对房企1月销售数据的点评：剑指需求，继续演绎

1月房企销售略有回升，其中国企出现较明显反弹。2023年1月，TOP50房企实现销售2388亿元，同比下降25.2%，较2022年12月回升1.6pcts。其中，民企销售增速较12月回升3.2pcts，达到-45.9%。 国企增速较12月大幅回升31.1pcts，达到23.4%。央企增速较12月回落3.3pcts，达到-5.6%。TOP50房企中，TOP10房企增速继续回落的同时，TOP11-50房企增速有所回升。TOP20中，保利发展、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产、绿城中国、滨江集团等房企出现正增长。 需求复苏的不确定性依然是当前最主要矛盾。从1月数据看，在2022年同期低基数下略有复苏，但1月同样面临春节带来人群返乡或者外出旅游从而出现一定程度干扰。尽管一二线城市出现看房量的回升，但是市场对于真实成交情况依然较为关注。从销售榜单来看，增速略有提升，但是需要注意的是TOP50样本出现了一定程度的改变，新晋房企约占1成。因此，我们倾向于认为在需求的不确定性中，依然出现了一定程度的改善，但是幅度偏弱，因此对于需求端政策的预期仍然存在，使得地产板块行情仍将延续。 新参与者带来行业格局在2023年持续改变。2023年1月TOP50中新晋参与者（与2022年全年相比）包括中华企业、象屿集团、首创城发、中建东孚、金基集团等，主要以央国企为主。而在TOP10中，与2022年全年相比，则新晋建发和华发，均是国企。在当前房地产市场依然偏弱的环境下，央国企的复苏依然是优于民企，新参与者由于低基数和无太多历史包袱，使得销售同样出现较大弹性。考虑到2022年土地市场新参与者占比依然提升，预计带来2023年行业格局持续变化。 需求侧政策预期仍然在发酵，基本面复苏滞后，然而可以率先布局优质房企。当前供给端信用风险已基本消除，而一二线城市在经历2022年的弱市之后，基本上处于周期底部。在产业政策和地产政策的双带领下，预计一二线城市将率先复苏，且复苏的逻辑也将有别于以往任何一轮周期，选择仍在布局中长期的优质房企。推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，受益建发股份；同时一些小市值和新进入者也在奋力改进自己产品，受益中交地产。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测