C o m p a n y U p d a t e HK R e s e a r c h D e p t . 2016年8月23日 群益香港研究部 hk_research@e-capital.com.hk 目標價(元) 18.7 公司基本資訊 産業別 房地産 A股價(2016/8/22) 16.07 深證成指(2016/8/22) 10731.40 股價12個月高/低 23.18/13.7 總發行股數(百萬) 7904.09 A股數(百萬) 1899.45 A市值(億元) 305.24 主要股東 招商局集團有限公司(66.10%) 每股淨值(元) 6.13 股價/賬面淨值 2.62 一個月 三個月 一年 股價漲跌(%) 6.2 15.4 N/A 近期評等 出刊日期 前日收盤 評等 産品組合 小區開發與運營 9.03% 園區開發與運營 90.29% 郵輪産業建設與運營 0.68% 機構投資者占流通A股比例 股價相對大盤走勢 招商蛇口(001979.SZ) BUY買入 公司2016H1淨利潤同比增長113%，業績符合預期，維持“買入”建議 結論與建議：  公司業績：公司發布2016年中報，2016H1實現營業收入212.5億元，YOY+11.25%,實現淨利潤38.3億，YOY+113.33%，折合EPS爲0.48元，符合業績預告預期。分季度來看，公司2016Q2實現營業收入167.2億元，YOY+32%，實現淨利潤30.3億元，YOY+139%。  業績分析：公司業績大幅增長主要是由于（1）是由于公司2016年幷表招商地産，去年基期較低；（2）公司報告期內子公司對深圳蛇口“南海意庫夢工廠”項目的整體銷售錄入稅後收益約9億元。公司上半年毛利率同比下降1.6個百分點（3）園區開發與運營業務營收41億元，YOY+84%，毛利率達57.1%，YOY提高22.6個百分點。  銷售向好：從銷售情况來看，公司上半年實現銷售面積195萬帄米，同比增長30%，實現簽約銷售金額308億，同比增長59%，均達同期最高水準。公司立足前海自貿區，土地儲備充足，通過去年的整合重組，公司擁有房地産一級開發、二級開發銷售、運營管理、物業服務、仲介代理等全周期業務綫，産品綫齊全。隨著前海自貿區注册企業的快速增長，將爲公司未來的業績提升帶來更大的空間。預計公司2016年全年銷售規模將達到700億。截至H1末公司擁有預收款614億元，同比增長38%，加上下半年預計的銷售額392億元，公司共有1006億左右的可結轉金額，可結轉資源充足，將有效保證全年的業績增長。  聚焦一、二綫核心城市，前海土地整備進展順利：上半年公司在北京、南京等核心城市獲取10 宗優質專案，土地面積226萬帄方，總地價237億元，權益地價153億元，土地儲備策略穩健。同時與前海管理局下屬前海開發投資控股有限公司組建股權比例爲50:50 的合資公司，通過合資公司加快推進前海2.9 帄方公里的土地整備和開發，探索“小政府+大企業”的企業化管理、市場化運作的新模式。  盈利預測：公司立足前海自貿區，土地儲備充足，通過去年的整合重組，公司擁有房地産一級開發、二級開發銷售、運營管理、物業服務、仲介代理等全周期業務綫，産品綫齊全。隨著前海自貿區注册企業的快速增長，將爲公司未來的業績提升打開更大的空間。我們預計公司2016、2017年銷售額700億，760億元，營收632億，730億，同比增長28.4%，15.6%，淨利潤分別爲87億、102億，分別同比增長78.6%、17.5%、。EPS分別爲1.10元、1.29元。目前公司A股對應的PE分別爲14.7倍、12.5倍，PB分別2.6倍。公司目前估值合理，業績增長空間廣闊，維持“買入”的投資建議。 ............................ 接續下頁 ................................... C o m p a n y U p d a t e HK R e s e a r c h D e p t . 2 2016年9月7日 年度截止12月31日 2013A 2014A 2015A 2016F 2017F 純利 (Net profit) RMB百萬元 2786 5256 4850 8665 10183 同比增减 ％ 0.23% 88.63% 51.36% 78.64% 17.53% 每股盈餘 (EPS) RMB元 0.44 0.53 0.61 1.10 1.29 同比增减 ％ 2.33% 20.45% 15.78% 78.64% 17.53% A股市盈率(P/E) X 44.6 37.0 26.3 14.6 12.5 股利 (DPS) RMB元 - - 0.26 0.44 0.52 股息率 (Yield) ％ - - 1.82% 3.08% 3.62% 預期報酬(Expected Return；ER)爲准，說明如下： 强力買入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；買入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 賣出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力賣出 Strong Sell (ER ≦ -30%) C o m p a n y U p d a t e HK R e s e a r c h D e p t . 