行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 城市去化周期较为稳定，多地推动短期销售增长 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降53%，2022年累计成交面积同比下降39%。北京和上海环比分别下降54%和26%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降34%、33%、48%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、41%、56%。 截至7月8日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期12.5个月，平均环比下降0.2%。北京和莆田去化周期分别由上期的12.0个月和36.1个月变动至13.7月和40.4个月，分别环比上升14%和12%。 本周，15个主要城市二手房交易建面下降10%。南宁和金华环比分别下降83%和48%。2022年累计成交面积同比下降28%。深圳、南宁和东莞2022年累计同比分别下降59%、10%和上升5%。 本周观点： 本周，多个重点城市新房成交环比有所下滑，带动重点城市新房成交面积环比有所下降。从城市能级上看，二线城市成交环比降幅最大。从区域上看，青岛成交环比下降最快，带动环渤海区域成交面积环比下降68%。二手房成交方面，周内，重点城市二手房成交环比波动延续，环比下降10%。其中，南宁、金华等地成交环比降幅较大，带动重点城市二手房成交面积环比有所下降。 库存方面，重点城市去化周期环比整体保持平稳。北京、莆田去化周期环比有所上升，其余11个重点城市皆持续下降，带动重点城市去化周期环比下降。 投资建议: 融资渠道边际改善助力民企资金面回暖，成都新政促进“租购并举”落地。近期，优质房企的融资渠道正逐步打通，如滨江发行总额为9.7亿元短期融资券、龙湖发行规模为人民币17亿元公司债券，未来民企资金面有望边际改善。另外，部分房企获回购增持，如万科回购约7296万股公司A股（成交总金额约为12.9亿元）、旭辉再获管理层增持174万元公司债券，持续向市场释放积极信号，进一步带动投资人信心回升。地方政策方面：1）多地需求侧政策聚焦推动短期住宅销售。东营提出在规定时限内购买中心城区新房可享受房屋成交价1%的补贴、宁波“房票”政策给予房屋价值补偿部分6%的购房奖励，时间上的限制在一定程度上或可加速商品房短期销售的增长、有助于改善房企流动性。2）地方公积金政策继续深化。周内，唐山提出父母可为子女提供住房还贷帮助，或将更大限度降低青年人的购房资金压力、提升刚需群体的购房意愿。3）地方完善保租房市场供应。成都提出将住房纳入保障性住房房源库的居民可获一套相应限购区的购房资格，有望持续推动保障性住房建设的发展；另一方面，该措施体现出成都的限购政策有所改善，在一定程度上增加了当地的潜在购房需求。短期内，地方或继续加大在各类购房补贴、优化限购政策等方面的推广力度，共同推进行业销售回升。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 10-Jul-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，粤港湾控股、绿城中国、招商局置地本周涨幅居前。海昌海洋公园、越秀地产、绿城中国年初至今涨幅居前。 图 3：易居企业控股、正荣地产、宝龙地产本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%E-HouseZhenRoPowerLongChina SCECIFIGreenTownVanke-HR&FKWGTimesRonshineSeazenDafa LandTurnover(Weekly)图 1：粤港湾控股、绿城中国、招商局置地本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、越秀地产、绿城中国年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%JingruiFantasiaLoganCNTDMinMetals LandSunacEverGrandeCarnivalSunshine 100Kerry PPTCOLIJinmaoCR LandVanke PPT OVSSIUDSino-OceanHaichangCM LandGreenTownGD-HKGBA HLDGSPrice Change(Weekly)0%50%100%150%200%CM LandEverGrandeVanke-HVanke PPT OVSKaisaMideadcShui OnRadianceCOGOKerry PPTRedSunCC LandCR LandC&D INTLYinchengCOLIGreenTownYueXiuHaichangPrice Change(YTD) eWeWkV7UrQoPaQdN8OsQmMsQpNeRoOqPjMnMmM7NnPoPxNqQrQwMpNsM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，领悦服务集团、第一服务控股、中海物业本周涨幅居前。绿城服务、滨江服务、越秀服务年初至今涨幅居前。 图 6：世茂服务、融创服务、保利物业本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%1%2%3%4%5%Shimao SerSunac SerPoly PPT DevCIFI ES SerPowerlong CMJinke SerCG SerA-LivingLing Yue SerTimes NeighborChina Ovs PPTExcellence CMFin Street PPTYuexiu SerS-Enjoy SerTurnover(Weekly)图 4：领悦服务集团、第一服务控股、中海物业本周涨幅居前 图 5：绿城服务、滨江服务、越秀服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%14%Aoyuan HealthyXinyuan PMEVERG SerCliffordmlGreentown SerYuexiu SerSCE CMLandsea LifePoly PPT DevFin Street PPTYe Xing GroupBinjiang SerChina Ovs PPTFirst SerLing Yue SerPrice Change(Weekly)-20%-10%0%10%20%30%40%Landsea LifeA-LivingXingye WulianEVERG SerExcellence CMFin Street PPTHevol SerYincheng LSKangqiao SerXinyuan PMChina Res MIXCChina Ovs PPTYuexiu SerBinjiang SerGreentown SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/07/08 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约12.5个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/07/08；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/07/08 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/03 图 8：一线城市二手房价格指数有所上升 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/03 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/03 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/03 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/07/03 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：焦作应届高校毕业生公积金可贷额度为其账户余额20倍 日期 地区/部门 简述 2022-07-04 东莞 东莞住房限购区域调整为莞城、东城、南城、万江及松山湖。另外，本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内新建商品住房，非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房。 2022-07-04 东营 将对个人（家庭）于规定时限内在中心城区（东营区、东营经济技术开发区）内购买开发企业开发的新建普通商品住房并已缴清契税的（含预售和现售），给予房屋成交价1%的补贴。通过继承、赠予等方式获得的住房，以及享受政府购房政策性补贴购买的住房，棚改安置房、限价商品房、回迁房以及针对特定人群销售的住房均不享受上述补贴政策。 2022-07-04 成都 成都市住房和城乡建设局发布了《成都市商品房预售款监管办法实施细则》，在预收款监管专用账户方面，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。开发企业在申请商品房预售许可时需提交相关材料，在监管服务平台中根据楼盘表数据及挂牌销售均价计算监管额度。 2022-07-05 中山 新建商品住房销售价格申报工作规程正式实施之日起，可进行一次销售价格申报调整，调整后需在3个月后方可再次调整。商品住房实际销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%。 2022-07-05 宁波 《海曙区房屋征迁安置房票实施办法（试行）》提到，被征收（或拆迁、收购）人持房票在海曙区行政区域内购买商品住宅、二手住宅及政府建设的安置房的，另给予房屋价值补偿部分6%的购房奖励。 2022-07-05 汉中 在汉中市购房的住房公积金缴存职工，首次申请住房公积金贷款购买非普