封城后市2022年西安商业地产市场研判立新·致胜INNOVATIVE SOLUTIONS TO ENSURE YOUR SUCCESS 01对宏观经济的影响 mNrPsQtQpPqNoNsQrNtOsR9PaObRpNqQpNmOfQmMmOiNmOsR8OrQuMuOpOsMMYnMpQ2020年2月5日2020年3月30日3背景数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部武汉西安是疫情发生以来除武汉以外封城的唯一一个国家中心城市，封城对两个城市及所在区域宏观经济造成的影响具有一定可比性，但两个城市在封城所处疫情阶段、封城时长等方面差异明显，因而封城产生的具体影响也会有所不同。是华中区域的核心城市、中部地区唯一的副省级城市，也是中部地区两座国家中心城市之一，GDP领先其他中部城市。疫情爆发初期，全国社会经济活动均受到较大影响。武汉正式封城确诊病例破万首批购物中心开始营业新增确诊/疑似病例首次出现“双零”武汉市解除离汉离鄂通道管控措施2020年1月23日76天2020年3月18日2020年4月8日 2022年1月20日2022年1月10日4背景数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部西安是西北地区的政治、经济、文化中心，是西北地区唯一的副省级城市和国家中心城市，也是西北地区GDP唯一破万亿的城市。后疫情时期，全国社会经济活动未受到大范围影响。西安正式封城西安社会层面病例清零未央区、经开区、浐灞生态区恢复正常生产生活秩序；首批购物中心开始营业（龙首印象城、大融城、汉神广场等) 曲江新区率先恢复正常生产生活秩序全市恢复正常出行有序复工复产2021年12月23日33天2022年1月19日2022年1月25日 7.4%-4.7%12.2%-10%0%10%20%-1012201920202021GDP增速5万亿元武汉市地区生产总值及增速（2019-2021）经济增长放缓，封城影响预计可控，未来有望逐渐恢复2021年西安全市生产总值增速下降，经济增长较为乏力；年末封城影响预计主要体现在2022年第一季度，解封后城市经济运行有望逐步恢复。NO.8NO.9NO.9西安地区生产总值及增速（2019-2021）千亿元7.0%5.2%4.1%6.0%2.3%8.1%0%5%10%0612201920202021GDP西安GDP同比增速全国GDP同比增速NO.24NO.22NO.24全国排名全国排名数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部武汉GDP同比增速武汉2021年武汉经济全面恢复，呈现强势反弹，GDP增速超出全国平均水平4.1个百分点。西安生产总值突破万亿，但经济增长呈乏力之势；2021年增速在全国GDP排名前30的城市中垫底，且低于全国和陕西省平均水平。封城带来的影响预计主要体现在2022年一季度。尽管遭受封城冲击，但是西安长期积累的区位交通、科教人才、产业发展等优势较为稳固，未来城市经济有望逐步恢复。 6武汉随着政府多举措鼓励扩大消费，在线上建设云超市、云娱乐、云教育等新业态，促进消费回暖，2021年武汉社会零售总额实现增长，消费市场复苏。西安本次封城预计对西安市社会消费品零售总额造成明显冲击，恢复正常生产生活后，虽然部分被压抑的消费需求会超常态释放，但是预计未来消费市场仍存在一定的下行压力。随着疫情逐渐得到控制，西安可参考武汉积极探索如何更好满足市民消费需求、促进消费潜力释放。消费市场下行压力增大封城时间紧临春节，对商品零售和餐饮业不可避免产生较大负面影响；加上近年来西安社会消费品零售总额同比增速持续放缓，预计未来城市消费市场存在一定下行压力。