1月百强销售降幅小幅扩大，30城首套利率降至4.1%以下

投资要点 百强房企单月销售降幅小幅扩大，优质房企单月销售同比增长明显。根据克而瑞数据监测，2023年1月百强房企销售金额3994亿元，同比下降32%，降幅较上月扩大0.2pp；销售面积2401万方，同比下降36%，降幅较上月扩大1.5pp。 虽然春节假期迎来返乡高峰，看房人数呈现增长，但实际成交仍未有明显增加，市场观望情绪较浓，预计短期内整体销售情况将保持筑底状态。房企表现分化加大，百强房企1月销售同环比都有较大幅度下滑，但部分优质房企销售同比增长显著。从克而瑞榜单来看，1月单月销售表现比较好的主要包括越秀地产（+60%）、建发房产（+29%）、华发股份（+19%）、滨江集团（+17%）、卓越集团（+9%）、华润置地（+7%）、招商蛇口（+5%）、保利发展（+4%）等。 1月房企投资暂缓，土地市场仍旧冷清。据克而瑞统计，截至1月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为1744亿、527亿元和1661万平方米，同比降幅都在30%以上，对比2021年1月下滑60%到80%，行业整体投资仍持续收缩。销售百强房企仅绿城、华润、建发等企业少量拿地；截至1月末百强房企新增货值26%集中于TOP10房企，TOP11-20强房企新增货值占百强总新增17%，TOP21-30强占13%；新增货值TOP100城投企业上榜近50家，拿地金额占比达50%，小规模本土民企拿地金额占比31%。三四线城市土地市场冷清，仍依靠城投托底。 重点城市政策升级，30城首套利率降至4.1%以下。本周多个城市楼市政策进一步宽松，湖南13个非限购市州首付比下限降至首套20%、二套30%，限购市长沙首付比下限首套30%、二套降至40%；苏州提出加快推进房屋征收搬迁货币化安置，优化商品房价格备案制度；福州、厦门、郑州、长春、太原等多个重点城市首套房贷利率最低降至3.8%。截至1月底，贝壳监测103城中共30城首套利率降至4.1%以下，其中二线城市8城，其余均为三四线城市；包括厦门、郑州、南宁等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市在内共15城1月份首次下调首套房贷利率下限，另有15城延续2022年低利率水平。 2022年房企业绩呈现普遍下滑。截至本周房地产行业共72家企业披露2022年业绩预告，多数企业业绩呈现下滑，其中预增仅5家，预减21家，扭亏为盈4家，续亏26家，首亏16家，亏损占比58.3%，业绩同比下滑占比68.1%。 重点房企中，保利发展预减33%，华发股份预减20%，招商蛇口预减56%-63%，新城控股预减70%-95%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 百强房企单月销售降幅小幅扩大。根据克而瑞数据监测，2023年1月百强房企销售金额3994亿元，同比下降32%，降幅较上月扩大0.2pp；销售面积2401万方，同比下降36%，降幅较上月扩大1.5pp。虽然春节假期迎来返乡高峰，看房人数呈现增长，但实际成交仍未有明显增加，市场观望情绪较浓，预计短期内整体销售情况将保持筑底状态。 图1：1月百强房企商品房销售金额同比-32% 图2：1月百强房企商品房销售面积同比-36% 优质房企单月销售同比增长明显，房企表现分化加大。百强房企1月销售同环比都有较大幅度下滑，但部分优质房企销售同比增长显著。从克而瑞榜单来看，1月单月销售表现比较好的主要包括越秀地产（+60%）、建发房产（+29%）、华发股份（+19%）、滨江集团（+17%）、卓越集团（+9%）、华润置地（+7%）、招商蛇口（+5%）、保利发展（+4%）等。 表1：2023年1月重点房企销售排行榜 1月房企投资暂缓，土地市场仍旧冷清。据克而瑞统计，截至1月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为1744亿、527亿元和1661万平方米，同比降幅都在30%以上，对比2021年1月下滑60%到80%，行业整体投资仍持续收缩。销售百强房企仅绿城、华润、建发等企业少量拿地，截至1月末百强房企新增货值26%集中于TOP10房企，TOP11-20强房企新增货值占百强总新增17%，TOP21-30强占13%；新增货值TOP100城投企业上榜近50家，拿地金额占比达50%，小规模本土民企拿地金额占比31%。三四线城市土地市场冷清，仍依靠城投托底。 表2：2023年1月中国房地产企业新增货值TOP50 重点城市政策升级，30城首套利率降至4.1%以下。本周多个城市楼市政策进一步宽松，湖南13个非限购市州首付比下限降至首套20%、二套30%，限购市长沙首付比下限首套30%、二套降至40%；苏州提出加快推进房屋征收搬迁货币化安置，优化商品房价格备案制度；福州、厦门、郑州、长春、太原等多个重点城市首套房贷利率最低降至3.8%。截至1月底，贝壳监测103城中共30城首套利率降至4.1%以下，其中二线城市8城，其余均为三四线城市；包括厦门、郑州、南宁等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市在内共15城1月份首次下调首套房贷利率下限；另有15城延续2022年低利率水平。 2022年房企业绩呈现普遍下滑。截至本周房地产行业共72家企业披露2022年业绩预告，多数企业业绩呈现下滑，其中预增仅5家，预减21家，扭亏为盈4家，续亏26家，首亏16家，亏损占比58.3%，业绩同比下滑占比68.1%。重点房企中，保利发展预减33%，华发股份预减20%，招商蛇口预减56%-63%，新城控股预减70%-95%。 表3：重点房企业绩预告 2市场回顾 上周上证指数下跌0.04%、沪深300指数下跌0.95%，创业板指下跌0.23%，万得全A上周交易额4.91万亿，环比上涨32.87%。从板块表现来看，汽车、计算机、国防军工等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了0.74%，在所有申万一级行业中相对排名23/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨2.17%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。 