内地房地产行业周报：重点城市库存较为稳定，长短期LPR非对称下调

行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 重点城市库存较为稳定，长短期LPR非对称下调 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降12%，2022年累计成交面积同比下降30%。北京和上海环比分别持平和下降33%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降16%、19%及下降48%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降25%、26%及上升5%、11%。 截至1月21日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降0.2%；平均去化周期14.1个月，平均环比上升1%。广州和上海去化周期分别由上周的8.7个月和3.3个月变动至10.1个月和3.5个月，分别环比上周上升16%和6%。 本周，15个主要城市二手房交易建面下降6%。金华和南宁环比分别上升234%和47%。2022年累计成交面积同比下降26%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降68%、41%和34%。 本周观点： 本周，新房成交面积环比有所下降。长三角地区单周成交环比降幅最大，环比下降28%；另外，部分城市继续受疫情控制等因素影响，新房成交情况略有下滑，带动重点城市新房成交面积环比下降12%，但降幅相较于年初有所收窄、本年累计同比下降速度减缓。二手房成交方面，重点城市二手房成交市场波动延续，金华上涨幅度最大，成交量环比上升234%；但在多数城市成交环比下降的影响下，本周重点城市二手房成交面积环比下降6%。 库存方面，本周新房销售整体较为稳定，重点城市平均去化周期环比变动不大，环比上升1%。 投资建议: 本周，监管层持续释放维护行业稳定的政策信号。央行召开2021年金融统计数据新闻发布会，其中提到保持信贷总量及结构稳定、保持企业综合融资成本稳中有降、并做好房地产项目并购的金融风险管理等，强化针对行业的风险管控、维护行业稳定有助于保护购房者的合理权益，市场信心或有望有所回升，从而促进行业的平稳健康发展。相应地，周内央行下调1年期/5年期以上LPR10/5bp，LPR“双降”或将带动住房贷款利率下行，并有望使部分房企资金回笼加速、流动性压力得到一定缓解；实际上，部分城市的房贷利率已有所下调，根据第一财经报道，按照调整后利率计算，北京地区首套房及二套房利率将由5.2%/5.65%下降至5.15%/5/65%。但受到行业信用风险、市场情绪等带来的市场下行压力影响，LPR下调对市场的提振效果可能相对有限。周内其他地方政策继续支持刚需购房群体，部分城市加入放宽公积金制度的行列，如四川实行认贷不认房的认定标准、且三套房不予贷款，南宁拟将首套房贷款额度提高至70万、且不支持购买第三套房，浙江提高三孩家庭贷款额度并予优先放款等，更多城市优化公积金提取条件有助于促进商品房市场销售、更好带动业内的健康发展。短期内，部分房企的资金流动性、资产质量等情况依然值得关注。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 23-Jan-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，融创中国、世茂集团、绿景中国地产本周涨幅居前。祥生控股集团、富力地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图 3：融创中国、世茂集团、祥生控股集团本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%SunacShimaoShinsunE-HouseAoyuanVanke-HAgileKWGR&FCountryGardenEverGrandeKaisaFantasiaTurnover(Weekly)图 1：融创中国、世茂集团、绿景中国地产本周涨幅居前 图 2：祥生控股集团、富力地产、中国海外发展年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%30%JinmaoHopsenKaisaCNTDPowerLongCOGOEverGrandeE-HouseChina SCELongforKWGSeazenCIFILoganAgileR&FTimesLVGEMShimaoSunacPrice Change(Weekly)0%10%20%30%40%RonshineAoyuanRedSunCR LandE-HouseCNTDCIFIVanke-HLVGEMCOGOJinmaoShimaoYinchengJingruiLongforKaisaCOLIR&FShinsunPrice Change(YTD) NBzXpOnPpMnRtO8X7NcMaQsQoOnPnPkPnNnMlOsQmQ9PoPmMMYmRsQvPrRpR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，新城悦服务、第一服务控股、合景悠活本周涨幅居前。新城悦服务、旭辉永升服务、金科服务年初至今涨幅居前。 图 6：保利物业、世茂服务、雅生活服务本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%Poly PPT DevShimao SerA-LivingJinke SerCG SerSunac SerGreentown SerFirst SerCIFI ES SerFin Street PPTKWG LivingRonshine SerChina Ovs PPTS-Enjoy SerTimes NeighborTurnover(Weekly)图 4：新城悦服务、第一服务控股、合景悠活本周涨幅居前 图 5：新城悦服务、旭辉永升服务、金科服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%30%35%Powerlong CMCC New LifeZhong Ao HomeExcellence CMChina Res MIXCA-LivingSunac SerTimes NeighborGreentown SerCIFI ES SerJinke SerShimao SerKWG LivingFirst SerS-Enjoy SerPrice Change(Weekly)0%5%10%15%20%25%30%35%Ye Xing GroupChina Ovs PPTCC New LifePowerlong CMTimes NeighborChina Res MIXCSunac SerA-LivingKWG LivingYuexiu SerGreentown SerShimao SerJinke SerCIFI ES SerS-Enjoy SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约14.1个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/21；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/01/21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/16 图 8：一线城市二手房价格指数有所下降 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/16 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/16 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/16 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/01/16 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：监管层在信贷投放、房地产金融风险管理及养老服务等方面提出要求 日期 地区/部门 简述 2022-01-17 香港 房委会将继续向政府争取合适土地兴建公屋单位和资助出售单位。在发展和建造公屋方面，会更广泛使用“组装合成”建筑法和其他崭新建筑科技等，以加快兴建公屋。 2022-01-18 证监会 2022年系统工作会议强调：1）坚持稳字当头，切实维护资本市场平稳健康发展；2）以全面实行股票发行注册制为主线，深入推进资本市场改革；3）突出“稳增长”，不断提升服务经济高质量发展能力；4）统筹开放和安全，坚定不移推进制度型开放；5）促进资本规范健康发展，平稳推进重点领域风险化解处置；6）深化放管结合，加快推进监管转型；7）持续加强资本市场法治供给，保护投资者合法权益。 2022-01-18 上海 优化特定政府投资项目审批程序。支持政策性银行、开发性金融机构以及商业银行建立规模1,000亿元以上的“新基建”优惠利率信贷专项，推进实施新型基础设施建设项目贴息政策。并围绕重点产业区和轨道交通沿线增加保障性住房土地供应、优先供应，单列保障性租赁住房供地计划。另外，加快建设国际金融资产交易平台，推动浦东新区、临港新片区等地建设。 2022-01-18 发改委 1）发布关于境内外资银行申请2022年度中长期外债规模的通知，指出各外资银行要按照国家产业政策和战略规划的重点方向用好外债资金，加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。2）加快推进保障性住房建设，抓好城市管道改造和建设，统筹推进城市内涝治理，加强“一老一小”、教育医疗、文化体育等社会民生领域建设。3）个别房企境外债违约不会影响中资境外债市场整体功能。4）将认真贯彻落实中央经济工作会议部署，加大对民营企业特别是小微企业支持力度。 2022-01-18 央行 金融市场司司长邹澜表示，在各方共同努力下，近期房地产销售、