中国购物中心对经济社会发展贡献力报告（2021年）中国连锁经营协会中商数据二零二二年十一月 1目录前言...............................................................2第一部分中国购物中心对消费及经济社会贡献力.......................4第二部分购物中心经济社会贡献力解读...............................8一、城市经济发展晴雨表..........................................8二、城市服务水平最佳实践场.....................................12三、城市营商环境提升高速路.....................................15四、城市现代商业文明贡献者.....................................17五、城市美好生活创建者.........................................21六、城市更新先锋试验基地.......................................22第三部分中国购物中心经济社会贡献力指数研究.......................24一、购物中心经济社会贡献力指数化分析...........................24二、五大国际消费中心城市购物中心贡献力指数研究.................24第四部分中国购物中心市场高质量发展的政策提议.....................28一、确定购物中心的商业属性和城市基础设施属性...................28二、区别购物中心行业与即售地产（住宅地产）的调控政策...........29三、建立健全商业地产REITs政策法规和体制机制...................30 2前言20多年来，购物中心在我国从一、二线到三、四、五线市场持续下沉深入发展，是各等级市场最大的线下商业服务综合型平台；是集合了零售、餐饮、服务、体验、场景、文化、娱乐等多种业态和服务于一体的综合商业消费目的地；是实体商业大中小商户共同生存发展生态圈和航母。购物中心不仅是满足消费、稳定市场、助推经济发展的“稳压器”，也是为社会提供就业岗位、营造良好营商环境，加速城市更新等方面的“助推器”；不仅是各种业态各种品类商业企业的经营场所，也是促进本土消费业态和品牌从小到大、从大到强的“孵化器”。近三年的疫情反复对消费、经济的影响巨大，这期间作为购物中心的经营方，一方面积极通过各类营销来促活消费市场，激发消费；另一方面积极帮扶商家维持经营，保障商品和服务提供。购物中心在保民生、促消费、稳就业等方面发挥着重要作用。长期以来，《国民经济行业分类》中将购物中心等同住宅等即售地产7040类别管理（房地产租赁经营，属于房地产业大类）。但从本质上讲，购物中心是通过商业运营与服务、资产管理和增值而生存发展的；而住宅地产等即售型地产产品是一次性的投入和产出，售卖即获利，不需要长期持有和运营。从实际运营角度分析，购物中心与百货业租赁加联营模式很相像，自建或受委托经营物业，为众多商户提供场地租赁、营销宣传、运营管理等服务，更适合调整至7222（商业综合体管理服务，属于商务服务业大类）。为疫情后消费市场的恢复，为促进以国内大循环为主的新发展格局的形成；为促进以消费驱动国民经济发展的新动能，中国连锁经营协会根据访谈具有代表性购物中心企业的资料，并结合中商数据数据库关于购物中心行业发展的历史性数据，共同起草了《购物中心对经济社会发展贡献力报告》，希望能勾勒出购物中心发展的整体图景，以全面、客观反映我国购物中心市场现状及其对我国经济社会发展的贡献。更为重要的是，希冀能让社会对购物中心对经济社会发展的积极作用有新的了解，并促进消费市场和经济社会的长期、稳定、高质量发展；促进更有利于投 3资者、经营者、消费者各相关利益方的权益及获得感，建立健全中国商业地产REITs政策法规的出台，有利于投融管退更健康发展的体制机制的形成。 4第一部分中国购物中心对消费及经济社会贡献力中国国内消费市场庞大，蕴含强大的消费潜力；随着中国经济实力的不断壮大，居民的生活水平日益提升，对美好生活向往的诉求在质与量的维度上不断发生改变。据国家统计局核算，2021年，全年国内生产总值(GDP)实现1,143,670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。中国国内市场销售规模扩大，基本生活类和升级类商品销售增长较快，全年社会消费品零售总额440,823亿元，较2020年增长12.5%，两年平均增长3.9%。与此同时，居民消费价格（CPI）温和上涨，全年CPI较上一年上涨0.9%。（数据来源：中国连锁经营协会，中商数据）（数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） 5中国购物中心销售额占社会零售总额超10%2020年中国购物中心销售额占社会零售总额的比例达到约8.9%。2021年，全国购物中心总销售额达38860亿元，同比增长4%，占全国社会零售总额的10.7%；其中，上海3万平方米以上的存量购物中心共343家，营业总额占上海社零12.96%，比上年增加了1.56个百分点。中国购物中心客流数量近290亿人次2021年全国购物中心总客流近290亿人次，场日均客流超18500人次，同比2020年增长10%，但相较于2019年同比有一定幅度下降。中国购物中心人均享有面积约达0.35㎡2021年，中国购物中心人均享有面积约达0.35㎡，较2020年同比增加8.6%；据相关统计研究，全美人均享有面积超过2㎡，日本和欧洲等国家则达0.4-0.5㎡，中国购物中心人均享有面积已接近日、欧等发达国家水平。中国购物中心提供就业岗位数量超1070万个据协会相关统计，2021年全国6300个3万平方米以上的购物中心提供就业岗位1071万个；相较美国，全美11.5万个购物中心提供2450万个工作岗位。