数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部-24%-18%-12%-6%0%6%12%-16,000-12,000-8,000-4,00004,0008,000201920202021武汉市社会消费品零售总额及增速（2019-2021）亿元西安市社会消费品零售总额及增速（2019-2021）亿元-5%0%5%10%-3,00003,0006,000201920202021社会消费品零售总额限额以上单位商品零售总额社会消费品零售总额增长率限额以上单位商品零售总额增长率 7固定资产投资短期受影响较明显，积极复工有望促进投资较快恢复封城导致项目建设停工，2022年第一季度全市固定资产投资可能受影响比较明显，但西安市政府通过积极推进重点项目复工，或释放有效投资，全市投资有望逐步恢复。-100%0%100%200%300%400%1-3月1-6月1-9月1-12月1-3月1-6月1-9月1-12月1-3月1-6月1-9月1-12月201920202021数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部2019-2021年武汉市固定资产投资总额同比增速2016-2021年全国及西安市固定资产投资总额同比增速疫情前疫情后2.0%12.9%8.4%1.1%12.8%-11.6%7.9%7.0%5.9%5.4%2.9%4.9%-15%0%15%201620172018201920202021西安市全国平均水平武汉市政府大力推进重点项目建设，解封后城市固定资产投资回升有力。西安封城导致项目建设停工，2022年第一季度固定资产投资或会受到影响。随着疫情得到有效控制，全市投资将逐步回归常态，西安市政府表示将超前启动重大投资项目的前期工作，积极推进基础设施和民生保障项目建设，全市投资有望恢复向好。 8外贸增势良好，封城对进出口影响有限数据来源：武汉统计局、西安统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部武汉市和西安市外贸进出口总值及增速（2019-2021）受疫情影响，企业停工、交通运输受限、检验检疫更加严格等因素将在短期内增加出口企业的成本和生产时间，但凭借西安进出口贸易的韧性和持续向好的基本面，预计本次封城影响有限，未来进出口贸易仍将保持活跃。-5%0%5%10%15%20%25%-1,00001,0002,0003,0004,0005,000201920202021武汉市进出口总值西安市进出口总值武汉市进出口总值增速西安市进出口总值增速亿元武汉西安2020年疫情中后期武汉防疫物资出口扩大，欧美市场回暖，新型贸易业态加快发展，带动进出口增速强势反弹，全年进出口总额同比增长10.8%。近年来，西安进出口值增速上升迅猛；面对疫情冲击，西安外贸展现出强劲韧性。本次封城导致交通受限、生产工人无法到岗、上游企业未复工影响原材料供应等问题，对进出口带来严峻挑战；但基于西安独特的区位优势和持续向好的外贸基本面，预计本次封城对进出口值影响有限。 9旅游热度短期受挫，但旅游资源仍具长期吸引力数据来源：武汉统计局；第一太平戴维斯华西区市场研究部虽然西安已于春节前解封，但是国内疫情的多点散发仍旧影响了人们的出游意愿；长期来看西安丰富的文化旅游资源吸引力不减，随着疫情逐渐得到控制，旅游市场有望逐渐回暖。武汉五一旅游市场20192020932.8万人66.3万人旅游人次国庆旅游市场201920202262万人1882.5万人旅游收入五一旅游市场2019202036.16亿元1,689.8万元国庆旅游市场20192020125.99亿元92.2亿元西安随着全市有序恢复正常生产生活秩序，西安城墙、曲江池遗址公园等多家景区于1月25日重新对外开放。虽然已于春节前解封，但是由于国内疫情多点散发，国家提倡尽量减少外出旅游，一定程度上影响了人们的出游意愿，西安在春节期间的旅游热度下降。长期来看西安的旅游资源仍有较大吸引力，随着疫情逐渐得到控制，旅游业有望明显回暖。五一假期是武汉全面复工复产后的首个小长假，武汉旅游人次与旅游收入大幅下滑。随后的首个十一假期，武汉旅游强势复苏。疫情后武汉市旅游市场恢复情况 10由于有武汉等城市封城经验，再加之疫苗的广泛普及、公众恐慌心理的减轻，西安封城持续时间大大缩短，封城对西安的影响与武汉也存在一定差异。总体看，疫情封城对西安社会经济发展不可避免带来了一定冲击，但是这种冲击将是短期的，并没有改变整个城市的宏观经济格局和走势，对西安市中长期经济发展目标不会产生实质性的影响。