C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2018年01月15日 姜以宁 C0062@capital.com.tw 目标价(元) 19元 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2018/1/12) 15.70 上证指数(2018/1/12) 3428.94 股价12个月高/低 16.34/8.65 总发行股数(百万) 11858.44 A股数(百万) 11736.34 A市值(亿元) 1842.61 主要股东 保利南方集团有限公司(38.05%) 每股净值(元) 9.03 股价/账面净值 1.74 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) 23.9 45.4 75.9 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2017-12-07 12.70 买入 产品组合 房地产 95.1% 其他 4.9% 机构投资者占流通A股比例 基金 4.9% 一般法人 49.1% 股价相对大盘走势 保利地产 (600048.SH) Buy 买入 公司17年销售和净利润较高速增长，土地储备和可结资源充沛，未来业绩增长确定性较强，维持“买入”评级 结论与建议：  公司2017年业绩重回稳定增长轨道：公司发布年度业绩预增公告，2017年实现营业收入1450亿元，YOY-6.3%，录得净利润为157亿，YOY+26%，EPS为1.32元，公司业绩符合我们预期。分季度来看，公司2017Q4实现营业收入695亿元，YOY+2.7%，实现净利润74亿元，YOY+40%。公司全年度营收衰退而净利润较快增长主要是由于（1）公司报告期内结转的项目区域和比例变化，营收同比下降，而结转的项目权益占比提升。(2)公司结转的高毛利率项目占比提升，综合毛利率同比提升。（3）营改增税率计算口径变化，营业金税率同比下降。  12月销售同比快速增长，全年维持较高增速：公司12月实现签约面积250.5万平方米，实现签约金额350亿元，YOY分别为+46%和+65%，MOM-14%和-4%，公司12月销售增速维持较高水平，符合市场预期。累计来看，公司2017年全年共实现销售面积2242万平米，销售金额3092亿元，YOY分别为+40.4%和+47.2%，增速较1-11月分别扩大1.3和2个百分点。公司12月销售均价13953元/平，MOM+11.2%,公司2017年房屋销售均价为13790元/平，YOY+4.9%，YOY+5.4%。公司2017年Q4加大推盘力度，整体销售增速在Q4明显提升。全年去化率超过70%，销售金额突破3000亿，超额完成年初制定的销售目标，经测算公司目前已售未结转资源约为3200亿元，为未来2-3年的业绩增长提供保障，公司17年销售情况明显好于行业平均水平，且销售结构合理，销售均价保持稳定增长。我们判断17年底一、二线城市市场销售热度整体有回暖迹象，叠加18年Q1部分观望性需求或将逐步进入市场，行业整体销售情况偏乐观。  土地拓展速度加快，储备充足：公司12月新获取土地项目34个，建筑总面积达888万平方(权益面积452万平方)，拿地权益金额305亿元，分别占当月销售比例为180%和87%，公司土地拓展速度进一步加快；公司全年累计新增土地面积约4500万平方，为销售面积的2倍。公司目前共拥有在建和拟建项目面积超过2亿平方，待开发面积超过9000万平方，公司整体拿地节奏积极合理，土地储备充足，为未来可持续发展提供保障。  盈利预测与投资建议：公司目前经 营状况良好，发展积极稳健，销售和业绩均保持较快速增长。同时公司10月底首发总规模50亿的REITs基金，打通了自持型项目的“融资”新途径，为公司在万亿级长租市场中的拓展奠定基础，我们看好公司的长期发展，预计公司2018，2019年净利润分别为189亿元和224亿元，同比分别增长21%和19%，对应EPS分别为1.59元和1.89元，对应目前A股PE分别为9.9倍和8.3倍，PB1.5倍。公司目前估值仍相对偏低，我们维持买入的投资建议。  风险提示：房地产调控政策日益严格 信贷政策趋紧 销售增速趋缓 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2 2018年1月15日 年度截止12月31日 2015 2016 2017F 2018F 2019F 纯利 (Net profit) RMB百万元 12348 12422 15660 18900 22418 同比增减 ％ 1.2% 0.6% 26.1% 20.7% 18.6% 每股盈余 (EPS) RMB元 1.148 1.100 1.321 1.594 1.890 同比增减 ％ 1.0% -4.2% 20.1% 20.7% 18.6% A股市盈率(P/E) X 8.6 8.6 11.9 9.9 8.3 股利 (DPS) RMB元 0.35 0.32 0.40 0.48 0.57 股息率 (Yield) ％ 3.55% 3.34% 2.52% 3.05% 3.61% 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) 图1：保利单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图2：万科单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2018年1月15日 附一：合幷损益表 百万元 2015 2016 2017F 2018F 2019F 营业额 123429 154773 145465 234253 265441 经营成本 82453 109881 98916 165148 185278 主营业务利润 28819 29858 32293 46148 54150 销售费用 2731 3545 3477 5154 5840 管理费用 1872 2267 2240 3631 4114 财务费用 2328 2234 2211 2998 3398 营业利润 22724 23123 25992 34515 40948 税前利润 22901 23311 26042 34565 40998 所得税 6073 6238 6589 8745 10373 少数股东损益 4480 4652 3793 6920 8208 净利润 12348 12422 15660 18900 22418 附二：合幷资产负债表 百万元 2015 2016F 2017F 2018F 2019F 货币资金 37485 46984 376111 408210 431885 存货净额 288266 303304 1530 1531 1532 应收帐款净额 3142 1612 459054 484302 510938 流动资产合计 384675 435122 3680 3681 3682 长期投资净额 4819 14751 2580 2581 2582 固定资产合计 3155 3220 27198 29167 33640 无形资产及其他资产合计 19158 32875 486251 513469 544579 资产总计 403833 467997 252313 257359 262506 流动负债合计 221834 250796 101081 103103 105165 长期负债合计 84859 99099 353394 360462 367671 负债合计 306693 349895 32642 39562 47770 少数股东权益 25618 28849 100215 113445 129138 股东权益合计 71523 89253 486251 513469 544579 负债和股东权益总计 403833 467997 376111 408210 431885 附三：合幷现金流量表 百万元 2015 2016 2017F 2018F 2019F 经营活动产生的现金流量净额 17785 34054 22516 13105 13481 投资活动产生的现金流量净额 -2470 -13059 -1300 1500 1501 筹资活动产生的现金流量净额 -17744 -11329 -11555 -11786 -12022 现金及现金等价物净增加额 -2405 9773 9660 2819 2960 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。