房地产行业研究：从“台积电效应”看杭州：科技进步支撑楼市可持续发展

投资逻辑： 台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱。2023年台积电营收为21617亿新台币，台积电营收占全台GDP比重接近9%，营收占台湾出口额约16%。税收和就业方面，台积电同样对台湾做出重要贡献。2024台积电交的所得税金额为2334亿新台币，占台湾总税收超过6%。2023年台积电雇用员工数超过7万人，考虑其带动产业链就业人数超40万人，总计占全台总就业人口的3.5%。整体经营规模决定了台积电对台湾经济的发展有着举足轻重的意义。 “台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨。 定址：台积电的选址重视产业集群，目前主要晶圆厂集中在三大科学园区，其中新竹科学园区作为台积电的发源地，周边的半导体相关的产业资源十分丰富。 人口流入与收入：台积电的高速发展不仅带动员工数量不断增加，相应的薪酬收入增速也明显优于同行业。 台积电2012-2023年员工数量期间复合增速接近7%，显著高于全台湾同行业增速，2023年台积电薪资是行业平均的2.5倍。 房价走势：台积电所处重点科技园区保持人才吸引力，相关产业链及家属不断带来人口流入，多年来房价涨幅好于平均水平；部分新厂区前期房价房价走势偏弱，台积电能有效改变其房价走势。 房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段。受益于2020年疫情冲击下的“缺芯潮”以及2023年的AI浪潮，台积电近年来规模快速扩张，对应新竹地区房价在近几年上涨超过100%，涨幅显著高于其他时间。 杭州：短期的筑底终将结束，长期的产业经济发展、人口流入、购买力提升将奠定楼市持续稳健发展的根基。 政策回顾：24年政策应放尽放，杭州已迎来史上最宽松的购房环境，促进楼市回归市场化，加速推动购房需求的入市。 市场回顾：24年的三轮政策后市场迎来修复，其中10.9新政效果最显著，四季度市场呈现止跌回稳的趋势：二手住宅成交量活跃，全年二手成交套数首超新房；新房销售量逐月上升，走出翘尾行情；新房及二手房价格均止跌后略有上升。 短期展望：主要受市场供需关系主导，其中新房供给已大幅缩量，主城新房较为短缺，或存在涨价预期；二手房整体挂牌量较大，面临一定去化压力，尤其部分区域或存在投资客抛盘的情况。 中长期展望：当前杭州面向新一轮科技发展，政策及资金正不断加码。未来或有望逐步培养出行业巨头，走出类似台积电的路径，带动杭州的经济及楼市的健康长远发展。 投资建议： 在以AI、机器人为首的新一轮科技变革中，国内城市中杭州已拔得头筹，涌现出了以“杭州六小龙”为代表的一大批科创企业，同时近期阿里巴巴公布的最新业绩及CAPEX超预期，为构建杭州特色现代化产业体系、经济高质量发展提供了强大动力。站在中长期视角来看，经济的繁荣最终将支撑起当地房地产市场的健康可持续发展。 因此若杭州市场β向好，则深耕杭州的房企将直接受益。首推在销售端及投资端均具备明显市场影响力的房开企业：滨江集团、绿城中国、建发国际集团，以及上述三家房开企业所对应的物管公司；建议关注在杭州市占率靠前的头部中介平台：贝壳。 风险提示： 政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约 一、台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱 1.1、台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位 台积电是台湾地区最重要的企业之一，其在全球半导体产业中的地位举足轻重。根据数据显示，2023年台湾GDP为243848亿新台币，台积电营收为21617亿新台币，台积电营收占全台GDP比重接近9%。从出口角度来考虑，台积电作为全球的重要的半导体代工厂，其产品主要是销往海外，其2023年营收占台湾出口额约16%。