Breakthrough商业地产白皮书✖ 往期资讯...猫酷MallPlus智库《2020商业地产白皮书》《2021商业地产白皮书》MallPlus充电站往期课程出品：猫酷咨询团队电话：400-048-0848地址：上海市虹口区东大名路1089号北外滩来福士东塔8F文档平台：https://docs.mallcoo.cn/support/Doc/Home公众号：猫酷mallcoo更多资讯，欢迎关注022020年MallPlus充电站，全12期（概览）01期02期03期04期05期06期07期08期09期10期11期12期01期02期03期04期05期06期07期08期09期10期11期12期2021年MallPlus充电站，全12期（概览）01期：实体商业直播何去何从？02期：出摊吧！商业地产人03期：社群！社群！04期：智慧化开业的n种可能05期：积分力max06期：生命周期维护及管理07期：营销急诊指南08期：积分清零5问09期：圣诞万能公式10期：大会员生态构建11期：实体商业数字化运营业务逻辑构建12期：透视数据运营几何之美01期：精益复盘DMAIC方法下的小周期循环改善02期：会员标签-连接购物中心与会员的纽带03期：量（上）增量创造04期：量（下）存量裂变05期：购物中心积分全价值链运营解决方案06期：权益策划07期：付费会员新实践新探索08期：让精准营销成为日常09期：勋章-会员的引导和激励10期：行业创新11期：集团大会员解决方案通识12期：综合体大会员构建方案《MallPlus充电站2020/2021/2022》购物中心运营实践案例精选系列 回顾2021，在疫情治理中我们迎来了脱贫攻坚战的全面胜利，“十四五规划”为未来社会发展奠定了基调，随后国家反垄断浪潮、治理资本无序扩张、“双减政策”、苏宁资产重组、暴雨天灾、恒大暴雷、直播监管从严等一系列热点事件接踵而至。商业地产人2020年展望的美好未来似乎并没有如期而至，疫情依旧是高悬的达摩克利斯之剑，企业如同艰难的跋涉者试图在种种乱象中寻找终局，但往往陷于管中窥豹的境地，市场何时迎来转机，我们何时进入平稳高速的轨道，在我们面前依然困难重重。即便如此，经过全社会艰苦卓绝的努力，2021年GDP同比增长8.1%，全年社会消费品零售总额同比增长12.5%，年度新开购物中心约510家，高端市场坚挺，零售额百亿俱乐部扩容，首现200亿项目、10-30亿项目近半，同时涌现出一批爆款明星项目不断展现商业魅力和美好生活的优质提案。这一年，虽然任重道远、长路艰辛，但勃勃生机依然可见、令人振奋。此次猫酷与及刻共同发布的《2021商业地产白皮书》结合了两家公司在商业地产行业多年沉淀的经验，融入了双方对行业未来发展的思考，也借此给予行业的跋涉者们四个视角，帮助我们找到新的视角，坚实自己的道路。视角一：自身和趋势的关系从宏观经济形势入手,洞察GDP增长、收入水平、消费意愿，同时研判土地管理及金融管理环境，提纲挈领中体会趋势变化；视角二：自身和行业的关系从商业地产规模、销售额、消费者、业态、会员经济等环节，切片洞察行业态势，启发行业视角下自身展位及命运的反思；视角三：自身和标杆的关系聚焦会员经济，构建会员增量、会员产出、会员活跃、运营工具等各维度指标体系，输出基于覆盖全国大样本的门槛值、优秀值、标杆值，照镜子模式高效对标，取长补短；视角四：自身和自身的关系通过外部宏观、中观、微观的信息输入，助推自身由结果指标到过程管理的反思，在前进的道路中重塑当下及未来的全新组织能力，百折不挠、坚定突破。雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。与君共勉，2022共创佳绩。太阳照常升起，冰雪终会消融长江黄河水不会倒流，发现眼睛之外的眼睛前言Preface03 01商业地产宏观环境02商业地产行业现状03商业地产消费者洞察04商业地产会员经营洞察06商业地产行业新知07商业地产2021年度关键词contents目录00数据说明05商业地产业态洞察04 一、数据来源本文数据均来自于三类渠道：公开资料整理、猫酷科技会员及品牌库数据、及刻消费者数据库。