2019年7月山东商业地产发展白皮书智造新城市 创领新趋势 2 | 山东商业地产发展白皮书自2018年以来，山东的新旧动能转换全面起势，作为制造大省，山东以智能制造和科技创新为突破口，逐步探索出基于区域资源禀赋的渐进式创新之路，并且形成双核引领的梯度产业空间。仲量联行深耕山东市场12年，在此起承转合之际，以前瞻视角和丰富经验提出山东商业地产发展的三大趋势产业升级与人才涌入背景下，关注城市中心的商业魅力产业升级驱动城市更新，科技赋能加速空间变革依托增量市场的新文旅开发将在核心城市全面展开作为城市观察者及房地产科技创新领域的先行者，我们谨以此文从多维度剖析山东的发展现状及成长空间，抛砖引玉，期待与政策制定者、投资机构、开发企业及其他利益相关的同仁共同探讨，携手开启山东商业地产市场发展的新篇章。序 智造新城市 创领新趋势 | 3目录序新经济： 引领新山东，智造新起点• 新经济引领下的山东• 智能制造和科技创新成为突破口• 以青岛和济南为核心搭建立体交通网络趋势一： 产业升级与人才涌入背景下， 关注城市中心的商业魅力• 人随产业向都市圈核心城市聚集• 重回中心的商业地产机遇• 再中心化催生优质、融合、创新的商业场景趋势二： 产业升级驱动城市更新， 科技赋能加速空间变革• 城市更新：多元包容释放活力• “以人为本”的城市升级• 城市更新案例• 科技赋能将带来房地产行业全面变革趋势三： 依托增量市场的新文旅开发 将在核心城市全面展开• 都市休闲客群快速增长• 关注文化内容的新文旅• 强调体验感与落地性的文旅产品总结 4 | 山东商业地产发展白皮书新经济：引领新山东，智造新起点新旧动能转换背景下，山东庞大的制造业体系为第四次工业革命提供了创新的土壤，高端创新要素的中心化推动山东形成双核引领的梯度产业空间，并带来不同区域的房地产发展机遇。 智造新城市 创领新趋势 | 5新经济引领下的山东山东是当之无愧的制造大省和资源大省。仲量联行研究了山东193家A股上市企业，以及全国工商联发布的中国民营企业500强中73家上榜的山东企业，其中制造业的营收占比超过80%，构成山东经济的重要支柱。山东工业基础深厚，结构多元，重工业和轻工业兼得。规模庞大的制造业系统所带来的劳动力和供应链资源基础，为山东经济在提升效率和灵活度方面的创新发展提供了必要条件。新经济占比逐年增加，推动山东经济转型升级。山东省经济结构（按生产总值）数据来源：《山东省新旧动能转换重大工程实施规划》，2017数据来源：山东统计年鉴，2018山东省重点发展的五大新兴产业山东省工业结构（按工业总产值）作为新旧动能转换综合试验区，山东经济正从新旧动能转换的胶着期，逐渐步入新动能加速扩张的关键期。重点发展的五大新兴产业（新一代信息技术产业、高端装备、新能源新材料、现代海洋、医养健康）以及重点转型的五大传统产业（高端化工、现代高效农业、文化创意、精品旅游、现代金融服务）正在构筑山东经济的新动能。23% 19% 18% 14% 9% 8% 3%3%3%化工机械轻工其他冶金纺织服装采矿医药电力等供应业新经济23% 传统经济77% 6 | 山东商业地产发展白皮书R&D经费投入强度（2018）山东省智能制造试点项目行业分布（2017-2018）智能制造和科技创新成为突破口智能制造重塑价值链条山东正全面部署智能赛道，其中在汽车、机械、家电、电子信息等行业开展的全周期数字一体化管理，在化工、制药、新材料等行业开展的全过程能源优化管理以及在服装、铸造等行业开展的大规模个性化定制等模式正在山东大型企业中全面开展试点。由此推动产业新城的开发以及城市空间结构的重塑。以智能工厂为主要载体的智能制造企业逐渐向城市次中心及卫星城市外扩，并带动周边区域的城市开发。培育创新驱动发展新引擎坚实的经济基础使山东具备充足的研发资金，青岛和济南与中国12强城市相比在科研经费上的投入强度分别排名第五和第十一，成为山东科技创新的中坚力量。