2021年全国及监测城市房地产开发运行情况解读

全国及监测城市房地产开发运行情况解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com1房企“良性循环”之窗还需政策端发力—— 2021年全国及监测城市房地产开发运行情况解读概述：2 02 1年全国 房地 产开发 投资额为14. 76 万亿 元， 同比 增速仅为4.3 5%。其中 ，住 宅开发 投资 额11.1 2万亿 元， 同比增 速6.44 %，在 2020 年疫 情爆 发大幅下 滑的 基础下 ，继 续下挫 。全年 房地 产开发 企业 土地购 置面 积为 215 90 万平方米， 同比 大幅 收缩 15.4 5%， 也带 动开 工面积同比下降 11.3 8% 。受到 宏观 环境及融 资压 力等问 题， 房企在 拿地、 开工方面表现 较弱 ，整 体信 心不足 ，2 02 2年在政 策端 发力支 持下 ，将会 逐渐打 开房 企“良性循环 ”之窗 。一、开发投资额同比增速降至近17个月低点2021 年全国房地产开发投资额为14.76 万亿元， 同比增速降至近17 个月低点， 仅为 4.35%。 12 月单月投资同比增速大幅下滑13.9%， 是疫情首次爆发以来最低。不过，今年以来 信贷政 策持 续宽松 ，各地 刺激 住房消 费措 施多样 ，保 障性租 赁住 房建设力度 大幅加 大，市 场信 心逐步 恢复 ，今年 房地 产开发 投资额 有望平 稳发 展。各年度全国房地产开发投资额变化其中，住宅开发投资额占到75%的比重，较上一年增加1个百分点。2021年住宅投资开发11.12 万亿元，同比增速6.44%，在2020 年疫情爆发大幅下滑 全国及监测城市房地产开发运行情况解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com2的基础下，继续下挫。2021年度全国住宅开发投资额变化及占比从90 平米以下及140 平米以上的户型的投资占比来看，他们之间的差距越来越小， 其中， 2021 年90 平米以下住宅投资额占比为18.5%,140平米以上住宅投资占比为15.58%，两者差距仅不到3个百分点。实际 上早 在多年 前， 各地很 多土地 在出 让时就 没有 受“7 09 0”政策 限制 ，由于 限购 限贷政 策带 来的购 房者一 步到 位的需 求增 加，尤 其是 已经组 建家庭 的人， 伴随 未来家 庭的 成长， 儿童分 房居 住，老 人陪 伴等诉 求， 并且伴 随着二 胎三胎 的来 临，对 房屋 功能有 着更高 的要 求。因 此， 今后， 房屋 建设的 户型面 积要求 更趋 向于多 元化 。各年度不同户型住宅的投资开发额占比从部分监测城市看，46 个城市中有24 个城市的房地产开发同比增幅高于全国， 其中， 增幅高于10%的有 15 个城市， 洛阳、 南阳两城甚至高于20%， 而部分三四线城市则增幅缓慢，如潍坊同比增幅仅为4.94%， 烟台、 徐州、 威海、 嘉兴 全国及监测城市房地产开发运行情况解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com3等城市甚至出现了负增长。出现 这样 分化局 面的 主要原 因来自 于202 0年部 分城 市由于 疫情 爆发影 响，房地 产开 发增幅 骤降 甚至出 现负增 长， 而今 年疫 情缓解 致使 投资增 幅变化 较大，而另 一方 面，房 地产 开发高度依赖 于都市 圈、 城市群 等新 型城镇 化战略 上的 配合， 而当 2021 年楼 市调 控措施 集中 出台后 ，导致 开工 速度放 缓， 投资 自然 下滑。2021年监测城市房地产开发投资额同比增速城市房地产开发增速▼住宅投资增速住宅投资占比城市房地产开发增速▼住宅投资增速住宅投资占比洛阳26.34%----潍坊4.94%----南阳20.20%----南京3.36%3.73% 71.04%长沙19.59%----天津2.77%0.89% 78.28%温州18.31%15.28% 77.30% 石家庄2.60%----盐城17.61%----佛山2.30%5.50% 77.15%武汉17.20%----海口1.98%-15.11% 53.75%无锡16.51%19.19% 84.65% 杭州1.50%----绍兴14.05%----厦门1.32%----中山13.93%----南昌0.40%----济南12.91%12.21% 70.09% 重庆0.07%3.11% 75.50%三亚12.65%----泉州0.02%----东莞11.70%----烟台-1.49%----宁波11.22%----徐州-1.52%----成都10.40%----威海-2.80%----广州10.10%----青岛-3.10%0.10% 74.71%福州8.60%----嘉兴-3.74%-4.20% 81.09%湖州8.58%2.88% 79.36% 西安-4.30%----珠海8.00%----合肥-5.36%-3.66% 81.37%苏州7.34%9.59% 82.93% 太原-6.90%----上海6.90%10.40% 53.11% 常州-8.02%----南通6.80%----郑州-9.91%----惠州5.69%----包头-20.10%----北京5.06%8.82% 60.94% 蚌埠-31.60%----二、土地市场收缩明显，2022年土地购置面积有望回升虽然 2021 年全国商品房销售规模创下历史新高，但房企土地购置面积却大幅下滑。数据显示，2021年全年，房地产开发企业土地购置面积为21590 万平方米，同比降幅15.45%，较上一年扩大14 个百分点。 