二、数据统计口径猫酷数据侧重覆盖1亿+购物中心用户及注册会员，及刻数据侧重覆盖的5亿月活终端设备的样本抽样。部分项目的数据可能存在偏差，本文分析结论在数据处理过程中已经剔除异常值，但仍不可避免会与现实存在出入，仅供行业参考。三、城市分级标准本文涉及的城市分级根据第一财经发布的《2021城市商业魅力排行榜》进行划分：一线城市（4个）上海市、北京市、深圳市、广州市新一线城市（15个）成都市、杭州市、重庆市、西安市、苏州市、武汉市、南京市、天津市、郑州市、长沙市、东莞市、佛山市、宁波市、青岛市、沈阳市二线城市（30个）合肥市、昆明市、无锡市、厦门市、济南市、福州市、温州市、大连市、哈尔滨市、长春市、泉州市、石家庄市、南宁市、金华市、贵阳市、南昌市、常州市、嘉兴市、珠海市、南通市、惠州市、太原市、中山市、徐州市、绍兴市、台州市、烟台市、兰州市、潍坊市、临沂市三四五线城市其他未归属于以上三类的城市四、商业分类标准本文涉及的商业分类根据项目所属产品线定位、品牌效应、占地面积、所在城市等因素综合考量，共设置都市型、区域型、社区型三种项目类型。数据说明05 06数据说明五、数据库样本选择消费者洞察样本选择说明：消费者洞察部分基于及刻数据库内上亿级客群样本进行机器学习建模和标签管理，进一步通过样本客群线上偏好及线下运营商位置数据，反映到访客群群体性基础属性及相对商圈及商业项目的到访特征；会员经营洞察样本选择说明：项目选择：样本覆盖百货、购物中心、奥特莱斯、商业街区、免税店五大类型，不含家居建材、专业市场等商业类型。时间选择：样本选取开业时间在2021年1月1日之前的商业项目，涉及2020年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2020年1月1日之前的商业项目。样本分布如下：都市型区域型社区型总计一线城市416365169新一线城市5413859251二线城市3010425159三四五线城市378319139总计162388168718业态品牌样本选择说明：品牌选择：样本覆盖上述项目选择下所有做过会员积分且有积分记录的品牌店铺以及及刻消费者洞察抽样样本实际线下到访过的品牌店铺。时间选择：样本选取开业时间在2021年1月1日之前的商业项目，涉及2020年可同比数据的维度统计，样本选择开业时间在2020年1月1日之前的商业项目。样本项目数样本涉及品牌数样本涉及门店数餐饮美食408224712440儿童母婴3887794671服装鞋帽399177614355国际精品103123586家居家用314194812美妆个护8780638商超便利26883417生活服务4015313198数码电子372731473休闲娱乐316190746珠宝配饰3804273961 商业地产宏观环境Chapter 0107 缓慢复苏，暗藏隐忧信息来源：国家统计局、国际货币基金组织、公开资料整理商业地产宏观环境01082021GDP同比增长8.1%初步核算，全年国内生产总值1143670亿元，按不变价格计算，比2020年增长8.1%，两年平均增长5.1%。分季度看，一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%，下半年GDP增幅明显放缓。全年服务业持续恢复，现代服务业增势良好，其中住宿和餐饮业增加值比上年增长14.5%，保持恢复性增长。2021年，我国经济总体上表现出较好复苏态势。经济增长处于合理区间，就业形势总体稳定，外贸继续保持较快增长，制造业比重提升，科技创新的引领作用有所增强，营商环境持续优化，产业链供应链加速重构，区域协调发展与新型城镇化有效推进，绿色转型和生态文明建设取得重要进展，改革开放持续深化，高质量发展的新动力进一步凝聚。