中国购物中心规模增速放缓，市场存量规模仍处高位随着城镇化快速推进，商业存量市场规模迅速增长，整体商业市场市场竞争加剧。过去10多年里，国内每年新开的购物中心数量仍在增加，截止2021年底，全国购物中心总数量已达到6300座（＞3万㎡）。自2018年，购物中心开业数量（＞3万㎡以上）连续下降，随之疫情影响减弱，2020年和2021年两年平均开业446个，预计至2025年全国新开购物中心数量将有1920个。整体来看，购物中心规模增速放缓，市场发展进入平稳期，存量规模仍处高位。 6（数据来源：中国连锁经营协会，中商数据）（数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） 7（数据来源：中国连锁经营协会，中商数据）（数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） 8第二部分购物中心经济社会贡献力解读随着中国现代化、城镇化的快速推进发展，商业存量市场规模持续扩大，购物中心作为城市功能的重要构成部分，不仅提供了具备服务民生消费功能的空间场所，而且对城市经济发展、文化孵化以及商业文明塑造等方面都产生了巨大的贡献力。一、城市经济发展晴雨表——购物中心与国民经济及消费增长通过解读相关经济数据可知，疫情期间，线上实物消费占比增加；随着相关政府部门采取有效防控措施，疫情发展态势得到进一步控制，线上实物消费占比下降，增速呈放缓趋势。2021年全年社会消费品零售总额44.1万亿元，同比增长12.5%，线上消费总量增长，但实物商品网上消费占比，较2020年下降0.4%，从分析数据走势可发现，线上消费遇到拐点。对比数据发现，2021年线上平台和线下消费市场的竞争力度已经呈现乏力态势；在线上、线下消费市场竞争的过程中，双方占市场份额的比例已趋于稳定，线下消费市场在经济社会中占据重要位置。（数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） 9（公开数据整理，来源：中国连锁经营协会，中商数据）2020年受疫情影响，大量实体商业无法正常营业经营受阻，2021年虽疫情有所反复，但并未出现集中爆发的情况，受此影响分布在全国城市中300个具有代表性的购物中心，业绩平均增长率29%，直观反映了城市经济发展中消费端的需求水平，是城市具备经济发展活力的最好的表达。（数据模型来源：中国连锁经营协会，中商数据） 10购物中心对拉动内需消费、稳定经济发展有重要贡献作用，根据中商数据库2021年“40强城市”的经济、人口和消费等数据的统计与计算，并结合300个代表性项目经营数据，通过模型推演方法，测算出全国购物中心营业总额约占社会消费品零售总额的10.7%。 11（数据及统计模型来源：中国连锁经营协会，中商数据） 12二、城市服务水平最佳实践场——购物中心与稳定就业购物中心具备一个较为完整的“生态系统”，而购物中心全生命周期则是一个内容、结构庞大的产业链，以购物中心为中心形成的产业链是一个城市产业的生产水平、消费水平、服务水平的直观体现。以管理结构视角分析，购物中心“生态系统”形成立体、纵向的结构模型，而购物中心全生命周期的“产业链”则形成横向的结构模型。在纵向、横向结构中，分布着不同类型、职责的岗位，为购物中心整体结构良好协调运行提供保障。结构中每一个岗位的设置直接推动和促进了社会层面的就业，在一定程度上缓解就业矛盾，为经济社会的发展做出相应的贡献。（一）一个建筑面积10万平方米的购物中心可直接提供就业岗位1720个根据已有访谈对象和现有样本数据和项目架构体系进行估计，假设以一个10万平方米体量的购物中心为样本单量估计。以购物中心运营管理端统计，提供运营管理（含项目招商）岗位约40个，物业管理岗位约80个。如果该项目非三级架构、或有归属的区域公司、或有总部公司提供人员支持，购物中心所提供的就业岗位数量将会更多。以购物中心中营业的各业态的品牌经营端统计，一个10万平方米的购物中心约有300个品牌（含主力店），可提供零售、餐饮、娱乐和服务等相关职能服务岗位约1600个，进一步推估购物中心可直接提供就业岗位密度数约为172个/万平方米。购物中心在中国快速发展二十余年，现阶段进入到存量时代，从依靠品牌更替更重视招商工作的阶段进入到深度运营、精细化运营阶段，与购物中心相关的工种和岗位也在不断发生变化。在访谈和数据收集过程中发现，更多头部的购物中心围绕着自身优势、特色，在职能部门加大人员配备，例如在高端购物中心，服务人员和物业人员数量达行业均值的1.3-1.5倍；在数字化创新领先的购物中心加设“大数据创新部”、“会员资产部”等部门，为运营私域流量提供更完备的数据支持，带动了更多专门性、技术性的就业岗位。 13某购物中心团队架构图（来源：中国连锁经营协会，中商数据）（二）在营购物中心外延服务、活动，提供大量服务型就业岗位与购物中心日常经营活动相关的产业：围绕购物中心日常经营形成的相关产业也为社会提供了就业岗位，吸纳了大量的外延服务型人员。以购物中心商品供应链为例，从品牌商的货物运输物流、仓储管理，到货物配送、快递、外卖等管理服务工作，提供了大量就业岗位；在购物中心日常经营、营销活动组织实施的“链条”中，物料制作、场地搭建、演艺表演等对服务型劳动力需求较大，相应的为社会人员提供就业岗位。 14购物中心相关服务人员活动边界图（来源：中国连锁经营协会，中商数据）（三）购物中心产业链条衍生大量高端人才岗位“投融管退”金融行业链条：购物中心的全生命周期涉及“投融管退”各个环节，从金融行业，到后期开发、运营维护，以及改造升级等，涉及上下游众多行业产业链，衍生各类就业岗位，为社会提供就业机会。科技及互联网：互联网时代的到来，促使各类网络应用技术不断发生变革，推动先进网络应用技术深入各行各业，并在各行业中发挥重要作用，与之相关的应用技术类岗位需求旺盛。数字化在购物中心市场的广泛应用体现了科技与商业、线上与线下的互通与互动。数字化应用于购物中心日常经营相关数据的收集、存储、分析，为购物中心智慧化运营提供服务。数字化网络技术的应用在购物中心的不断变化和更新，使得购