其他城市同样在通过创新能力建设促进高附加值产业发展。37% 34% 9% 8% 8% 4% 传统经济高端装备新能源新材料高端化工新一代信息技术医养健康 智造新城市 创领新趋势 | 7创新的输出能力有待提高产业的转型升级并不仅仅依靠科技研发驱动的技术创新，更需要对科技成果的商业转化，在这方面，山东已逐步探索出基于区域资源禀赋的渐进式创新之路。在量子通信、超级计算、人工智能、5G等多个领域进行了丰富的商业化实践。104 122 125 133 172 203 207 242 311 360 388 611 857 1,381 重庆 济南 天津 南京 成都 武汉 杭州 苏州 广州西安青岛上海深圳北京同时，对新经济动能的捕捉，大力培养高潜力的初创企业，鼓励创业也是经济转型的另一条有效途径。青岛和济南新三板企业数量和独角兽企业数量从全国来看规模较小，创新和创意的输出能力仍有待提高，还需要进一步营造灵活开放的市场环境、提高政府的服务能力等，最终形成开放共享、竞合共生、具有自发性和长效性的生态系统。量子通信济南量子通信试验网是世界上已知的规模最大、功能最全的量子通信试验网，已实现200公里测量器件无关量子密钥分发。超级计算济南已设立千万亿次国家超级计算中心，采用自主处理器构建千万亿次超级计算机系统，为多个领域提供平台和技术支撑。人工智能青岛海信集团将AI技术赋能于全场景智慧家居领域，已开发人工智能电视与智能冰箱等产品。5G青岛作为5G首批试点城市，正在工业互联网、无人驾驶、智能终端、视频直播、智能安防、远程医疗会诊、智慧赛场、智慧港口这八大领域展开广泛应用。数据来源：中商产业研究院新三板企业数量（2018） 8 | 山东商业地产发展白皮书以青岛和济南为核心搭建立体交通网络济南，山东半岛内外互联的 黄金枢纽山东已经搭建起涵盖空运、航运、高铁、高速公路等在内的立体复合式交通网络。济南以绝对的中心地位，成为山东半岛内外互联的黄金枢纽。济南拥有发达的铁路网， 2小时内快速通达京津冀、山东半岛和长三角的主要城市。济郑高铁的建设和开通将进一步加强济南融入“一带一路”战略。省内城际铁路建设和新机场开通强化青岛的对外联系青岛在航空及港口方面的基础设施资源领先于全省，使其成为海陆空三位一体的联动中心。随着省内城际铁路的快速建设，青岛与内陆地区的交通联系进一步加强，带动港口及空港人流、物流、资本、 技术、信息等高端要素集疏的区域扩展。数据来源：各城市十三五规划2020年青岛济南高铁/城际铁路通车里程（公里）6661,183高速公路密度（千米/平方公里）0.0760.054轨道交通营运里程（公里）294.447.7航空旅客吞吐量（万人）2,6001,500双核城市基础设施规模 智造新城市 创领新趋势 | 9多节点连接释放新需求山东省内三四线城市依托丰富的城际交通网络正在加强与核心城市的连通，将促进都市圈形成一体化发展。同时，高铁对沿线地区人口流动和聚集的促进作用，将使得高铁车站周边区域成为这些城市最具人气和活力、发展最快的地区。山东主要物流节点城市物流基础设施网络的完善，推动了现代化供应链体系的建设，支撑新经济快速发展。青岛和济南已经成为山东物流网络格局中的核心城市，烟台凭借生鲜产品前端要素的资源优势将成为冷链物流仓储中心，而临沂有全国最大的商品交易市场，是全国最大的小商品集散中心和商贸物流中心，潍坊将凭借独特的区位优势成为山东综合交通网络体系中重要的节点城市。山东铁路“四纵四横”规划方案 10 | 山东商业地产发展白皮书趋势一：产业升级与人才涌入背景下， 关注城市中心的商业魅力 青岛和济南作为山东培育创新驱动的中坚力量，高端要素的中心化聚集使城市再中心化趋势加强，突显出新一轮房地产开发周期中城市中心的商业魅力。 图例10%-15%5%-10%0%-5%-15%-0%威海烟台青岛淮坊东营滨州淄博日照临沂泰安济南德州 聊城菏泽济宁枣庄智造新城市 创领新趋势 | 11人口必然地向经济发达、产业聚集的地区流动，山东双核城市创新要素的聚集和服务业的快速发展正在加速吸引高素质人才。