3 2016年9月7日 附一：合幷損益表 百萬元 2013A 2014A 2015 2016E 2017E 營業額 34782 45486 49222 63202 73029 經營成本 26594 36670 39787 48160 54470 主營業務利潤 19967 27492 30677 38546 43746 營業費用 881 1043 1124 1484 1533 管理費用 955 932 1227 1182 1245 財務費用 565 921 1549 1406 2129 營業利潤 8780 9650 10027 15042 18559 稅前利潤 8876 9695 10410 15367 18884 所得稅 2685 3110 2364 4706 5707 少數股東權益 3405 1330 1331 1996 2995 淨利潤 2786 5256 4850 8665 10183 附二：合幷資産負債表 百萬元 2013A 2014A 2015A 2016F 2017F 貨幣資金 27451 26133 40644 60000 75851 存貨淨額 81527 100676 121381 123000 124000 應收帳款淨額 110 92 97 100 100 流動資産合計 130289 144181 186573 205465 222626 長期投資淨額 2036 2092 2100 2000 2000 固定資産合計 2690 2367 2544 2500 2400 無形資産及其他資産合計 721 525 507 520 520 資産總計 152485 168264 210899 228431 245492 流動負債合計 84428 87815 102894 104952 111691 長期負債合計 27986 35049 45842 53000 55000 負債合計 112414 122864 148736 157952 166691 少數股東權益 26008 28587 15535 17531 19627 股東權益合計 14064 16812 46628 52948 59175 負債和股東權益總計 152485 168264 210899 228431 245492 附三：合幷現金流量表 百萬元 2013A 2014A 2015A 2016F 2017F 經營活動産生的現金流量淨額 2619 -4941 -8066 16256 13052 投資活動産生的現金流量淨額 -1683 -414 874 -1600 -1800 籌資活動産生的現金流量淨額 5871 3989 9152 4700 4600 現金及現金等價物淨增加額 6808 -1349 1966 19356 15852 1 此份報告由群益證券(香港)有限公司編寫，群益證券(香港)有限公司的投資和由群證益券(香港)有限公司提供的投資服務.不是.個人客戶而設。此份報告不能複製或再分發或印刷報告之全部或部份內容以作任何用途。群益證券(香港)有限公司相信用以編寫此份報告之資料可靠，但此報告之資料沒有被獨立核實審計。群益證券(香港)有限公司.不對此報告之準確性及完整性作任何保證，或代表或作出任何書面保證，而且不會對此報告之準確性及完整性負任何責任或義務。群益證券(香港)有限公司，及其分公司及其聯營公司或許在閣下收到此份報告前使用或根據此份報告之資料或研究推薦作出任何行動。群益證券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇員不會對使用此份報告後招致之任何損失負任何責任。此份報告內容之數據和意見可能會或會在沒有事前通知前變更。群益證券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇員或會對此份報告內描述之證¡@持意見或立場，或會買入，沽出或提供銷售或出價此份報告內描述之證券。群益證券(香港)有限公司及其分公司及其聯營公司可能以其戶口，或代他人之戶口買賣此份報告內描述之證¡@。此份報告.不是用作推銷或促使客人交易此報告內所提及之證券。