上周申万地产板块交易额932.08亿，环比上涨36.69%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周我爱我家、万泽股份、哈高科等个股涨幅显著。新城控股、海航基础、泛海控股等个股跌幅显著。 图5：上周我爱我家、万泽股份、哈高科个股涨幅显著 图6：上周新城控股、海航基础、泛海控股等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周哈高科、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了60亿。其中哈高科和万科A交易额合计144.94亿，占板块交易额比重为12.98%，哈高科和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，哈高科、电子城、数源科技等涨幅居前，上涨个股个数占比66.67%。年初以来，大连友谊、新华联、深振业A等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为66.67% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有9只股票上涨，珠光控股、天誉置业、恒隆集团等位居涨幅前列。美的置业、时代中国控股新城发展等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、嘉里建设、合生创展集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、中国海外发展、华润置地均超过20亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周只有3只股票上涨，佳兆业美好、招商积余和新大正分别上涨了5.8%、1.7%和0.9%。年初以来，滨江服务、中海物业、远洋服务控股等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到25.78亿（人民币），其余股票成交额均在6亿元以下。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月30日，山东济宁市住房公积金管理中心日前发布《关于调整租赁住房提取住房公积金政策的通知》，通知提到符合济宁市行政区域内无房职工租房自住提取条件的缴存职工，租住本市商品住房的：单缴存职工家庭每年最高提取金额不超过14400元；双缴存职工家庭每年最高提取金额合计不超过21600元。该通知自2023年2月1日起施行，有效期至2025年1月12日。（大众网） 1月30日，长沙市住房公积金管理委员会发布了《关于明确2023年个贷倍数的通知》。 《通知》明确，2022年长沙市住房公积金"个贷率"为79.08%。明确个贷率介于75%和80%之间，长沙市缴存职工（含省直分中心）可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算，《通知》自2023年2月1日起施行。（焦点财经） 1月30日，广州市荔湾区召开高质量发展大会。会上，荔湾区明确2023年荔湾GDP增长6.5%以上，固定资产投资增长20%的目标，推进年度总投资321.8亿元的142个重点项目建设；力争用5年时间，把工业增加值占GDP比重提升至30%。（观点网） 1月31日，湖南省合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一个限购市（长沙市）的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。（地产界） 1月31日，山东省召开住房和城乡建设工作会议。会上，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志介绍，2022年山东全省新建商品房网签成交1.28亿平方米，居全国第一，占全国11.4%。同期，住房公积金缴存额1825亿元，同比增长14.7%，新增缴存职工119.4万人，提取1151亿元。（观点网） 1月31日，江苏省盐城市住房公积金管理中心官网发布消息，拟于近期提请市住房公积金管理委员会审议调整盐城市住房公积金使用政策。在城区购建自住住房的，贷款最高限额由60万元调整至100万元；其余各地购建自住住房的，贷款最高限额由60万元调整至80万元。（观点网） 2月1日，北京市人民政府近日印发《北京市2023年办好重要民生实事项目分工方案》。 方案提到在围绕改善群众居住条件方面，建设筹集保障性租赁住房8万套（间），竣工各类保障性住房9万套（间）；推进老旧小区综合整治，新开工300个小区、完工100个小区； 力争老楼加装电梯新开工1000部、完工600部。房产证“办证难”去年被首次列入民生实事项目，2023年，北京继续办理这一实事，将解决6.1万套历史遗留住宅项目“办证难”。 （新浪网） 2月1日，河南省洛阳市“2022年重点民生实事落实情况”系列新闻发布会第三场——“助力青年创业创新”专场发布会举行，洛阳市进一步扩大住房补贴范围。青年人才购房补贴按照博士、硕士、本科、专科分为10万、5万、3万、2万元购房补贴分3年核发，每年发放40%、30%、30%。（观点网） 2月2日，2023山东威海新春线上房交会将于2月4日启幕。本次线上房交会将通过线上平台发放千万元的购房优惠券，每张优惠券额度20000元。购房者凭优惠购房券可在议价基础上再抵20000元购房款，展期为2月4日至3月底。（财联社） 2月2日，深圳市房地产信息平台发布消息，2023年1月，深圳市二手商品房成交1740套，成交面积达17.34万平方米。其中二手商品住宅成交1391套，较去年下跌10.66%，成交面积达13.16万平方米，同比下降10.66%。（观点网） 2月2日，中国证监会召开2023年系统工作会议。会议强调，增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。（观点网） 2月3日，南京发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政