2024-2025商业地产数字化白皮书

出品：猫酷科技咨询团队电话：400-048-0848地址：上海市普陀区铜川路699弄2号中海中心A座18F公众号：猫酷mallcoo更多资讯，欢迎关注往期资讯2020-20212021-2022集 团 大 会员 解 决 方案通识付费会员新实践新探索量（上）让 精 准营 销 成为 日 常实体商业直播何去何从积分清零5问智 慧 化开 业 的n种可能社群！社群！营 销 急 诊指南生命周期维护及管理积分全价值链运营MallPlus充电站往期课程MallPlus猫酷科技往期白皮书 增量创造量（下）存量裂变后疫情时代购物中 心 生 存 指 南绿色能量激活环保 概 念 新 玩 法新能源车充停一体化全面升级新营销：综合体大会员的实践心得以 服 务 权 益 护 航 客 户 旅 程企微管家的精锐入局（版面有限，未能详尽）2 企微运营落地攻略攻 克 积 分 结 算 难 关购物中心的成长值 体 系 设 计绿 色 活动 案 例A I外 呼 与 购物中心勋 章 案 例 赏 析更多内容持续输出中 PREFACE实践数据中的生存报告：谁在领跑？谁将被淘汰？在数字经济与实体经济深度融合的今天，商业地产正经历一场从“空间运营”向“数据资产运营”的深刻变革。2024年，中国经济以5%的增速稳中求进，消费市场在结构性调整中释放新动能：一方面，下沉市场凭借人口红利与消费潜力成为品牌布局的新战场；另一方面，高线城市通过数字化工具重构人、货、场关系，以精准运营应对消费分级的挑战。过去一年，行业呈现鲜明的“存量博弈”特征：全国新开业集中式商业项目数量创十年新低，存量调改再开业占比突破21%，标志着行业从增量扩张转向精细化运营。与此同时，消费者行为加速分化——高线城市客群追求“悦己消费”与场景体验，低线城市聚焦性价比与家庭刚需；会员经营从规模增长转向价值挖掘。如何精准把握趋势？如何将数字化能力转化为商业价值？如何构建可持续的消费者连接？本次白皮书应时而生，以全局视角洞察宏观趋势，以数据思维解析消费力变化，以实践经验探索运营新知，致力于为行业提供兼具前瞻性与落地性的数字化营销指南。本白皮书结合前沿技术案例与实践经验，深入剖析行业趋势：宏观环境：政策端发力扩大内需，消费以旧换新、设备更新等举措为商业复苏注入动力；消费力重构：会员营销体系渐成商业数字化“心脏”，30-39岁已婚家庭客群仍是主力，但Z世代与银发族需求正在重塑业态布局；运营革新：突围同质化、智慧提效AI技术赋能积分风控、智能客服等场景，会员流失率降低3.9%，效率与体验双升；品牌突围：国际精品下沉、服务型业态崛起，差异化定位成为破局关键。我们深信，未来商业地产的核心竞争力将取决于两大能力：数据驱动的精准决策力与人性化场景的共情力。期待这份报告不仅能成为您的“对标手册”，更能激发创新灵感，助力精准运营、长效增长，共同探索数字时代商业价值的升维路径。3 02行业数字化现状03商业地产消费者洞察04商业地产会员经营洞察01宏观环境05商业地产品牌洞察06行业数字化案例CONTENT目录4 数据说明一线城市（4个）北京市、广州市、上海市、深圳市新一线城市（15个）成都市、武汉市、西安市、苏州市、重庆市、长沙市、天津市、南京市、昆明市、宁波市、杭州市、青岛市、合肥市、东莞市、郑州市二线城市（30个）无锡市、厦门市、常州市、珠海市、沈阳市、佛山市、南昌市、泉州市、济南市、温州市、台州市、大连市、福州市、徐州市、贵阳市、南通市、惠州市、长春市、嘉兴市、绍兴市、中山市、临沂市、哈尔滨市、太原市、南宁市、潍坊市、烟台市、金华市、石家庄市、保定市三线城市（49个）襄阳市、盐城市、咸阳市、宿迁市、汕头市、湖州市、淮安市、镇江市、扬州市、莆田市、三亚市、滁州市、乌鲁木齐市、南充市、海口市、泰安市、兰州市、泰州市、淄博市、宜昌市、赣州市、漳州市、常德市、连云港市、呼和浩特市、银川市、安庆市、六安市、阜阳市、遵义市、芜湖市、上饶市、沧州市、桂林市、唐山市、衡阳市、肇庆市、济宁市、安阳市、揭阳市、宿州市、荆州市、渭南市、九江市、湛江市、廊坊市