房地产：央行首套房贷利率下调快评-态度比幅度重要

事项： 5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2022〕115号），提出：1.对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房按揭贷款利率下限调整为不低于五年期LPR（4.6%）减20BP，二套房贷利率下限不变；2.在此基础上，各城市自主确定首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。 国信地产观点：1）目前首套房贷平均利率5.28%，下降空间较大，后续各城市响应政策落地速度可期。2）本次下调传递积极信号，态度比幅度重要，期待更进一步政策。3）房地产行业平稳健康发展是共同诉求，坚定信心站在时间的一边。4）投资建议：基本面分歧造就“黄金买点”，土地不热，行情不冷。4月及5月上旬，地产股明显回调。除市场风格以外，各地政策持续放松之下地产基本面迟迟不见好转也是重要原因。在此情况下，春节后的政策放松共识逐渐走向基本面分歧，即认为“放松了也没用”。因此当前阶段，销售改善将成为政策之后最核心的行情动力。我们认为，本次房贷利率下限的调整传递出积极信号，态度比幅度重要，未来预计还会有进一步政策出台，基本面改善或已不远。建议关注保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、招商积余。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 目前首套房贷平均利率5.28%，下降空间较大，后续各城市响应政策落地速度可期 根据Wind数据，2022年3月全国平均首套房贷利率为5.28%，相对本次提出的下限4.4%下降空间巨大。 即使考虑到并非所有成交的首套房贷均满足“普通+自住”的购房标准，利率下降空间依然可观。如此，各城市具备了更大的“因城施策”空间，更能放开手脚，楼市冷清之下后续政策落地速度值得期待。例如，5月14日广东东莞出台楼市重磅放松政策，包括限售3年缩为2年、增值税免征年限从5年缩为2年，双（多）证房视为一套等，但是降利率和降首付端政策缺席。待降首贷利率下限这类自上而下的措施出台后，类似东莞这样已经出台放松政策的地方有望继续加大放松范围，后续政策力度可期。 图1：全国首套平均房贷利率 本次下调传递积极信号，态度比幅度重要，期待更进一步政策 诚然，目前楼市低迷的核心原因并非利率，而在于预期和信心。实际上，即使没有本次下调，目前首套房贷利率也远超4.6%的下限。但我们认为，本次下调仍然具有重要信号意义，因为态度比幅度重要，反映出监管层对于房地产问题的认知更具现实感和理性态度。未来预计诸如降低首付比例、改变二套房认定标准（如“认贷不认房”）、提高普宅认定标准等政策会相继出台，基本面拐点或已不远。 房地产行业平稳健康发展是共同诉求，坚定信心站在时间的一边 2022年截至4月，300城住宅销售面积累计同比-50%，百强房企累计全口径销售额同比-50%；4月单月300城住宅销售面积同比-64%，百强房企全口径销售额同比-59%，降幅再扩大。受此影响，4月住房贷款同比少增4022亿元，贡献了社融增量减少的42%。考虑到地产及地产链对经济、就业等方面的影响力，房地产行业的平稳和健康是政府、居民、企业三大部门的共同诉求。经济需要地产，因此房地产基本面持续恶化之下，政策作为因变量，方向明确。当前更需要坚定信心，以终为始，站在时间的一边。 图2：300城单月住宅销售面积及累计同比 图3：百强房企单月销售额及当年累计同比 投资建议：基本面分歧造就“黄金买点”，土地不热，行情不冷 4月及5月上旬，地产股明显回调。除市场风格以外，各地政策持续放松之下地产基本面迟迟不见好转也是重要原因。在此情况下，春节后的政策放松共识逐渐走向基本面分歧，即认为“放松了也没用”。因此当前阶段，销售改善将成为政策之后最核心的行情动力。我们认为，本次房贷利率下限的调整传递出积极信号，未来预计还会有进一步政策出台，基本面改善或已不远。建议关注保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、招商积余。 风险提示： 1、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 附录 中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 银发〔2022〕115号 中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行； 各银保监局： 为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下： 一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 中国人民银行中国银行保险监督管理委员会 2022年5月15日