房地产行业周报：西安房地产市场表现如何？

专题视点 西安房地产市场情况如何？总体来看，政策宽松周期短、幅度小、整体较为严格，市场端主城区较为坚挺，成交缩量主要受远郊拖累。政策端：1）实质性宽松始于今年5月28日，目前不足半年；2）限购区域未调整，限购对象调整未涉及外地户籍；3）首付比例不低，首/二套房首付比例分别维持30%、40%-70%。市场端，成交缩量主要受远郊拖累，高新区、港务区等主城各区表现坚挺：1）高新区成交面积近累计同比仅下降4.7%，成交均价同比上涨11.4%；2）港务区、曲江新区成交面积和均价均实现累计同比上涨。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份、天地源有望逆势发展。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.60%和-5.10%，分别跑输大盘2.59pcts/跑赢大盘1.40pcts。 本周地产信用债发行128.70亿元，净融资额97.24亿元。截至2022年10月14日，地产信用债累计发行4405.81亿元，同比下降21.09%，净融资额-126.84亿元，去年同期为-1110.18亿元。本周地产债信用利差环比走阔3.78BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-8.5%/97.8%，库存环比1.7%，去化同比17.9%。新房端，本周43城住宅成交面积环比-8.5%，累计同比-34.2%。二手房端，13城成交面积环比97.8%，同比50.6%，累计同比-17.9%。库存端，16城库存环比1.7%，同比18.1%。去化端，16城去化54.7周，同比17.9%。成交均价端，一线1城环比10.7%，同比24.3%，三四线9城环比-3.0%，同比-1.2%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比下降，成交建面环比微升，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比-4.39%/0.40%，溢价率6.83%，一线供应和成交建面环比-55.57%/199.18%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比-15.29%/-1.32%，溢价率0.04%,三四线供应和成交建面环比10.46%/-7.60%，溢价率8.96%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：西安房地产市场表现如何？ 西安房地产市场情况如何？总体来看，政策宽松周期短、幅度小、整体较为严格，市场端主城区较为坚挺，成交缩量主要受远郊拖累。政策端：1）实质性宽松始于今年5月28日，目前不足半年；2）限购区域未调整，限购对象调整未涉及外地户籍；3）首付比例不低，首/二套房首付比例分别维持30%、40%-70%。市场端，成交缩量主要受远郊拖累，高新区、港务区等主城各区表现坚挺：1）高新区成交面积近累计同比仅下降4.7%，成交均价同比上涨11.4%；2）港务区、曲江新区成交面积和均价均实现累计同比上涨。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份、天地源有望逆势发展。 1.1政策：宽松周期短、幅度小，目前政策仍然较为严格 西安房地产政策实质性宽松始于今年5月28日，政策宽松周期短、幅度小，目前政策整体仍然较为严格。 1、本轮地产宽松周期，西安进行放松的周期较晚。从限购政策来看，西安经历了以下几个关键节点：1）2011年2月，开启限购；2）2014年9月，取消限购；3）2017年1月，开启限购，此后不断升级，直至去年下半年；4）2022年5月，限购略有松动。由此可见，在其他同类型城市已经加大放松力度的时间段，西安对于政策放松的动作是较为滞后的。 图表1去年以来西安限购政策调整情况 2、本轮地产宽松周期，西安进行放松的幅度较小，目前政策整体仍然较为严格。从限购政策来看，西安政策调整情况为：1）限购区域仍然维持此前最严格时期的状态，目前尚未调整；2）限购对象的调整仅针对于新落户人群、本地以租换购人群，目前尚未涉及外地户籍限购政策的调整。从限贷政策来看，西安政策调整幅度也不大：1）商业贷款首套首付比例仍为30%，仅公积金贷款首付比例下调至最低20%（144㎡以下，以上为25%）；2）商业贷款二套首付比例仍执行较为严格、细致的差别化政策，根据认房又认贷、购房面积大小，分别为40%-70%。 图表2目前西安限购政策 图表3目前西安限贷政策 1.2市场表现：分化明显，高新区、港务区、曲江新区等地表现坚挺 大西安累计成交面积下降主要受远郊拖累，高新区、港务区等主城各区表现坚挺。1-9月整个大西安城市成交面积、金额同比下降32%和28%（商品房）、32%和24%（商品住宅）。 主城区成交降幅在10%以内，成交下降9月份蔓延到主城。2022年1-9月，西安主城区成交面积、金额同比下降10%和3%（商品住宅），主城供应相对平衡，成交延续筑底行情。 具体来看，高新区成交面积近累计同比下降4.7%，成交均价同比上涨11.4%。此外，港务区、曲江新区成交面积和均价均实现累计同比上涨。 图表4 2022年前三季度西安各区域商品住宅市场情况 1.3投资建议 地产板块配置重点关注三条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。 我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）、天地源（未覆盖）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.60%和-5.10%，分别跑输大盘2.59pcts/跑赢大盘1.40pcts。本周地产信用债发行128.70亿元，净融资额97.24亿元。截至2022年10月14日，地产信用债累计发行4405.81亿元，同比下降21.09%，净融资额-126.84亿元，去年同期为-1110.18亿元。本周地产债信用利差环比走阔3.78BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-1.60%，跑输大盘2.59个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第28名。