2022增长“稳”字当头据IMF最新发布的《世界经济展望》报告中预计中国经济2022年将增长4.8%，主要原因或是房地产部门持续收缩，且私人消费复苏弱于预期。另据中科院预测中心预测增速为5.5%，可以判定的是，22年经济增速放缓或将不可避免，将在坚持高质量发展的同时，保持运行在合理区间。疫情防控开放：新冠疫情的演化还存在高度不确定性，能不能从“动态清零”转向“流感化”处理，中国最优的策略还是等待发达国家“先行先试”。而病毒变异的方向是传播能力越来越强，这就会导致中国防疫的经济成本进一步提升，与海外经济体之间产生“开放差”，对内部经济增长造成持续压力。大力提振内部消费：2022年中国出口靓丽表现很大程度掩盖了内部消费的疲软，但出口的延续或将面临挑战。2022年一季度，海外新冠疫情蔓延仍有利于中国出口高景气的保持。但自2021年7~9月份，中国出口市场份额优势已显著收窄，全球已愈发适应了与疫情共存，生产能力已有显著修复的迹象；扣除价格因素，2021年7月以来，中国出口量增长已显著下滑，出口对中国经济的拉动效果也已出现减弱迹象。2022最新政府工作报告中提出继续做好“六稳”、”六保“工作，持续改善民生。这也是国家将大力保障国内消费市场的积极信号，年内相关激励政策也将陆续出台。 货币增长政策：目前中国货币政策趋松，仍有空间“以我为主”地支持国内稳增长。一方面，目前的中美利差仍能提供足够的“护城河”；另一方面，人民币汇率可以更具弹性。130884亿元，比上年增长14.1%。其中，实物商品网上零售额108042亿元，增长12.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.5%。升级类消费引领市场增长按限额以上单位消费品消费类型划分，同比增长速度最快的品类依次是金银珠宝收入恢复放缓，消费意愿下滑市场销售规模扩大全年社会消费品零售总额440823亿元，比上年增长12.5%（2020年社零负增长）；两年平均增长3.9%，仅恢复至疫情前（2019年）的五成左右；分季度看，2021年以来消费修复一直都没有太大起色，两年平均增速持续在4%附近徘徊不前。全年全国网上零售额未来若人民币在美元阶段性走强时“顺势”贬值，既可以释放国内流动性宽松的压力，也可以对冲中国出口景气下行的风险，还有益于释放“稳增长”的政策信号继而稳定市场预期。信息来源：国家统计局图表1：2019-2021社零总额（月变化）1-2月合并统计09商业地产宏观环境01 类（29.8%）、餐饮类（23.5%）、烟酒类（21.2%）、石油及制品类（21.2%）、饮料类（20.4%）。生活日常类商品和升级类商品销售的快速增长也符合大多人在20年的预测。消费修复乏力疫情反复：每次国内新冠肺炎确诊病例出现大幅反弹时，社零增速均会明显回落，且受疫情影响较大的餐饮收入增速持续低迷、处在零左右的低位。（餐饮全年增长主要由于20年上半年基数较低所致。）居民收入：以中低收入群体为代表的居民收入增速尚未恢复就已放缓，仍是主要制约。如2021年以来全国人均可支配收入均值和中位数的两年平均增速尚未恢复到2019年水平（平均8.9%，中位数9%），且两者下半年增速已较上半年明显回落，中位数增速持续低于平均数，表明居民收入特别是中低收入群体收入恢复明显不足。反消费主义：偿债负担继续压制居民消费能力，并且2022年可能面临就业压力上升和退休潮的双重压力，加剧边际消费倾向的进一步削弱。企业信心不足：2021年国内民营中小企业、个体工商户经营困难加剧，导致贡献了近一半就业的服务业就业形势相当严峻。民营企业短板从增收不增利向需求下滑过渡，预期仍在恶化，2022年终端需求孱弱或许会是民企的主要压力来源。但PPI价格回落将有助于企业成本压力缓解。信息来源：国家统计局图表2：2020&2021居民人均可支配收入商业地产宏观环境0110 双减出台，教培受挫中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作；上市公司不得通过股票市场融资投资学科类培训机构，不得通