Mob研究院×中购联铱星云商出品2024年1月2023年商业地产发展白皮书©2023 MobTech. All rights reserved. 引言2023总结：VUCA时代启点，群体主流观念巨变，商业进入存量高速迭代模式；2024展望：虚(Data) 实(Space)融合，回归人与科技，生活与需求本身，在悬浮中向上生长。——悬浮个体稳以修远（引自京东）极速转型的社会使流动不扎根成为生活常态，动态变化的生活场景随处可见。数字化成为中国经济的引擎，正重构消费场景，激发对赛博生活的展望，重新思考“人-科技-生活”。如何构建“人-货-铺-场-圈”成为了线下商业的必修课，也是商业地产人自测素养的必要条件。在数字化商业时代，精准的用户洞察力可以帮助企业更好地了解“人”的需求，引领生活方式的更新；同时，数字生态力可以改变传统的“货”和“铺”的流量模式，打造颠覆性的商业模式；而通过数字化手段的加持，线下“场”域空间也可以成为一场策展，以引领型价值和聚合型体验为出发点，提供独特的消费体验；最后，科技赋能整合体验创新力，将技术落地进“圈”并拥抱真实生活场景，带来更多的商业机会，从而形成“人-货-铺-场-圈”的闭环。 目录CONTENTS2023商业地产发展概述1•宏观经济：社会消费零售振动复苏，已超疫情前；餐饮收入增长亮眼•行业现状：实际开业率逐年走低，存量商业进入全面调改升级时代商业地产未来展望4•消费心理：第五消费时代，”Wellbeing”及“再生活化”诉求强烈•消费结构：商品和服务消费并重，服务消费潜力将不断释放•运营能力：调改节奏加速，进一步促进消费升级，提高购物体验•技术融合：技术助推多维数据持续融合，全域数字化经营支撑线上流量反哺线下•销售渠道：商场+电商强强联手，实现线上线下销售渠道的有机结合重点城市典型案例研究3•北京：构建“四级两类多维”商业消费空间体系•上海：调改与提升区域商业能级是今年的主旋律•广州：从单一到集聚，让广州的空间布局聚集度日趋提高，在迭代中形成新的“变阵”•深圳：世界地标级商圈逐步成型，传统老商圈集体改造升级2023商业地产生态构成要素2•生态现状：“人货场”向“人货铺场圈”的嬗变与新生•消费人群：年轻人成为重要目标客群，懂他们更要跟上他们•消费需求：餐饮、零售为主导的消费需求，正在快速改善商业地产的基本面 42023年商业地产发展概述 5宏观经济：社会消费零售振动复苏，已超疫情前；餐饮收入增长亮眼Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制2023年1-11月，我国社会消费品零售总额427945亿元，同比增长7.2%。其中，商品零售380460亿元，同比增长5.9%；餐饮收入47485亿元，同比增长19.4%。复苏势头较好2019.10-2023.11社会消费品零售总额及增速-30-20-100102030400100002000030000400005000060000700008000090000社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额月度同比增长（%）11月份，我国社会消费品零售总额42505亿元，同比增长10.1%。其中，商品零售36925亿元，同比增长8.0%；餐饮收入5580亿元，同比增长25.8% 6宏观经济：居民生活水平和消费意愿增长明显，文教娱增长显著Source：国家统计局，Mob研究院整理绘制2023前三季度城乡居民收入稳定增长，名义和实际增速分别比上年同期快1.0和2.7个百分点；人均消费支出增速逼近10%，教育文娱、医疗保健、交通通信等品类增速均破两位数2023年前三季度居民人均收入与消费情况2765037482146002939839428157056.3%5.2%7.6%5.9%4.7%7.3%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%050001000015000200002500030000350004000045000全国居民城镇居民农村居民2023前三季度居民可支配收入及增速2022年前三季度人均可支配收入（元）2023年前三季度人均可支配收入（元）2023年前三季度名义增速（%）2023年前三季度实际增速（%）食品烟酒5794元，29.7%居住4514元，23.1%交通通信2605元，13.3%医疗保健1835元，9.4%教育文化娱乐2084元，10.7%衣着1055元，5.4%生活用品及服务1120元，5.7%其他用品及服务522元，2.7%2023前三季度居民人均消费支出及构成人均消费支出19530元名义增速9.2%实际增速8.8%前三季度，全国居民人均可支配收入29398元，同比名义增长6.3%。实际增长5.9%；农村增速高于城镇，发展乡村振兴初见成效+6.7%+6.5%+6.4%+7.4%+11.3%+16.4%+15.0%+17.4% 7Source：政府网站，中信建投，Mob研究院整理绘制政策推动：重塑格局，消费基础设施REITs政策终出台消费基础设施REITs的出台，代表着我国公募REITs范围首次拓展到商业地产领域，我国几十万亿级的商业不动产市场，有望迎来重塑2023年三月，国家发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“236号文”）通知提出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs2023年三月，证监会也发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4大方面共12条措施，拟进一步推动REITs的常态化发行消费基础设施REITs出台发布时间发布机构政策/文件关于底层资产试点范围的表述2020.8.3国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（简称“586号文”）酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围2021.7.12国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称“958号文”）酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围2022.12.8证监会首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域诸多运营成熟资质优良的消费类基础设施得以打通入市渠道，国内基础设施公募REITs迎来又一次扩容原始权益人可利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型力度，在提高资本利用率的同时，促进消费场景升级，提高居民消费体验，更好满足居民消费需求从而促进消费的持续增长 