房地产行业周报：杭州楼市近年来表现如何？

专题视点 近年来杭州楼市扩容明显，市场规模位居全国第二，今年处于量缩价稳状态。近年来杭州房地产市场规模持续扩大，增速超过全国市场水平。2021年杭州商品房销售规模达到6589亿元，相当于5年以前的1.80倍（全国1.55倍），相当于十年前的6.70倍（全国3.11倍）。从城市市场规模排名来看，2021年杭州市商品住宅销售额位居全国第二名，与上海成为全国唯二能够突破6000亿市场的城市。今年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-8月销售面积同比下降45.2%，1-9月杭州新建住宅价格累计上涨1.00%。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。 资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.86%和-1.91%，分别跑赢大盘0.73pcts/跑赢大盘0.36pcts。 本周地产信用债发行47.93亿元，净融资额-140.42亿元。截至2022年10月21日，地产信用债累计发行4453.74亿元，同比下降20.74%，净融资额-267.26亿元，去年同期为-1170.32亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.98BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比26.1%/19.2%，库存环比-0.6%，去化同比21.2%。新房端，本周43城住宅成交面积环比26.1%，累计同比-34.8%。二手房端，13城成交面积环比19.2%，同比55.0%，累计同比-16.8%。库存端，16城库存环比-0.6%，同比5.3%。去化端，16城去化54.7周，同比21.2%。成交均价端，一线1城环比4.1%，同比24.6%，三四线9城环比6.9%，同比-1.0%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比10.81%/13.16%，溢价率3.01%，一线供应和成交建面环比-64.66%/342.34%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比-0.69%/-7.07%，溢价率0.25%,三四线供应和成交建面环比29.98%/11.98%，溢价率4.19%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：杭州楼市近年来表现如何？ 近年来杭州楼市扩容明显，市场规模位居全国第二，今年处于量缩价稳状态。近年来杭州房地产市场规模持续扩大，增速超过全国市场水平。2021年杭州商品房销售规模达到6589亿元，相当于5年以前的1.80倍（全国1.55倍），相当于十年前的6.70倍（全国3.11倍）。从城市市场规模排名来看，2021年杭州市商品住宅销售额位居全国第二名，与上海成为全国唯二能够突破6000亿市场的城市。今年杭州楼市处于量缩价稳状态，1-8月销售面积同比下降45.2%，1-9月杭州新建住宅价格累计上涨1.00%。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等； 2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。 1.1杭州房地产市场近年来扩容明显 受益于经济发展、人口流入、高收入人群聚集，杭州房地产市场规模持续扩大，增速超过全国市场水平。2021年杭州商品房销售规模达到6589亿元，相当于5年以前即2016年的1.80倍，相当于十年前即2011年前的6.70倍。对于全国房地产市场而言，2021年商品房销售规模达到181930亿元，相当于2015年的1.55倍，相当于2011年的3.11倍。 图表1近年来杭州商品房销售规模持续扩大 1.22021年杭州楼市规模位居全国城市第二名 从城市市场规模排名来看，2021年杭州市商品住宅销售规模位居全国第二名。2021年，杭州市商品住宅销售规模达到6129亿元，在国内城市中仅次于上海市的6544亿元，位居全国城市第二名。上海和杭州也是全国城市中唯二能够突破6000亿市场规模的城市，与后面其他城市拉开了显著差距。第三名至第六名为4000亿级别的城市，分别为北京、苏州、广州、深圳。第七名至第十名为3000亿级别的城市，分别为成都、南京、武汉、重庆。 图表2 2021年杭州市商品住宅销售规模位居全国第二名 1.3杭州楼市今年处于量缩价稳状态 杭州楼市今年处于量缩价稳状态，1-8月销售面积同比下降45.2%，1-9月杭州新建住宅价格累计上涨1.00%。 成交量方面，根据统计局开发经营数据，2022年1-8月，杭州商品房销售面积为858.0万㎡，同比下降45.2%；杭州商品房销售额为2775.0亿元，同比下降38.3%。2022年8月，杭州商品房销售面积为116.0万㎡，同比下降30.2%，环比增长5.7%；全国商品房销售额为10107.0亿元，同比下降19.9%，环比增长4.3%。 图表3 2022年杭州市商品房销售呈现缩量状态 成交价格方面，2022年1-9月，杭州新建住宅价格累计上涨1.00%，涨幅较去年同期收窄1.90个百分点。2022年9月，杭州新建住宅均价29385元 /m ²，环比上涨0.18%，涨幅较上个月收窄0.09个百分点；同比上涨0.88%，涨幅较去年同期收窄3.99个百分点。 图表4 2022年杭州市商品住宅成交价格保持平稳 1.4投资建议 地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。 我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）、天地源（未覆盖）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-1.86%和-1.91%，分别跑赢大盘0.73pcts/跑赢大盘0.36pcts。本周地产信用债发行47.93亿元，净融资额-140.42亿元。