本周领涨板块主要包括计算机、医疗保健、农产品、电新、公用事业，领跌板块主要包括食品饮料、社会服务、煤炭、银行、房地产。 图表5 A股各行业涨跌幅（10/10-10/14） 近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑赢、跑输大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-1.88%，同期沪深300涨跌幅为-11.10%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-8.01%，同期沪深300涨跌幅为-6.53%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。 图表6房地产行业指数近1个季度表现 图表7房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是海泰发展（12.71%）、德必集团（11.31%）、京能置业（10.57%）、东望时代（10.17%）、*ST银亿（9.93%），跌幅靠前的主要是我爱我家（-19.21%）、新华联（-15.00%）、金地集团（-10.18%）、华联控股（-10.05%）、万业企业（-7.83%）。 图表8主要地产A股涨跌幅（10/10-10/14） 图表9地产A股涨幅与跌幅前5（10/10-10/14） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-5.10%，跑赢大盘1.40个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第9名。本周领涨板块主要包括医疗保健业、电讯业、能源业，领跌板块主要包括资讯科技业、可选消费、必选消费。 图表10港股各行业涨跌幅（10/10-10/14） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是康桥悦生活（30.56%）、正荣地产（5.11%）、保利置业集团（5.00%）、SOHO中国（4.92%）、正荣服务（2.47%），跌幅靠前的主要是上坤地产（-26.98%）、合生创展集团（-24.59%）、（-18.79%）、碧桂园（-18.18%）、绿地香港（-17.86%）。 图表11主要地产港股涨跌幅（10/10-10/14） 图表12地产港股涨幅与跌幅前5（10/10-10/14） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计128.70亿元，到期金额31.46亿元，净融资额97.24亿元。截至2022年10月14日，地产信用债累计总发行金额为4405.81亿元，同比下降21.09%，到期金额4532.66亿元，同比增长下降32.28%，净融资规模为-126.84亿元，去年同期为-1110.18亿元。 图表13房地产行业信用债发行与到期额（10/08-10/14）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括中国铁建房地产集团有限公司、深圳市卓越商业管理有限公司、南京高科股份有限公司、上海陆家嘴(集团)有限公司、珠海华发实业股份有限公司、北京金融街投资(集团)有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、上海张江高科技园区开发股份有限公司、上海城投控股股份有限公司、苏州苏高新集团有限公司等。 债券偿还方面，主体包括苏州苏高新集团有限公司、常高新集团有限公司、光明房地产集团股份有限公司、南京高科股份有限公司、金科地产集团股份有限公司、上海中梁地产集团有限公司、广州合景控股集团有限公司、绿城房地产集团有限公司、厦门国贸物业管理有限公司等。 图表14房地产行业信用债发行明细（10/08-10/14） 图表15房地产行业信用债偿还明细（10/08-10/14） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差走阔3.78BP。 截至2022年10月14日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年10月7日的64.68BP走阔至68.46BP。 图表16房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有29只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年10月7日至2022年10月14日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括21旭辉01、21旭辉03、18龙控05、20旭辉01、19龙控01、15世茂02、21远洋01、19世茂03、21旭辉01、17红星02等。 图表17房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（10/08-10/14） 3.楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-8.5%/97.8%，库存环比1.7%，去化同比17.9%。新房端，本周43城住宅成交面积环比-8.5%，累计同比-34.2%。二手房端，13城成交面积环比97.8%，同比50.6%，累计同比-17.9%。库存端，16城库存环比1.7%，同比18.1%。去化端，16城去化54.7周，同比17.9%。成交均价端，一线1城环比10.7%，同比24.3%，三四线9城环比-3.0%，同比-1.2%。 3.1成交概览 新房端，本周（2022年10月6日-2022年10月12日，本章“楼市动态”下同）我们覆盖的43城住宅成交273.2万㎡，环比下降8.5%，累计同比下降34.2%。其中，一/二/三四线城市环比下降6.3%、下降19.7%、上升59.1%，累计同比下降27.6%、下降30.2%、下降50.6%。 二手房端，13城成交102.4万㎡，环比上