其中，新生代流动人口成为城市群流动人口的主体，其长期化、家庭化的迁移形式将给济南和青岛的商业地产发展带来活跃的市场机会。同时，其他省内都市圈的核心城市对外围县市的流动人口也具有一定吸引力，将促进山东省内都市圈的形成和发展，优化劳动力的行业和空间配置。外来人口*占常住人口比重数据来源：山东统计年鉴，2018*外来人口指常住人口与户籍人口差值人随产业向都市圈核心城市聚集 12 | 山东商业地产发展白皮书有趣的城市以独特的生活方式留住人全球最具竞争力的城市背后总有着世界一流的大学为其龙头企业培养人才和推动创新，济南在全省教育资源方面的绝对优势为其创新发展培养了大量优秀人才。威海在城市环境、空气质量等方面表现突出，成为宜居城市的典型代表。临沂因丰富的山水资源和田园风光近年来作为旅游目的地的热度不断提升，在旅游体验和创新上表现出一定发展潜力。青岛一直以来是大型活动的举办地，包括G20上合峰会等大型国际活动极大地提升了青岛的国际城市形象。同时，青岛在2018年举办了5场马拉松赛事，隐性的城市活动和赛事影响着城市的内涵和层次，而非政府主体参与的市场化城市空间可以为市民提供多样的更具活力的城市服务功能，使年轻人愿意来此长期定居，实践理想生活方式。高等教育在校学生数量（万人）年度空气质量指数（AQI）平均值游客关注度提升比例TOP3城市全年马拉松赛事数量最好学济南北京北京深圳渭南济南青岛威海遵义深圳深圳北京临沂58.1111%4511最清新威海最爱跑青岛最关注临沂55.52110%6859.67109%1135 智造新城市 创领新趋势 | 13重回中心的商业地产机遇品质和服务成为新一轮市场竞争的决胜因素随着城市进入新一轮开发周期，提高对硬件设施、科技应用、绿色健康和可持续性的关注度，是商业地产发展的主要方向。以办公市场为例，青岛和济南的办公市场在过去十年已基本完成规模增长，但是与中国12强城市*相比，其真正高品质的甲级办公物业仍有较大缺口，需要进行增量补充及产品升级。同时，为用户提供人性化、定制化、策略化的服务，尊重用户的细微需求，以数字技术应用带来全新的服务体验，也是存量时代下市场竞争的关键因素。全国主要城市甲级办公市场存量1,3088567165723322151931801731611391265855上海 北京 深圳 广州 成都 武汉 重庆 西安 杭州 南京 苏州 天津 青岛 济南 * 来源：仲量联行中国12强报告，2018。中国12强城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、西安、天津、武汉。 14 | 山东商业地产发展白皮书以丰富的城市功能构建立体空间结构新经济发展和新人才引入需要高品质的产业载体以及创新性的消费业态，除此之外，文化艺术等城市配套功能在新一轮城市建设中同样重要。相较于国外CBD，国内CBD住宅公寓业态比例较高，文化艺术、健康教育等业态占比则远低于国外。吸引人才需要构建文化空间、生活空间、商务空间、数字空间融合交错的立体城市空间结构。在社交共享中释放城市活力对社群需求的深度挖掘和对城市功能的社群化运营可以帮助城市更好的释放创新活力，为城市创新者提供一个开放友好、充满连接和可能性的共享交互场景。同时，城市不再是一个传统的二维空间结构，其边界的呈现也愈趋立体，开放交互的社交场景，例如咖啡店、运动场馆等，可以叠加到任何其主力用户具有社交需求的功能和业态中，例如社区、城市街巷、办公等，充分开放不同业态的管理界面，在小生态圈中达成都市资源的高效集约，带来城市中心多元化发展机遇。主要城市CBD功能构成（各业态规模配比） 智造新城市 创领新趋势 | 15再中心化催生优质、融合、创新的商业场景新一代商务场景消费体验场景时尚文创场景