、蚌埠市、绵阳市、驻马店市四线城市（44个）娄底市、淮南市、十堰市、包头市、宝鸡市、日照市、邵阳市、铜陵市、丽水市、西宁市、孝感市、永州市、梅州市、黄石市、大同市、汉中市、鄂州市、红河哈尼族彝族自治州、衢州市、淮北市、东营市、鞍山市、宣城市、黄山市、运城市、枣庄市、达州市、张家口市、德阳市、乐山市、鄂尔多斯市、北海市、许昌市、毕节市、宜宾市、泸州市、玉林市、滨州市、衡水市、曲靖市、吉林市、内江市、仙桃市、琼海市五线城市（21个）湘西土家族苗族自治州、贵港市、保山市、云浮市、四平市、延安市、乌兰察布市、鸡西市、防城港市、丽江市、随州市、辽阳市、广安市、玉溪市、伊犁哈萨克自治州、张家界市、钦州市、攀枝花市、昭通市、黔西南布依族苗族自治州、安康市二、数据统计口径猫酷数据覆盖2亿+购物中心用户及注册会员\先锋数聚数据库内上亿级客群。本报告在数据分析处理过程中尽可能秉持客观严谨原则，但不排除存在个别数据存在偏差的可能，分析结论作为研究对象及研究实事的一类认识，不可避免会与现实存在出入，仅供行业参考。四、商业分类标准本报告涉及的商业分类根据项目所属产品线定位、品牌效应、占地面积、所在城市等因素综合考量，共设置都市型、区域型、社区型三种项目类型。三、城市分级标准本报告涉及的城市分级根据第一财经《2024城市魅力排行榜》城市等级进行划分：一、数据来源本报告数据均来自于三类渠道：公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库数据、先锋数聚自有及整合运营商、合作方数据。 5 数据说明五、数据库样本选择消费者洞察样本选择说明：消费者洞察部分基于先锋数聚自有数据，同时整合运营商、合作方数据，通过商圈业态、消费偏好等交叉分析，反映人群画像及到访商圈和商业项目的主要商业特征；本报告涉及样本总量共计覆盖163个城市，1047个商业项目，样本量不区分男女，约覆盖2.15亿人。会员经营洞察样本选择说明：项目选择：样本覆盖百货、购物中心、奥特莱斯、商业街区、免税店五大类型，不含家居建材、专业市场等商业类型。时间选择：样本选取开业时间在2024年1月1日之前的商业项目，涉及2023年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2023年1月1日之前的商业项目。样本分布如下：都市型一线城市84新一线城市138二线城市50三线城市23四线城市10五线城市5总计310业态品牌样本选择说明：品牌选择：样本覆盖上述项目选择下所有做过会员积分且有积分记录的品牌店铺以及先锋数聚消费者洞察抽样样本实际线下到访过的品牌店铺。时间选择：样本选取开业时间在2024年1月1日之前的商业项目，涉及2023年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2023年1月1日之前的商业项目。样本项目数餐饮美食851儿童母婴725服装鞋帽754国际精品200家居家用606美妆个护734商超529生活服务812数码电子722休闲娱乐659珠宝配饰723总计867 区域型社区型总计127682791266933310626182741511238166415525486199995样本涉及品牌数样本涉及门店数409630322132811042285432788175147063332577375329168107010739912118390539623347729016123501104456 宏观环境Macro Environment 1、2024年经济实现5%的增长目标，2025年强调实施更加积极有为的宏观政策，全方位扩大内需2024年，我国经济整体保持平稳运行，全年国内生产总值1349084亿元，实现5%增长目标。四个季度同比分别增长5.3%、4.7%、4.6%、5.4%。全年人均国内生产总值95749元，比上年增长5.1%。国民总收入1339672亿元，比上年增长5.1%。全员劳动生产率为173898元/人，比上年提高4.9%。