1savills.com.cn/research• 2021年下半年珠海经济继续复苏，截至第三季度末，地区生产总值同比上升9.1%，至人民币2,756亿元。• 2021年下半年有五个新项目入市，横琴及珠海甲级写字楼市场总存量因此上升至约222.8万平方米，同比上升35.3%。• 2021年，横琴及珠海租赁需求显著回暖，两市场全年净吸纳量约为27万平方米，达2020年的1.5倍，较疫情前水平高出3.7倍。• 受新增供应影响，2021年下半年横琴及珠海市场平均空置率仍小幅环比上升0.8个百分点至46.9%。• 2021年下半年，政策扶持措施提振横琴市场情绪，令租赁需求有所增长，尤其是TMT、能源及专业服务行业。与此同时，珠海写字楼市场中源自金融、房地产等行业的租赁需求继续增长。• 截至2021年下半年末，横琴及珠海市场平均租金降至人民币每平方米每月91.9元，租金指数同比下降1.6%。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼珠海 - 2022年1月政策提振市场情绪新政策支撑横琴写字楼市场需求增长。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Steven Liu总经理珠海+86756 862 2600 Ext 4388stevenxn.liu@savills.com.cnWoody Lam 董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn 中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 尽管租赁需求在2021年回暖，且较疫情前增加了3.7倍，但由于大量新增供应导致租赁竞争的加剧，多数业主为提高入驻率而降低租金 ，令 平 均 租 金 继 续 下 滑 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research市场概览2021年下半年珠海经济继续复苏，截至第三季度末，地区生产总值同比上升9.1%，至人民币2,756亿元。同期，第三产业增加值同比增长9.2%，至人民币1,529亿元，占当地GDP比重达55.5%，占比较2020年高0.6个百分点。与此同时，现代服务业进一步发展，截至2021年第三季度，其行业增加值占服务业总增加值68.5%，同比上升0.6个百分点。2021年9月5日，中央政府发布《横琴粤澳 深 度 合 作 区 建 设 总 体 方 案 》（ 以 下 简 称《方案》），全面支持横琴与澳门融合发展。在方案推动下，包括研发在内的高端制造、中医药、会展旅游、现代金融四大经济产业有望快速发展。2021年，经济复苏及政策扶持措施为横琴和珠海写字楼市场带来增长动能。供应 2 0 2 1 年 下 半 年 有 五 个 新 项 目 入 市 ，横 琴及珠海甲级写字楼市场总存量因此环比上升13.0%，同比上升35.3%，至约222.8万平方米。需求2021年，横琴及珠海甲级写字楼租赁需求显著回暖，两市场全年净吸纳量约为27万平方米，达2020年的1.5倍，较疫情前水平高出3.7倍。2021年下半年，政策扶持措施提振横琴市 场 情 绪 ，令 租 赁 需 求 有 所 增 长 ，尤 其是TMT、能源及专业服务行业。这在2021年下半年的诸多具代表性的大宗租赁成交中可见一斑。例如, 光彩九州（珠海）科技有限公司于中交汇通横琴广场租赁4,400平方米办公面积；国家电力投资集团有限公司及铁建港航局均在横琴金融传媒中心承租2,000平方米；壹澳企业管理（广东）有限公司在中大金融中心租赁1,800平方米办公面积。得益于经济增长，尤其是金融及房地产行业的扩张，2021年下半年珠海写字楼市场租赁需求继续增长，其半年度净吸纳量同比上升2.9%，至49,288平方米。期 内 ，大 型 保 险 公 司 及 银 行 ，如 中 国 平安人寿保险股份有限公司珠海中心支公司及招商银行股份有限公司珠海分行，租赁了较大体量的办公面积；本地房地产公司，如珠海正方房地产有限公司亦在2021年下半年租赁逾3,000平方米的办公面积。尽管如此，由于新增供应的影响，2021年下半年横琴及珠海市场平均空置率仍小幅环比上升0.8个百分点，同比上升2.1个百分点至46.9%。 租金尽管租赁活动有所回暖，但由于大量新增供应令租赁竞争加剧，众多业主对租赁谈判仍持开放和灵活态度，并降低租金以挽留现有租户及吸引新租户。因此，横琴及珠海市场平均租金降至人民币每平方米每月91.9元，租金指数环比下降1.0%，同比下降1.6%。市场展望展望未来，横琴及珠海的经济前景有望继续向好，当地政府料将为横琴深合区的建设提供更多政策细则予以支持发展。然而，在微观层面上，不同项目间的竞争预计仍将保持激烈，尤其考虑到两市场合并总存量将在2022年同比扩张33.9%。写字楼市场的租赁竞争料将加剧且难以避免，并导致平均空置率进一步上 升，租 金 下 行 。图1：珠海甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 1H/2017至2H/20210%7%14%21%28%35%42%49%051015202530351H2H1H2H1H2H1H2H1H2H20172018201920202021 来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场甲级写字楼空置率，1H/2017至2H/20210%10%20%30%40%50%60%70%80%1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H20172018201920202021来源 第一太平戴维斯研究部图3：各子市场甲级写字楼租金指数, 1H/2017至2H/20217585951051151251351H2H1H2H1H2H1H2H1H2H201720182019202020211H/2013 = 100来源 第一太平戴维斯研究部表1：租赁成交甄选，2H/2021租户行业项目子市场租赁面积（约，平方米）中国平安人寿保险股份有限公司珠海中心支公司金融优特总部大厦香洲5,200光 彩九州（珠海）科 技有限公司TMT中交汇通横琴广场横琴4,400珠海正方房地产有限公司房地产仁恒滨海中心拱北3,100来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均以1H/2013为基准期，以下子市场例外： 拱北 – 2H/2014； 横琴 –2H/2015； 前山 – 2H/2016； 湾仔 – 2H/2017写字楼