公司11月销售稳定回升，业绩增长确定性较强，维持买入评级

C o m p a n y U pd a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2017年12月05日 姜以宁 C0062@capital.com.tw 目标价(元/港元) RMB 35/HKD 33 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2017/12/4) 30.85 深证成指(2017/12/4) 11014.55 股价12个月高/低 33.83/17.72 总发行股数(百万) 11039.15 A股数(百万) 9709.17 A市值(亿元) 2995.28 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(29.38%) 每股净值(元) 10.54 股价/账面净值 2.93 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) 12.3 18.8 25.7 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2017-10-27 27.53 买入 产品组合 房地产开发与经营业 98.6% 房地产管理业及其他 1.4% 机构投资者占流通A股比例 基金 2.3% 一般法人 41.0% 股价相对大盘走势 万科(000002.SZ/02202.HK) Buy买入 公司11月销售稳定回升，业绩增长确定性较强，维持“买入”评级 结论与建议： 公司公布11月销售情况，销售同比增速较10月稳定回升，销售金额同比增长18%，符合预期，公司全年完成5000亿的销售目标已无悬念。公司目前已售未结转项目金额超过6000亿元，未来业绩增长锁定性较强，我们预计公司2017、2018年净利润将达到271亿元和322亿元，YOY分别增长29%和19%，EPS分别为2.46元和2.92元，按目前A股价格计算，对应PE分别为12.6倍和10.6倍，PB2.1倍；H股对应PE为9.6倍和8.1倍，PB1.6倍，目前AH股估值合理，我们维持AH股“买入”的投资建议。  公司销售情况：公司11月份实现销售面积229.6万平方米，销售金额347.5亿元，分别YOY-11.3%和+17.9%，销售增速环比10月明显回升，销售均价15135元/平米，MOM+1.9%，YOY+32.9%，公司11月销售情况符合预期。累计来看，公司1-11月共实现销售面积3142万平米，销售金额4676亿元，分别同比增长21%和37%，增速较1-10月分别下降3.6个和1.8个百分点。公司1-11月累计房屋销售均价为14885元/平，YOY+13.2%。  销售增速企稳回升，可结资源充足：公司11月单月销售面积增速衰退，销售金额仍保持较稳定增长，主要由于推盘区域的变化，热点城市高房价区域开盘量占比有所增加。整体来看，目前公司销售结构合理，销售均价稳定，明显好于行业平均水平，全年销售将保持较高速增长，完成5000亿以上的销售金额已无悬念，公司目前在手已售未结转金额超过6000亿元，且多为高利润率项目，锁定了未来2-3年的业绩稳定增长。  项目获取积极，土地储备提升：公司11月共新增19个地产开发项目，项目区域仍主要集中于一二线核心城市，总建筑面积340万平方，权益建筑面积246万平米，高于单月销售面积，土地储备量继续提升；支付权益土地款171亿元，综合楼面地价6946元/平米，月拿地金额占销售金额比重为49%，综合楼面地价6946元/平米，拿地节奏保持积极且有效控制拿地成本，保证未来项目开发的毛利维持较高水平。  调控政策加码，未来销售量价齐升的局面恐难延续：受目前多城严苛限购、限售、限价和日益收紧的房贷政策影响，同时叠加今年上半年的销售基期相对较高，我们预计全行业明年一季度的销售情况幷不会乐观，同比增速或将出现衰退情况，但地产行业集中度将进一步提升，公司作为行业龙头企业，项目储备及品牌效应方面优势明显，未来市占率有望进一步上升，我们看好公司未来的长期发展。  盈利预测与投资建议：我们预计公司2017、2018年净利润将达到271亿元和322亿元，YOY分别增长29%和19%，EPS分别为2.46元和2.92元，按目前A股价格计算，对应PE分别为12.6倍和10.6倍，PB2.1倍；H股对应PE为9.6倍和8.1倍，PB1.6倍. 公司作为行业龙头，销售增速稳定，且未来几年业绩增长锁定性较强，目前AH股估值合理，我们维持AH股买入的投资建议。 ......................... 接续下页 ............................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2 2017年12月5日 年度截止12月31日 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 纯利 (Net profit) RMB百万元 15745 18119 21023 27131 32203 同比增减 ％ 4.1% 15.1% 16.0% 29.1% 18.7% 每股盈余 (EPS) RMB元 1.43 1.64 1.90 2.46 2.92 同比增减 ％ 4.1% 15.1% 15.8% 29.1% 18.7% A股市盈率(P/E) X 14.4 12.5 10.8 12.6 10.6 H股市盈率(P/E) 12.9 11.2 9.7 9.6 8.1 股利 (DPS) RMB元 0.5 0.7 0.8 1.1 1.3 A股息率 (Yield) ％ 2.43% 3.50% 3.84% 3.51% 4.16% H股息率 (Yield) ％ 15745 18119 21023 27131 32203 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) 图1：万科单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图2：万科单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2017年12月5日 附一：合幷损益表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 营业收入 146388 195549 240477 334641 412795 经营成本 102557 138151 169742 240942 300515 营业税金及附加 13167 17980 21979 30787 37977 销售费用 4522 4138 5161 7195 8545 管理费用 3903 4745 6801 7931 8875 财务费用 641 478 1592 535 619 资产减值损失 790 496 1193 300 301 投资收益 4159 3562 5014 6714 8728 营业利润 24979 33123 39024 53666 64691 营业外收入 352 855 398 150 151 营业外支出 79 176 168 80 81 利润总额 25252 33803 39254 53736 64761 所得税 5965 7853 10903 12628 15219 少数股东损益 3542 7830 7328 13977 17340 归属于母公司所有者的净利润 15745 18119 21023 27131 32203 附二：合幷资产负债表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 货币资金 62715 53180 87032 91384 95039 应收账款 1894 2511 2075 2283 2511 存货 317726 368122 467361 514097 565507 流动资产合计 464806 547024 721295 776287 885059 长期股权投资 19234 33503 61702 70957 81601 固定资产 2308 4917 6811 5000 5001 在建工程 1833 598 765 800 801 非流动资产合计 43603 64271 109379 106745 117173 资产总计 508409 611296 830674 883032 1002232 流动负债合计 345654 420062 579998 625030 692833 非流动负债合计 46861 88999 87137 67155 69010 负债合计 392515 668998 667136 692185 761843 少数股东权益 27729 36126 48232 62208 79548 股东权益合计 88165 100184 113445 128638 160841 负债及股东权益合计 508409 805307 828812 883032 1002232 附三：合幷现金流量表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 经营活动产生的现金流量净额 41725 16046 39566 24264 5120 投资活动产生的现金流量净额 -3487 -20947 -43389 -9520 -4985 筹资活动产生的现金流量净额 -19617 -5104 31297 -2850 3520 现金及现金等价物净增加额 18649 -9906 27742 11894 3655 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。