9月底，中央推出一揽子增量政策，有力地提振了市场信心。四季度以来，经济运行出现积极变化，制造业PMI重回荣枯线以上，消费、进出口等主要经济指标明显回升。本轮政策调整初步扭转了短期经济下行的趋势，为2025年我国经济发展奠定了有利基础。2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”。整体而言，2025年稳增长仍需逆周期政策进一步发力，全方位扩大国内需求，防范化解外部冲击，着力提振国内消费与投资。短期房地产投资仍面临下行压力，受居民收入预期尚未扭转，房价下行引发“负财富效应”等因素影响，消费需求仍待提振，除消费品以旧换新等政策外，2025年消费恢复仍需改善居民对未来就业收入的预期和信心。图表1 2020-2024年国内生产总值及其增长速度图表2 2020-2024年全员劳动生产率（数据来源：国家统计局）宏观经济环境8 2、市场销售保持增长，网上零售较为活跃全年社会消费品零售总额483345亿元，比上年增长3.5%。按经营地分，城镇消费品零售额417813亿元，增长3.4%；乡村消费品零售额65531亿元，增长4.3%。按消费类型分，商品零售额427165亿元，增长3.2%；餐饮收入56180亿元，增长5.3%。服务零售额比上年增长6.2%。全年限额以上单位商品零售额中，粮油、食品类零售额比上年增长9.9%，饮料类增长2.1%，烟酒类增长5.7%，服装、鞋帽、针纺织品类增长0.3%，化妆品类下降1.1%，金银珠宝类下降3.1%，日用品类增长3.0%，体育、娱乐用品类增长11.1%，家用电器和音像器材类增长12.3%，中西药品类增长3.1%，文化办公用品类下降0.3%，家具类增长3.6%，通讯器材类增长9.9%，石油及制品类增长0.3%，汽车类下降0.5%，建筑及装潢材料类下降2.0%。按零售业态分，限额以上零售业单位中，便利店零售额比上年增长4.7%，专业店增长4.2%，超市增长2.7%，百货店下降2.4%，品牌专卖店下降0.4%。图表3 2020-2024年社会消费品零售总额及其增长速度3、居民消费价格总体平稳，核心CPI小幅上涨根据国家统计局数据，2024年全国居民人均可支配收入41314元，比上年增长5.3%，扣除价格因素，实际增长5.1%。全国居民人均可支配收入中位数34707元，增长5.1%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入54188元，比上年增长4.6%，扣除价格因素，实际增长4.4%。城镇居民人均可支配收入中位数49302元，增长4.6%。农村居民人均可支配收入23119元，比上年增长6.6%，扣除价格因素，实际增长6.3%。农村居民人均可支配收入中位数19605元，增长4.6%。城乡居民人均可支配收入比值为2.34，比上年缩小0.05。（数据来源：国家统计局）9 全年全国居民人均消费支出28227元，比上年增长5.3%，扣除价格因素，实际增长5.1%。其中，人均服务性消费支出13016元，比上年增长7.4%，占居民人均消费支出比重为46.1%。按常住地分，城镇居民人均消费支出34557元，增长4.7%，扣除价格因素，实际增长4.5%；农村居民人均消费支出19280元，增长6.1%，扣除价格因素，实际增长5.8%。全国居民恩格尔系数为29.8%，其中城镇为28.8%，农村为32.3%。图表4 2020-2024年全国居民人均可支配收入及其增长速度图表5 2024年居民消费价格月度涨跌幅度图表6 2024年全国居民人均消费支出及其构成（数据来源：国家统计局）10 4、就业形势总体稳定，城镇调查失业率下降年末全国就业人员73439万人，其中城镇就业人员47345万人，占全国就业人员比重为64.5%。全年全国城镇新增就业1256万人，比上年多增12万人。全年全国城镇调查失业率平均值为5.1%，比上年下降0.1个百分点。年末全国城镇调查失业率为5.1%。全国农民工总量29973万人，比上年增长0.7%。其中，外出农民工17871万人，增长1