行业研究 | 内地房地产 内地房地产行业周报 一线新房成交环比回升，上海降低人才落户门槛 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比上升25%，2022年累计成交面积同比下降39%。北京和上海环比分别上升18%和38%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降35%、33%、49%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降64%、39%、56%。 截至7月1日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降2%；平均去化周期12.5个月，平均环比下降19%。温州和北京去化周期分别由上期的32.3个月和18.3个月变动至10.4月和12个月，分别环比下降68%和34%。 本周，15个主要城市二手房交易建面上升2%。北京和南宁环比分别上升29%和27%。2022年累计成交面积同比下降30%。深圳、南宁和东莞2022年累计同比分别下降60%、7%和上升4%。 本周观点： 本周，重点城市新房成交面积环比持续回暖。其中，温州、泉州等地成交环比增幅较大带动三线城市成交环比增速最快，环比上升82%。从区域上看，武汉等地成交环比涨幅有所扩大，带动中部城市成交面积环比上升较快（环比上升85%）。二手房成交方面，近期，重点城市二手房成交情况波动较大，周内，重点城市成交面积环比再度回正。其中，北京、江门等地成交环比增速加快，南宁等地环比有所回升，带动重点城市二手房成交面积环比上升2%。 库存方面，重点城市去化周期环比下降19%、同比增速持续放缓。其中，上海、苏州等地受销售情况影响，去化周期环比继续下降，长三角地区去化压力相对较小。 投资建议: 需求侧政策持续加码，上海、杭州降低人才落户门槛。近期，部分房企资金面出现一定改善迹象。融资端，本周，旭辉成功发行规模为5亿元第一期公司债券，体现出优质房企融资渠道进一步改善。销售端，克而瑞全口径销售数据显示，2022年上半年，百强累计销售金额同比增速较前5月收窄2.0pct至50.7%、单月销售额环比增长61.2%。百强销售情况有所回升，主要系首付比例下降及各类政策成效初显、部分城市推盘进度有所加快等因素的共同作用，部分房企销售回款有望改善。需求侧政策方面：1）多地打通区域间公积金互认互贷。武汉及咸宁、郑州及开封等地陆续签订公积金同城化协议，互认互贷或有助于减轻部分居民的住房资金压力、有效提升其购房积极性。另外，对于部分核心城市而言，公积金同城化或可推动部分潜在购买力向周边城市外溢，亦有助于推动当地住房销售增长。2）优化人才落户门槛延申至部分一线及强二线城市。上海放宽在沪毕业生落户条件，杭州允许毕业两年内的本科、硕士学历享受“先落户后就业”，降低落户门槛提升了城市人才吸引力，增强城市中长期的潜在住房购买力。未来，在后续各地疫情逐渐控制的影响下，住宅销售或有望稳步复苏。维持行业“强于大市” 评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 3-Jul-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 1. 行业表现 1.1 地产开发行业表现 本周，华侨城（亚洲）、绿城中国、龙湖集团本周涨幅居前。海昌海洋公园、越秀地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。 图 3：易居企业控股、正荣地产、宝龙地产本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%E-HouseZhenRoPowerLongDafa LandVanke-HTimesCIFIShinsunGreenTownKWGYueXiuHaichangJinmaoTurnover(Weekly)图 1：华侨城（亚洲）、绿城中国、龙湖集团本周涨幅居前 图 2：海昌海洋公园、越秀地产、中国海外发展年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%C&D INTLSOHORadianceKWGGD-HKGBA HLDGSREDCOCountry GardenSeazenJinmaoHopsenYueXiuTimesCIFICOLICOGOVanke PPT OVSVanke-HLongforGreenTownOCT(Asia)Price Change(Weekly)0%50%100%150%200%EverGrandeVanke PPT OVSDexinKaisaVanke-HShui OnKerry PPTCOGORadianceCR LandRedSunMideadcCC LandGreenTownC&D INTLYinchengCOLIYueXiuHaichangPrice Change(YTD) pRoOpPmO7NdNaQmOoOsQpNlOoOqPfQoOqM9PnNtMxNmRpQwMoOoP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.2物业管理行业表现 本周，正荣服务、兴业物联、滨江服务本周涨幅居前。绿城服务、越秀服务、滨江服务年初至今涨幅居前。 图 6：世茂服务、融创服务、保利物业本周换手率居前 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%Shimao SerSunac SerPoly PPT DevCIFI ES SerPowerlong CMCG SerTimes NeighborFin Street PPTJinke SerA-LivingChina Ovs PPTYuexiu SerKWG LivingS-Enjoy SerZhenro SerTurnover(Weekly)图 4：正荣服务、兴业物联、滨江服务本周涨幅居前 图 5：绿城服务、越秀服务、滨江服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%Greentown SerChina Res MIXCTimes NeighborCIFI ES SerExcellence CMYuexiu SerKWG LivingYincheng LSSunac SerS-Enjoy SerZhong Ao HomeCG SerBinjiang SerXingye WulianZhenro SerPrice Change(Weekly)-20%-10%0%10%20%30%EVERG SerXingye WulianZhong Ao HomeExcellence CMHevol SerRonshine SerYincheng LSKangqiao SerA-LivingXinyuan PMChina Ovs PPTChina Res MIXCBinjiang SerYuexiu SerGreentown SerPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 2. 主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/07/01 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 12 表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约12.5个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/07/01；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表 3：主要城市二手房成交量情况，成都本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2022/07/01 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 12 图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中微降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/06/26 图 8：一线城市二手房价格指数有所上升 图 9：二线城市二手房价格指数略有下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/06/26 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/06/26 图 10：三线城市二手房价格指数有所下降 图 11：四线城市二手房价格指数有所下降 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/06/26 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2022/06/26 05010015020025005010015020025030035020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）05010015020025005010015020020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200250010020030040020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）050100150200010020030040050020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴）0501001500200400600800100020152016201720182019202020212022城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 12 3. 重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表 4：本周要闻：杭州、上海松绑人才落户；武汉等地开展异地个人住房贷款业务 日期 地区/部门 简述 2022-06-27 龙岩 第二次申请住房公积金贷款购房的职工家庭首付款比例由不低于40%再下调为不低于30%；对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款最高可贷额度增加10万元。 2022-06-27 九江 对购买家庭唯一一套新建商品住宅的，给予300元/平方米补贴；购买改善型住宅的，给予200元/平方米补贴；九江市户籍居民二孩、三孩家庭群体，且子女未满18周岁，购买新建商品住宅后凭户口本和出生证明，分别给予300元/平方米、500元/平方米的补贴；购买新建商品房或二手住宅的家庭或个人，按所缴纳契税50%数额给予补贴。 2022-06-27 武汉 武汉咸宁开展异地个人住房贷款业务，包括一体开展住房公积金异地个人住房贷款业务；开展委托扣划住房公积金偿还异地贷款业务；加快推进城市圈住房公积金同城化互联共享平台建设等。 2022-06-27 浙江 对三孩家庭购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%确定。对三孩家庭申请贷款，不纳入轮候，优先予以发放。适当提高三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金额度，结合各地实际提取限额可上浮50%。 2022-06-28 昆明 对符合条件的在昆创业就业的全日制博士、硕士研究生，在昆首次购买住房且无自有住房的，分别给予8万元、5万元的一次性购房补贴。鼓励银行业金融机构加大二手房贷款投放额度，缩短审批放贷周期；加快推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作，支持灵活就业人员解决基本住房问题。 2022-06-28 上海 按照独立综合性节点城市定位建设“五个新城”。加快老旧小区、城中村改造，推动中心城区提高经济密度。鼓励各银