公司17年销售和净利润较快增长，估值较低，维持“买入”评级

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2018年04月17日 姜以宁 C0062@capital.com.tw 目标价(元) 18元 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2018/4/16) 13.24 上证指数(2018/4/16) 3110.65 股价12个月高/低 18.74/8.8 总发行股数(百万) 11858.44 A股数(百万) 11736.34 A市值(亿元) 1553.89 主要股东 保利南方集团有限公司(38.05%) 每股净值(元) 8.60 股价/账面净值 1.54 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -9.3 -25.1 42.3 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2018-01-15 15.70 买入 产品组合 房地产 95.1% 其他 4.9% 机构投资者占流通A股比例 基金 4.9% 一般法人 49.1% 股价相对大盘走势 保利地产 (600048.SH) Buy 买入 公司17年销售和净利润较快增长，估值较低，维持“买入”评级 结论与建议： 公司公布2017年财报，营收YOY-5.5%,净利润YOY+25.8%,公司目前已售未结转项目金额同比提升86%，未来业绩增长锁定性较强，我们预计公司2018、2019年净利润将达到196亿元和240亿元，YOY分别+25%和+23%，EPS分别为1.65元和2.03元，按目前A股价格计算，对应PE分别为8倍和6.5倍，PB1.4倍。目前A股估值偏低，我们维持A股买入的投资建议。  公司2017年业绩重回稳定增长轨道：公司发布2017年度财报，全年实现营业收入1463亿元，YOY-5.5%，录得净利润为156亿，YOY+25.8%，EPS为1.32元，公司拟每股派发现金0.4元，股息率3%，公司业绩符合业绩预告。分季度来看，公司2017Q4实现营业收入708亿元，YOY+4.7%，实现净利润73.6亿元，YOY+38.5%。  业绩分析：公司全年度营收衰退而净利润较快增长主要是由于报告期内结转的项目区域和比例变化，营收同比下降，而结转的项目权益占比和利润水平同比提升。(1)公司结转的高毛利率项目占比提升，综合毛利率同比提升2个百分点达31%。（2）报告期内公司少数股东权益占比同比下降6.7个百分点至22.8%。（3）营业金税率和所得税率同比分别下降1.2个和3.4个百分点至8.5%和23.4%。报告期内公司三项费用率均有所增加，带动三项费用率同比提高1个百分点达6.22%。  公司销售情况17年销售快速增长，18年Q1势头不减：公司2017年实现销售面积2242万平米，销售金额3092亿元， YOY分别为+40%和+47%，均创历史新高，超额完成年初制定的销售目标，全年房屋销售均价13790元/平米，YOY+4.9%，公司销售明显好于行业平均水平。公司17年市场占有率较16年提升0.5个百分点，达2.3%。公司自2017Q4开始加大推盘力度，去化维持在较高水平(17年超过70%)，强劲势头延续至2018Q1，公司2018年1-3月淡季销售不淡，销售面积和金额分别达593万平和869亿元，YOY分别为+42%和+51%。  土地储备充足，可结资源充足：公司全年累计新增土地面积4520万平方，达销售面积的2倍。公司目前共拥有待开发面积9090万平方，整体拿地节奏积极合理，土地储备充足，有效保障公司未来2-3年的开发 需求；可结转资源方面，公司2016年未结转金额1877亿，叠加17年销售金额累计可结转金额达4969亿，年度已结转1463亿元，剩余未结金额达3500亿元，YOY+86%，可结资源充足且积累较多，保障未来业绩可持续性增长。  盈利预测与投资建议：公司目前经营状况良好，发展稳健，销售和业绩均保持较快速增长。同时公司17年首发总规模50亿的REITs基金，打通了自持型项目的“融资”新途径，为公司在万亿级长租市场中的拓展奠定基础，我们看好公司的长期发展，预计公司2018，2019年净利润分别达196亿元和240亿元，同比分别增长25%和23%，对应EPS分别为1.65元和2.03元，对应目前A股PE分别为8倍和6.5倍，PB1.4倍。公司目前估值仍相对偏低，我们维持买入的投资建议。  风险提示：房地产调控政策日益严格 信贷政策趋紧 销售增速趋缓 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2 2018年4月17日 年度截止12月31日 2015 2016 2017 2018F 2019F 纯利 (Net profit) RMB百万元 12348 12422 15626 19560 24043 同比增减 ％ 1.2% 0.6% 25.8% 25.2% 22.9% 每股盈余 (EPS) RMB元 1.148 1.047 1.318 1.649 2.027 同比增减 ％ 1.0% -8.8% 25.8% 25.2% 22.9% A股市盈率(P/E) X 11.5 12.6 10.0 8.0 6.5 股利 (DPS) RMB元 0.35 0.32 0.40 0.49 0.61 股息率 (Yield) ％ 2.64% 2.38% 2.99% 3.74% 4.59% 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) 图1：保利单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图2：保利单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2018年4月17日 附一：合幷损益表 百万元 2015 2016 2017 2018F 2019F 营业额 123429 154773 146342 202335 247017 经营成本 82453 109881 100872 140218 170936 主营业务利润 28819 29858 33013 44716 54838 销售费用 2731 3545 3866 4896 5978 管理费用 1872 2267 2845 3541 4570 财务费用 2328 2234 2392 3359 3779 营业利润 22724 23123 25527 33070 40661 税前利润 22901 23311 25699 33120 40711 所得税 6073 6238 6022 7783 9567 少数股东损益 4480 4652 4051 5777 7101 净利润 12348 12422 15626 19560 24043 附二：合幷资产负债表 百万元 2015 2016F 2017F 2018F 2019F 货币资金 37485 46984 67801 71191 74751 存货净额 288266 303304 439040 593612 627544 应收帐款净额 3142 1612 1855 1531 1532 流动资产合计 384675 435122 646157 681696 719189 长期投资净额 4819 14751 23451 3681 3682 固定资产合计 3155 3220 4101 2581 2582 无形资产及其他资产合计 19158 32875 50295 44989 42406 资产总计 403833 467997 696452 726685 761595 流动负债合计 221834 250796 362950 370209 377613 长期负债合计 84859 99099 175262 178767 182343 负债合计 306693 349895 538212 548976 559956 少数股东权益 25618 28849 51260 57037 64137 股东权益合计 71523 89253 106980 120672 137502 负债和股东权益总计 403833 467997 696452 726685 761595 附三：合幷现金流量表 百万元 2015 2016 2017F 2018F 2019F 经营活动产生的现金流量净额 17785 34054 -29296 -66787 -68062 投资活动产生的现金流量净额 -2470 -13059 -16951 1500 1501 筹资活动产生的现金流量净额 -17744 -11329 67398 68746 70120 现金及现金等价物净增加额 -2405 9773 21013 3458 3560 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。