全国及监测城市房地产开发运行情况解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com4202 1年首 次实 行“ 两集 中”供地，整 个土地 市场 经历 “过山 车” ，首 轮土拍热 情很 高，部 分城 市甚至 出现了 溢价 率超过 100 %的地 块， 而后， 在第 二轮、第三 轮土 拍中各 地明 显收紧 拍地规 则， 又导致 了地 块遇冷 成为“ 家常 便饭”。直接 导致 了试点 城市 的宅地 完成量 仅占 计划的 7成左 右。202 2年无 论是 信贷市 场还 是土拍 规则上 都有 了积极 调整 ，流拍 率也 会有所回落 ，土 地购置 面积 预计也 会随之 有所 提升。各年度全国土地购置面积三、企业开工积极性明显减弱，竣工面积则实现从负到正的增长2021 年全国房屋新开工面积198895 万平米， 同比下降11.38%， 连续 3年直线下滑， 且已经连续两年呈现负增长，且幅度显著增大。未受新冠疫情影响前的2019 年全年房地产投资同比增速为9.9%，新开工面积同比增长8.41%；2020年二者分别为增长7%和下降1.2%。受资 金端 压力、交易市场 较为低 迷等 因素影 响， 企业 开工 积极性 明显 减弱，同时 ，2 02 1年开 始试 点22 个城 市集 中供地 ，后 两轮供 地中流 拍停 拍现象 屡现 ，也是 导致 新开工 房屋 数量的 因素之 一。 受到 202 1年土 地购 置面积 的大 幅下挫 影响， 今年 新开工 面积 低位运 行将难 有改 观。而令 人值 得注意 的是， 全国 房屋 竣工面 积202 1年实 现从 负到正 的增 长。 随着202 2年各 项鼓 励措施 的推 行，房 企开工 、拿 地决策 将向 积极面 转变 。 全国及监测城市房地产开发运行情况解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com5各年度全国房地产施工/新开工/竣工面积同比增速从已有发布数据的监测城市看，仅三个城市，苏州、 上海、 合肥的新开工房屋面积为正增长，多数城市新开工量显著下滑，但竣工方面则呈现明显的分化现象。2021年监测城市新开工/竣工面积同比增速城市新开工面积增速▼竣工面积增速城市新开工面积增速▼竣工面积增速苏州13.74%-19.84%南京-7.44%-21.56%上海11.14%-4.80%青岛-7.89%43.59%合肥4.74%17.54%三亚-12.95%0.51%嘉兴-3.65%-21.28%重庆-18.06%11.18%南通-4.42%-9.18%天津-19.81%15.81%海口-4.61%-0.47%佛山-30.49%9.11%湖州-5.32%——杭州-31.03%-23.93%常州-6.26%-12.28%北京-36.94%28.35%四、商品房销售面积创新高，增幅则收窄2021 年商品房销售面积179433 万平米， 创下新高，同比增幅1.9%， 增幅略低于去年，但连续保持四年增长，其中住宅销售面积占到87%， 近三年来保持持平态势， 且高于 2017-2018年。 2021 年住宅销售面积156532 万平米， 同比增幅1.07%，较上一年回落2个百分点。2021 年商品房销售金额为181930 亿元，同比增幅4.79%，住宅销售金额为 全国及监测城市房地产开发运行情况解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com6162730 亿元，同比增幅5.28%，成交金额呈现连年同比增幅收窄的状况。202 1年商 品房 销售面 积、销售 额创 下新高 ，但上 述相 关销售 指标 增幅收 窄，主要 是由 于2021 年受 到调 控、疫情、恶劣天气 三重影 响， 导致 全年 呈现 “前高后低” 走势 。2 02 2年企 业融 资政策 边际 有所宽 松，信 贷政 策也向 购房 者倾斜 ，加上 各地 积极推 盘， 并采用 人才吸 引、 购房补 贴、 公积金 政策 放宽等 、降首 付等方 式刺 激住房 消费 ，今年 全国 住宅 销售有望平稳 发展。各年度全国商品房销售面积各年度全国商品房销售额2021 年三亚商品房市场整体表现突出，销售面积同比增幅达65%， 远超其他监测城市，在海南实施全岛限购近4年后， 购房者仍以外地人居多，多数人看好海南发展自贸港政策带来的利好预期，认为海南房价也会随之上涨。而三亚作为海南房价最为坚挺的地区，商品住宅均价已突破3万大关，达到31858 元/平米，同比增幅达近2成。 全国及监测城市房地产开发运行情况解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com72021年监测城市商品房销售及同比增速城市商品房销售面积（万平米）住宅销售面积（万平米）商品房销售额（亿元）住宅销售额（亿元）绝对值增幅▼绝对值增幅绝对值增幅绝对值增幅三亚127.18 65.06% 78.74 21.03% 397.40 86.81% ----杭州2236.24 31.60% 1954.3 32.80% 6589.11 45.58% 5820 46.59%合肥1836.59 23.39% 1562.76 20.24% 2457.72 15.27% 2257.01 13.74%南阳831.85 19.07% ------------济南1548.2 15.90% 1300.2 13.53% --------贵阳1424.78 15.30% 1194.04 7.98% 1295.66 12.55% 1078.28 6.49%南京1510.95 14.06% 1371.39 12.98% -