8商业概况：实际开业率逐年走低，存量商业进入全面调改升级时代Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制自2017年以来，购物中心实际开业率不断走低；且从2020年开始，实际开业率连续三年未超过50%，供应的减少和城市向新发展、消费行为不断演进等多重原因之下，存量商业调改升级是必然趋势2017-2023年拟开业购物中心量及实际开业数量970938982874111389558860661757141655436662.5%65.8%58.2%47.6%49.8%40.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%0200400600800100012002017201820192020202120222023拟开业量实际开业量实际开业率 9商业概况：华东区蝉联拟开业购物中心体量和数量第一Source：赢商大数据，Mob研究院整理绘制分区域来看，华东依然是购物中心的“香饽饽”，拟开业购物中心的体量和数量是第二名的两倍；分城市来看，拟开业购物中心前12的城市中除了4个一线城市，其余8个均为新一线2023年拟开业购物中心区域及城市分布2250616468104219248.59425.87520.17623.64629.56796.91956.68东北区西北区华中区华北区西南区华南区华东区体量（万㎡）数量（个）序号城市数量（个）体量（万方）线级1北京一线2上海一线3广州一线4武汉新一线5成都新一线6西安新一线7杭州新一线8深圳一线9重庆新一线10苏州新一线11佛山新一线12南京新一线12131313171818182021232393 121 122 125 116 150 129 194 200 163 178 261 10客流情况：客流显著恢复，但自4月以来后继乏力Source：MobTech，2022.01-2023.11整体来看，2023年日均客流对比2022年呈现明显增长，平均增长率达25.8%；分月份来看，2023年1-7月份日均客流基本逐月上升，至7月达到峰值，7月后呈回落态势2022.01-2023.11全国购物中心场均日客流8.9%-29.4%-4.0%12.1%20.6%-1.6%-1.9%-2.0%3.1%-29.0%-14.6%51.8%13.5%-1.3%13.8%8.2%1.5%1.6%-0.6%-4.3%-4.1%-7.6%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%02000400060008000100001200014000160001800020000日均客流（人次）增长率（%）-- 11客流情况：成都春熙路商圈热度超过长沙五一商圈，排名第一Source：MobTech，2023.01-2023.11商业文旅功能并进，兼具文旅属性的城市级商圈引流能力显著。成都春熙路商圈客流热度第一，相较去年同比增长111.4%2023年1-11月中国商圈热度排名Top200100000200000300000400000500000600000700000日均客流量（人次） 12业态情况：零售仍为商圈业态主角，优质餐饮存在较大增长空间Source：MobTech，2023.01-2023.11以上海为例，餐饮热度及市场发展势头较好，区域商圈（红框所示）餐饮占比提升；餐饮消费行为占各类商圈到访业态第一2023.01-11上海典型商圈业态配比及到访客群业态偏好50.2%54.0%41.7%37.6%45.5%47.9%27.2%24.0%27.8%25.5%33.5%35.6%31.0%27.3%40.6%43.5%2.3%2.0%1.3%3.7%4.1%4.2%5.4%3.3%4.3%7.4%7.0%6.1%4.1%5.0%7.8%9.1%10.8%6.6%11.6%12.3%10.2%10.0%12.9%12.6%南京西路南京东路淮海中路陆家嘴张杨路徐家汇五角场新虹桥天山四川北路零售餐饮亲子休闲娱乐生活配套25.4%25.3%23.5%23.0%24.5%25.8%22.5%23.1%55.9%56.4%57.4%58.1%56.9%55.3%57.4%57.4%2.8%2.7%2.7%2.9%3.0%3.4%3.2%3.0%11.0%11.0%11.4%11.0%10.7%10.9%11.8%11.5%5.0%4.6%5.0%5.0%4.9%4.7%5.1%4.9%南京西路南京东路淮海中路陆家嘴张杨路徐家汇五角场新虹桥天山四川北路业态占比到访业态偏好 13业态情况：零售业态配比普降，休闲娱乐业态成为商业地产新宠Source：MobTech，2023.01-2023.11对比2022年，零售在上海各典型商圈业态和到访业态中的比重均有下降。休闲娱乐、餐饮等业态呈上升趋势，越来越多的商圈正在打造集购、食、娱一体的综合商业空间，满足消费者日益提升的休闲娱乐需求2022-2023上海典型商圈业态配比及到访客群业态偏好对比业态对比到访业态偏好对比-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%南京西路南京东路淮海中