房地产行业周报：杭州合肥土拍火热，首套房贷利率持续下行

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（5.20-5.26）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.9%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和-1.5%。 本周土地成交规模有所下降，溢价率维持较高水平。本周（5.20-5.26）全国300城宅地成交建面544万㎡，单周环比-21%，单周同比-13%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面12997万㎡，累计同比-19%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、招商蛇口、万科的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略升，同比略降，成都市场延续较高热度。本周（5.20-5.26）35个城市商品房成交合计417万平米，周环比+2%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-14%，周同比+63%；二线城市周环比+8%，周同比-0%；三四线城市周环比-2%，周同比-69%。 本周二手房成交同环比上升，成都、北京市场热度较高。本周（5.20-5.26）15个城市二手房成交合计213万平米，周环比+1%，周同比+47%。其中：一线城市周环比+0%，周同比+54%；二线城市周环比+1%，周同比+46%；三四线城市周环比+16%，周同比+34%。 5月贝壳百城首套房贷利率持续下行，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，5月百城首套房贷利率平均为4.0%，环比下降1bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。银行平均放款周期23天，较上月延长2天，但仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，5月百城首套房贷利率降速继续趋缓。分城市能级看，5月一二线城市首套及二套房贷利率均维持不变；三四线城市由于清远、中山下调首套房贷利率，带动首套房贷利率微降1bp至3.98%，二套房贷利率维持不变。5月市场有所回落，各地需求端支持政策的出台频次降低，当前改善性需求对市场的修复至关重要，二套房贷利率仍有一定的空间。 本周杭州四批次、合肥三批次、无锡二批次土拍收官，杭州、合肥土地市场火热，无锡表现较为平淡。从成交情况来看，杭州9宗地块中6宗进入封顶摇号，仅1宗底价成交，民企拿地金额占比100%，滨江集团获取3宗土地；合肥4宗地块中3宗进入触顶竞品质阶段，1宗溢价成交；无锡推出5宗地块，全部底价成交。从溢价率情况来看，杭州、合肥仍维持去年延续下来的高溢价，土地市场保持火热状态，而无锡近一年基本为底价成交。从流拍率来看，本周的杭州、合肥、无锡土拍均无土地流拍。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 需求端宽松政策持续发力，重点城市土拍热度增加，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 5月贝壳首套百城房贷利率持续下行 ................................................................ 4 本周杭州、合肥土拍火热，无锡表现较为平淡........................................................ 4 行情回顾........................................................................................ 4 地产行情回顾................................................................................ 4 物业行情回顾................................................................................ 5 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 7 二手房成交.................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期..................................................................... 10 地产行业政策和新闻............................................................................. 11 地产公司动态................................................................................... 11 物管行业政策和新闻............................................................................. 12 物管公司动态................................................................................... 12 行业估值....................................................................................... 13 风险提示....................................................................................... 14 图表目录 图表1： 5月首套房贷利率微降1bp ................................................................ 4 图表2： 5月三四线城市的首套房贷利率有所下降.................................................... 4 图表3： 杭州、合肥、无锡土拍溢价率走势 ......................................................... 4 图表4： 杭州、合肥、无锡土拍流拍率走势 ......................................................... 4 图表5： 申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 ....................................................... 5 图表6： WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序....................................................... 5 图表7： 本周地产个股涨跌幅前5名 ............................................................... 5 图表8： 本周地产个股涨跌幅末5名 ............................................................... 5 图表9： 本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ..................................... 5 图表10： 本周物业个股涨跌幅前5名 .............................................................. 6 图表11： 本周物业个股涨跌幅末5名 .............................................................. 6 图表12： 全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................................ 6 图表13： 全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 .............................................. 6 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表14： 2023年初至今权益拿地金额前20房企..................................................... 7 图表15： 40城新房成交面积及同比增速............................................................ 7 图表16： 各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 ................................................ 8 图表17： 各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 ................................................ 8 图表18： 35城新房成交明细（万平方米）.......................................................... 8 图表19： 15城二手房成交面积及同比增速（周）.................................................... 9 图表20： 一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ............................................ 9 图表21： 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ............................................ 9 图表22： 15城二手房成交明细（万平方米）........................................................ 9 图表23： 12城商品房的库存和去化周期........................................................... 10 图表24： 12城各城市能级的库存去化周期......................................................... 10 图表25： 12个重点城市商品房库存及去化周期..................................................... 10 图表26： 地产行业政策新闻汇总 .........................