C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2017年04月21日 姜以宁 C0062@capital.com.tw 目标价(元) 23.7元 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2017/4/20) 19.79 深证成指(2017/4/20) 10359.09 股价12个月高/低 22.14/13.26 总发行股数(百万) 7904.09 A股数(百万) 1899.43 A市值(亿元) 375.90 主要股东 招商局集团有限公司(66.10%) 每股净值(元) 7.41 股价/账面净值 2.67 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) 12.6 19.8 39.8 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2017-03-28 17.77 买入 产品组合 社区开发与运营 79.9% 园区开发与运营 19.3% 邮轮产业运营 0.8% 机构投资者占流通A股比例 基金 1.6% 一般法人 13.0% 股价相对大盘走势 招商蛇口(001979.SZ) Buy 买入 公司2017Q1营收和净利润分别同比大幅增长53%和165%，符合业绩预告，维持“买入”评级 结论与建议：  公司业绩：公司发布一季报， 2017Q1实现营业收入69.4亿元，YOY+53.4%，录得净利润21.2亿，YOY+164.7%，扣非后净利润20.8亿元，YOY+182%,基本每股收益为0.27元，YOY+170%,公司业绩符合业绩预告。  业绩分析：公司营收大幅增长主要是由于房地产销售结转量大幅提升所致，而净利润增速大幅快于营收增速主要是由于(1)公司整体转让深圳蛇口太子湾区域DY04-01(商吉)及DY04-04项目(商顺)产生的投资性收益20亿元，由于土地开发和运营为公司的经营模式，项目整体转让是公司产品销售方式之一，因此报告期内商吉和商顺项目整体出售产生的投资性收益属公司的经常性利润。(2)公司三项费用率同比下降6.21个百分点至7.52%。另一方面，公司结转类净收益同比下降主要由于(1)一季度公司房地产业务结转的收入中刚需类项目较多，综合毛利率同比大幅降低24.8个百分点至23.2%(去年1Q毛利率基期相对较高，相较2016年全年平均毛利率下降11.4个百分点)。（2）报告期内结转的合作项目较多，少数股东权益3.5亿(2016Q1为-0.17亿)，占比较去年同期提高16.4个百分点，至14.3%。由于房地产公司经营业绩具有一定可调性，且通常第一季度业绩在全年占比较小，因此一季度情况对于全年整体业绩影响有限。  销售情况与土地储备：公司2017年Q1实现销售面积137万平方，销售金额265亿，YOY分别+76.8%和101%，已完成全年1000亿计划的26.5%，增速在行业中处于较高水平。受3月多城集中出台调控加码政策，我们预计公司未来的销售高增速将有所回落，但完成全年千亿的目标仍是大概率事件(YOY+36%)，公司第一季度新增7个项目，获取土地建筑面积102万平方(权益面积95万平方,权益占比达93%)，权益地价款131.6亿元，分别占当季销售的74.5%和50%，公司拿地节奏稳健有序。  盈利预测与投资建议：公司立足深圳前海自贸区，深耕深圳蛇口工业区三十多年，积累了丰富的城区和产业园综合开发运营经验，4月初招商局集团领导作为首家央企代表赴雄安新区调研考察，公司大概率将在未来雄安新区万亿级建设中扮演重要角色，同时公司在粤港澳大湾区土地储备充足，必将在未来出台的粤港澳大湾区的规划建设中受益。我们预计公司2017、2018年净利润将达到111亿元和128亿元，YOY分别+15.8%和+15.3%，EPS1.4元和1.62元，按目前A股价格计算，对应PE为14倍和12倍，PB2.5倍。公司目前估值合理，业绩增长空间广阔，维持“买入”的投资建议。 ................................................... 接续下页........................................................................... C o m p a n y U pd a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2 2017年4月21日 年度截止12月31日 2014A 2015A 2016A 2017F 2018F 纯利 (Net profit) RMB百万元 5256 4850 9581 11132 12847 同比增减 ％ 88.63% 51.36% 97.54% 16.18% 15.40% 每股盈余 (EPS) RMB元 0.53 0.61 1.21 1.41 1.63 同比增减 ％ 20.45% 15.78% 97.54% 16.18% 15.40% A股市盈率(P/E) X 37.0 26.3 14.7 14.1 12.2 股利 (DPS) RMB元 - 0.26 0.50 0.56 0.65 股息率 (Yield) ％ - 1.82% 2.80% 2.85% 3.29% 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) C o m p a n y U pd a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2017年4月21日 附一：合幷损益表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017F 2018F 营业额 45486 49222 63573 73300 88333 经营成本 36670 39787 51381 54141 66309 主营业务利润 27492 30677 41617 44119 55097 销售费用 1043 1124 1160 1171 1440 管理费用 932 1227 1066 1055 1297 财务费用 921 1549 1418 1347 1591 营业利润 9650 10027 16338 19159 22023 税前利润 9695 10410 16480 19484 22348 所得税 3110 2364 4293 5707 5708 少数股东损益 1330 3196 2605 2645 3794 净利润 3205 4850 9581 11132 12847 附二：合幷资产负债表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017F 2018F 货币资金 26133 40644 45603 54782 61833 存货净额 100676 121381 114187 124000 124001 应收帐款净额 92 97 227 100 106 流动资产合计 144181 186573 210952 201557 221712 长期投资净额 2092 2100 2952 2000 2001 固定资产合计 2367 2544 2624 2400 2401 无形资产及其他资产合计 525 507 494 520 521 资产总计 168264 210899 250732 224422 245493 流动负债合计 87815 102894 120788 83654 109862 长期负债合计 35049 45842 52118 55000 55001 负债合计 122864 148736 172906 138654 164863 少数股东权益 28587 15535 21395 23491 23491 股东权益合计 16812 46628 56430 62278 57139 负债和股东权益总计 168264 210899 250732 224422 245493 附三：合幷现金流量表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017F 2018F 经营活动产生的现金流量净额 -4941 -8066 -12715 6418 -246 投资活动产生的现金流量净额 -414 874 5483 -1800 -1243 筹资活动产生的现金流量净额 3989 9152 11756 4600 8540 现金及现金等价物净增加额 -1349 1966 4952 9218 7051 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。