此次疫情预计对西安进出口贸易影响有限；对地区生产总值、固定资产投资和旅游市场的短期影响将主要体现在2022年第一季度；但是社会消费品零售总额未来存在一定下行压力。对宏观经济的影响Impacts 对零售物业市场的影响02 601,000 264,000 - 200,000 400,000 600,000 800,000疫情前预测实际2020年武汉市购物中心新增供应量12新增供应部分延期入市，封城加大新项目调整和创新的迫切性数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部预计疫情对2022年西安市购物中心新增供应量不会产生明显影响，但是部分商业项目可能推迟开业时间；封城导致短期内西安零售市场活跃度偏低，新项目不得不思考如何调整和创新招商运营模式。平方米•受疫情影响，2020年武汉市部分商业项目停工并将延迟交付，新增供应均于第四季度入市。•2020年武汉市零售物业市场仅有两个项目入市，与疫情前预测相比，新增供应下降近6成。2022年西安零售物业新增供应预测450,000 平方米预计2022年新增供应量不会受到太大影响，但是部分项目会延期入市，例如：原计划2021年12月24日开业的静安生活荟奥莱，因疫情无法正常开业，延期至2022年。一方面消费市场活跃度降低，另一方面新增供应持续入市加剧竞争，因此零售项目的运营方应该思考在品牌招商、经营模式方面如何创新升级。 4.2%8.9%7.5%0%4%8%12%2019202020212022H12022H213市场空置率短期或出现小幅波动数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部6.5%8.3%7.6%0%4%8%12%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201920202021疫情导致西安购物中心暂停经营，预计2022上半年市场活跃度有所下降，空置率小幅上涨；若政府即时出台促进消费扩大需求的相关措施有望加速市场回暖，空置率或于下半年逐渐回落。预计2022上半年市场空置率小幅上升0.3-0.5个百分点。预计2022下半年市场逐渐回暖，有望带动空置率回落至封城前水平。•西安市购物中心空置率预计在2022年上半年小幅上涨。•但伴随居民生活恢复常态，如果政府即时出台促消费政策，有望加速市场回暖，空置率或在下半年停止上涨，逐渐回落。•疫情影响商业项目客流及销售额，引发品牌退租潮，空置面积难以在短时间被填补，武汉市购物中心空置率在封城后持续攀升。•2021年第三季度起，武汉市存量项目积极调整，市场空置率开始下降。武汉市购物中心空置率变化（2019-2021）西安市购物中心空置率变化及预测（2019-2022F） 14受益型增长业态受冲击型业态线上消费：零售、外卖、文娱生活用品药品、保健品餐饮娱乐业态：电影院、KTV、剧本杀、健身房...疫情管控下政府对餐饮和休闲娱乐等线下体验型店铺的运营有诸多限制，因此这类业态受到的冲击最为明显；但同时也将提升品牌意识、建立行业标准、系统化管理、现代化运营等变革需求摆在了企业面前。55.2%32.4%12.4%54.8%31.5%13.7%商品零售餐饮服务2021年2019年•服务类业态在西安市购物中心新增租赁需求中的占比逐年提升，尤其是室内游乐类、运动健身类、密室剧本杀类品牌2021年加速布局西安零售市场。•但在封城及疫情管控下，此类租户易受冲击，短期来看西安市场的租赁活跃度或受到较大影响。餐饮及休闲娱乐类业态受困，行业需走向标准化和现代化的深层变革数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部疫情常态化的趋势让餐饮、电影院等线下体验型业态不得不在困局中寻求改变，未来行业或将加速走向系统化、标准化、现代化的深层变革之路。2019年与2021年西安购物中心新增租赁需求分析(按店铺数量划分)西安零售物业市场需求预判 15市场租金下行压力增大202020212019租金(元每平方米每月）323.9320.3328.1-0.3%0.4%2