⚫ 周观点：近期地产板块表现较弱，一方面政策预期落空，另一方面小阳春整体表现难谈超预期，仍呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等特征。以价换量意味着成交量持续性不强，新房较弱意味着房企盈利改善任重道远，成交结构问题也显示楼市总量压力仍大，仅点状修复。上海、北京积极信号累积：供给端挂牌量主动收缩，二手房库存和去化周期健康，成交量、价格均出现企稳改善。京沪有望率先止跌回稳，引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年。国际经验显示资本市场表现领先核心城市房价拐点3-6个月，建议关注周期拐点的β机会。短期关注伊朗局势下金融地产板块防御性机会；中期推荐把握三条结构性主线：1.受益于香港楼市触底改善的港资房企；2.受益于商业地产REITs推出、利率下行趋势下价值重估的商业地产相关标的；3.深耕产品力、去化、盈利能力更优的“好房子”企业。
一、市场表现
1.1 A/H房地产指数表现分化，港资房企指数跑赢恒指
1.1.1 A股板块：房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数
1.1.2 H股板块：港资房企周涨幅0.23%，跑赢恒指
1.2 个股表现
1.2.1 A股个股表现：京投发展周涨幅23.97%
1.2.2 H股个股表现：新鸿基地产周涨幅1.76%
二、二手房周度跟踪
2.1 挂牌价：一线城市周环比转正，上海延续涨势
2.2 挂牌量：北京、上海周环比转负，广州延续下跌趋势
2.3 成交量：一二线城市成交量延续涨势，深圳成交量周环比大增
2.4 议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环比下降
三、新房周度跟踪
3.1 成交：北京、上海、深圳新房成交延续涨势
3.2 库存及去化：一线城市库存延续下降趋势，跌幅走阔
四、重点事件点评：本轮小阳春成色分析
核心结论：本轮小阳春呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需房为主力的结构性特征，但上海、北京挂牌量爬坡速率低于往年，二手房成交高增，库存和去化周期健康，或具备率先企稳可能。投资建议关注深耕京沪的全国性房企或地方国企。
五、房企融资：华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%
六、行业政策及新闻：1~2月新建商品房销售面积同比下降13.5%
七、投资建议
近期地产板块表现较弱，短期关注伊朗局势下金融地产板块防御性机会；中期推荐把握三条结构性主线：1.受益于香港楼市触底改善的港资房企；2.受益于商业地产REITs推出、利率下行趋势下价值重估的商业地产相关标的；3.深耕产品力、去化、盈利能力更优的“好房子”企业。
八、风险提示
1.地产逆周期调节政策不及预期
2.楼市改善不及预期
3.房企信用风险加剧