整体营收规模决定了台积电对台湾经济的发展有着举足轻重的意义。 税收和就业方面，台积电同样对台湾做出重要贡献。2024年台湾征税金额为37619亿新台币，而台积电交的所得税金额为2334亿新台币，占台湾总税收超过6%。此外台积电当前雇用员工数超过7万人，占全台就业人数比重约0.7%。考虑到其带动产业链就业人数超40万人，总计占全台总就业人口的3.5%。 图表1：2023年台积电营收占台湾GDP接近9% 图表2：2023年台积电营收占台湾出口额约16% 图表3：2024年台积电所得税占台湾总税收超过6% 图表4：2023年台积电员工数占台湾就业人数约0.7% 二、“台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨 2.1、定址：重视集群效应为产业发展保驾护航 晶圆厂作为半导体制造的核心场所，经过三十多年的发展，目前台积电在台湾拥有四座十二寸超大晶圆厂（晶圆十二厂、晶圆十四厂、晶圆十五厂、晶圆十八厂）、四座八寸晶圆厂（晶圆三厂、晶圆五厂、晶圆六厂、晶圆八厂）和一座六寸晶圆厂（晶圆二厂）。 追溯台积电的晶圆厂建设推进情况，早在1990年晶圆二厂在新竹科学园区实现量产，后续2000年晶圆六厂落地南部科学园区，后续在较长一段时间台积电专注在这两个园区进行扩建。进入2011年，晶圆十五厂正式实现量产，该厂落地在中部科学园区。随着近年来台积电不断发展，台积电将生产基地进一步延伸至高雄。 根据对上面的复盘，台积电的选址重视产业集群，目前主要晶圆厂集中在三大科学园区，其中新竹科学园区作为台积电的发源地，周边的半导体相关的产业资源十分丰富。成立于1973年的台湾工业技术研究院，其同样落地于新竹科学园区。作为一家半官方的研究机构，其成立的核心目标就是“以进步的工业技术推动台湾工业的发展，引领经济起飞”。 不同于一般的基础性科研机构，工研院更多是将应用技术作为主要研究目标，同时还承担了科技企业孵化、投资以及技术提供等重大责任。台积电背靠其技术及人员支持下实现有效产业化，进而带动整个台湾半导体产业持续发展。 图表5：台积电在台晶圆厂推进时间表及地址 根据官网信息披露，目前台积电共有5家先进封测厂和一家在建封测厂（先进封测七厂）。值得注意的是，台积电的封测厂同样重视落地重点科学园区，主要是考虑到封测厂可以与当地的晶圆代工、芯片设计、半导体材料供应商以及设备制造商等企业实现高效的协同作业，缩短供应链长度，降低运输成本和沟通成本，提高整体生产效率。即便先进封测三厂和六厂并未分布在园区中，但这两个地方同样与新竹县相邻，且基础设施相对较好，满足封测厂的建设需求。 图表6：台湾先进封测厂地址 2.2、人口流入与收入：员工数量及薪资增长提供充足购买力 台积电的高速发展不仅带动员工数量不断增加，相应的薪酬收入增速也明显优于同行业。根据台积电的财报显示，其员工数量从2012年的3.7万人上涨至2023年的7.7万人，期间复合增速接近7%，显著高于全台湾专业、科学及技术服务业人数复合增速。 薪酬方面，台积电薪资平均数从2013年127.5万新台币/年提升至2023年的284.2万新台币/年，复合增速超过8%，好于全台电子零件行业薪资复合增速；从绝对值来看，2023年台积电薪资是行业平均的2.5倍，进一步体现台积电在职员工的收入有着较强预期。在员工数量及薪资收入上涨预期强劲的背景下，台积电背后所代表的房屋购买力成为房价主要的推动力。 图表7：2012-2023年台积电员工总数复合增速6.9% 图表8：2013-2023年台积电薪资平均数复合增速8.3% 图表9：2012-2023年台湾专业、科学及技术服务业就业人数复合增速1.5% 图表10：2013-2023年台湾电子零件行业薪资平均数复合增速5.4% 2.3、房价走势：重点园区保持强势，新增厂区改变原有趋势 台积电所处重点科技园区保持人才吸引力，多年来房价涨幅好于平均水平。根据对人口与房价的复盘，我们可以看到像新竹、台中等地区人口增速多年来均高于全台人口增速，反映台积电本身的员工，加上晶圆制造所需的材料、设备等供应商，以及这些从业人员的家属，为相关地区源源不断带来新增人口，进而增加对住房的需求。