65.55.45.35.25.2上海北京深圳广州苏州杭州南京宁波厦门无锡绍兴东莞佛山珠海舟山嘉兴温州中山常州湖州单位：万元 X14——商业竞争加剧，核心商圈存量调改为主旋律商圈发展与当地人口、消费力息息相关，高人流热度商圈主要分布在一线与新一线城市。受限于供地情况，核心商圈通过存量改造来提升商业价值，同时次级商圈与新兴商圈正在兴起 X15商圈热度排名：一线与新一线城市商圈领航全国客流热度TOP20商圈大部分位于一线和新一线城市，南京新街口商圈客流热度第一，上海上榜数最多，南京东路为上海客流量最大商圈，三四线城市的商圈也榜上有名数据来源：MobTech，2021.01-2021.07注：上图为中国40城中主要商圈排名，南京东路商圈包括南京东路和人民广场周边商业，南京西路商圈包括南京西路和静安寺周边商业、淮海中路商圈包含黄陂南路、新天地、陕西南路周边商业，陆家嘴商圈包括陆