截至2022年10月21日，地产信用债累计发行4453.74亿元，同比下降20.74%，净融资额-267.26亿元，去年同期为-1170.32亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.98BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为-1.86%，跑赢大盘0.73个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第17名。本周领涨板块主要包括计算机、国防军工、交通运输、电子、医疗保健，领跌板块主要包括家电制造、食品饮料、建筑产品、家用装饰及休闲、非金属材料。 图表5 A股各行业涨跌幅（10/17-10/21） 近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑赢、跑输大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-1.54%，同期沪深300涨跌幅为-11.64%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-6.20%，同期沪深300涨跌幅为-4.83%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。 图表6房地产行业指数近1个季度表现 图表7房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是大港股份（20.82%）、ST基础（17.51%）、中天金融（13.51%）、珠江股份（11.65%）、荣丰控股（8.79%），跌幅靠前的主要是爱旭股份（-10.34%）、新华联（-9.80%）、天保基建（-8.81%）、新城控股（-8.28%）、天房发展（-8.10%）。 图表8主要地产A股涨跌幅（10/17-10/21） 图表9地产A股涨幅与跌幅前5（10/17-10/21） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-1.91%，跑赢大盘0.36个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第9名。本周领涨板块主要包括能源业、工业、医疗保健业，领跌板块主要包括资讯科技业、必选消费、可选消费。 图表10港股各行业涨跌幅（10/17-10/21） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是金辉股份（17.35%）、康桥悦生活（9.57%）、首程控股（9.15%）、上坤地产（8.70%）、新希望服务（5.83%），跌幅靠前的主要是弘阳地产（-25.71%）、绿城中国（-19.15%）、（-15.66%）、绿城管理控股（-13.50%）、中国金茂（-12.93%）。 图表11主要地产港股涨跌幅（10/17-10/21） 图表12地产港股涨幅与跌幅前5（10/17-10/21） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计47.93亿元，到期金额188.35亿元，净融资额-140.42亿元。截至2022年10月21日，地产信用债累计总发行金额为4453.74亿元，同比下降20.74%，到期金额4721.00亿元，同比增长下降30.46%，净融资规模为-267.26亿元，去年同期为-1170.32亿元。 图表13房地产行业信用债发行与到期额（10/15-10/21）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括北京首都开发股份有限公司、中海宏洋地产集团有限公司、上海临港控股股份有限公司、苏州苏高新集团有限公司等。债券偿还方面，主体包括厦门禹洲鸿图地产开发有限公司、融信(福建)投资集团有限公司、深圳市龙光控股有限公司、联发集团有限公司等。 图表14房地产行业信用债发行明细（10/15-10/21） 图表15房地产行业信用债偿还明细（10/15-10/21） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差收窄2.98BP。 截至2022年10月21日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年10月14日的68.15BP收窄至65.17BP。 图表16房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有27只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年10月14日至2022年10月21日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括19中骏01、21碧地02、21碧地04、20碧地02、16金地02、19碧地02、21金地MTN001、21金地MTN002、21金地01、21金地04等。 图表17房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（10/15-10/21） 3.楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比26.1%/19.2%，库存环比-0.6%，去化同比21.2%。新房端，本周43城住宅成交面积环比26.1%，累计同比-34.8%。二手房端，13城成交面积环比19.2%，同比55.0%，累计同比-16.8%。库存端，16城库存环比-0.6%，同比5.3%。去化端，16城去化54.7周，同比21.2%。成交均价端，一线1城环比4.1%，同比24.6%，三四线9城环比6.9%，同比-1.0%。 3.1成交概览 新房端，本周（2022年10月13日-2022年10月19日，本章“楼市动态”下同）我们覆盖的43城住宅成交339.7万㎡，环比上升26.1%，累计同比下降34.8%。其中，一/二/三四线城市环比上升50.2%、上升29.9%、下降10.4%，累计同比下降27.2%、下降31.0%、下降52.2%。二手房端，13城成交122.1万㎡，环比上升19.2%，同比上升55.0%，累计同比下降16.8%。 （1）新房：本周一、二、三四线城市成交面积环比分别上升、上升、下降。 本周我们覆盖的