房价涨幅方面，2010年至今新竹地区房价涨幅279%，台中市房价涨幅196%，相比之下台湾房价涨幅为154%，说明在人口增长的加持下，台积电对周边房价的带动保持强势。 图表11：新竹地区人口增速远高于全台湾 图表12：近年来新竹地区房价涨幅高于全台湾 图表13：台中市人口增速高于全台湾 图表14：近年来台中市房价涨幅高于全台湾 图表15：近年来台南市人口增速与台湾缺口持续收窄 图表16：近年来台南市房价涨幅高于全台湾 台积电能有效改变前期弱势地区的房价走势。对于近年来新成立的加工厂以及未来建厂所处的地区（如桃园、苗栗、高雄）而言，大部分地区前期人口增速均面临下滑压力，房价多年来更多跟随台湾整体市场情况而波动。随着台积电在近年来宣布项目落地计划，当地的人口增速出现大幅反弹，与台湾整体人口增速之间的差距有所收窄，反映台积电对人口流动产生重大影响，进而传递到对应地区的房价上，其中台积电在2021年底宣布未来将在高雄建造新晶圆厂，后续高雄房价整体趋势明显偏离台湾整体情况。从2020年至今高雄房价涨幅为70%，高于台湾房价涨幅（56%），且两者缺口有逐渐变大的趋势。 图表17：近年来高雄市人口增速与台湾缺口持续收窄 图表18：近年来高雄市房价涨幅高于全台湾 图表19：桃园市人口增速高于全台湾 图表20：近年来桃园市房价涨幅高于全台湾 图表21：近年来苗栗县人口增速与台湾缺口持续收窄 图表22：近年来苗栗县竹南镇房价涨幅高于全台湾 2.4、房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段 上述分析我们可知，从长周期来看台积电相关厂区房价有望保持较强的上涨趋势。从节奏上来看，我们可以通过将台积电营收、台积电员工人数涨幅分别与台积电重要的生产基地——新竹地区的房价进行对比，可以发现2020年以前台积电相关指标与新竹房价涨幅相对较少，2010-2019年新竹房价涨幅约58%，2020年后相关指标与房价增速均同时出现显著上涨，2019-2023年新竹房价涨幅超过100%，与之匹配的是公司营收和员工涨幅均出现加速的情况。 近年来台积电高速发展的原因包括（1）随着2020年新冠疫情爆发以来，全球产业链供应链受到巨大冲击，芯片产业面临产能供应不足的问题；（2）2023年以来全球AI发展得到显著提升，进而高性能芯片需求出现爆发式增长。参考台积电对房价影响的情况，后续可以重点关注行业处于高速发展阶段，且存在产业集群现象的地区。 图表23：台积电营收涨幅与新竹房价涨幅趋势匹配 图表24：台积电员工人数涨幅与新竹房价涨幅趋势匹配 总结来看“台积电效应”对于房价而言主要存在下述三种作用机制： 作用机制一：需求增加，房价上涨。（1）台积电拥有大量的高素质员工，这些员工通常具有较高的收入水平和稳定的职业前景，有更多在公司附近购房的需求。（2）随着台积电的发展和扩张，带动上下游产业链的集聚，吸引更多的企业和人才入驻，能够促进周边地区的产业升级和经济发展，增加了就业和收入，进而增加对当地住房的需求量。 作用机制二：激活基建配套，房价上涨。（1）台积电在选择厂址时，通常会考虑地理位置合适、交通便利、基建配套完善等因素。这些地区本来就具有较好的发展潜力和吸引力，台积电入驻后有望进一步激发当地配套的价值潜力。（2）为了支持科技企业的生产和研发，政府和企业通常会投资基建和提升环境，进而提高区域吸引力，带动房价增长。 作用机制三：投资信心，房价上涨。台积电的成功往往被视为台湾经济健康的重要指征。若投资者对台湾经济的信心增强，对房地产市场的投资意愿也随之上升，推动房价上涨。 三、杭州：筑底终有时，静待曙光现 3.1、2024政策回顾：取消限制释放需求，促进楼市回归市场化 政策基调应放尽放。根据中指院，2024年杭州累计出台各类政策20余条，其中涉及全面取消限购、限价、限售等，并在需求侧降首付比例、降房贷利率、降交易税率、出台以旧换新、购房补贴等。目前各类限制性政策基本取消，支持性政策持续落地，杭州已经迎来了史上最宽松的购房环境，一方面促进楼市回归