房地产行业周报：政策加码提振市场，成交热度有所降温

一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.9%，沪深300指数下跌1.37%，相对收益为0.47%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(3.28-4.3)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交31221套，同比增速-33.7%，环比增速-15%；合计成交面积382.1万平方米，同比增速-27.7%，环比增速-5.9%。 本周(3.28-4.3)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交22398套，同比增速1.2%，环比增速-10.7%；合计成交面积217.8万平方米，同比增速4.7%，环比增速-11.5%。 本周（3.28-4.3），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积18629.1万平方米，环比增速-0.5%，去化周期156.6周。 本周（3.24-3.30），土地供给方面，本周供应土地2118.6万平方米，同比增速19.2%； 供应均价2715元/平方米，同比增速223.2%。土地成交方面，本周成交土地2335.9万平方米，同比增速11.1%；土地成交金额621.5亿元，同比增速55.4%。本周土地成交楼面价2660元/平方米，溢价率23.1%。 本周（3.28-4.3）房地产企业合计发行信用债58.2亿元，同比增速76.36%，环比增速0%。 投资建议： 本周南京、广州、天津等核心城市持续加码楼市支持政策，包括南京取消限售、广州推行不动产登记“全程网办”、天津下调二套首付比例至20%，叠加中央“推动市场止跌回稳”的财政支持导向，政策组合拳进一步释放需求潜力。高频数据方面，交易端继续呈现结构性分化，新房同环比均下滑，二手房同比略有提升，但环比也出现下滑，但下行幅度依然好于新房。稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等，在当前政策环境下能够有效应对市场波动；同时随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.9%，沪深300指数下跌1.37%，相对收益为0.47%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：哈高科、卧龙地产、长春经开、铁岭新城、中迪投资，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新湖中宝、深振业A、皇庭国际、大连友谊、ST爱旭。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻追踪 【地方政策】3月31日，南京市政府宣布推出七项政策措施，旨在促进房地产市场平稳发展。自2025年3月31日起，南京市全面取消商品住房转让限制，居民在取得不动产权登记证书后即可上市交易。政策还包括优化“以旧换新”模式，政府、开发企业补助及金融机构支持等多种方式，首批政府补助资金达1亿元人民币。 【地方政策】3月31日，广州市规划和自然资源局发布通知，进一步深化不动产登记便利度改革。核心内容包括提供不动产登记在线委托服务，自然人可通过广州不动产登记网上申请系统办理在线授权委托，登记机构通过视频互动方式对委托内容和过程进行见证。土地抵押登记可通过金融“总对总”系统办理，推广房屋带押过户全程网办，申请人可通过该系统申请相关组合业务。同时，简化房屋预告登记网办业务申请表单，方便申请人填写。此外，实现存量房查解封登记全城通办、公积金贷款购房过户“一件事”办理，允许建设项目分期开发办证，支持工业厂房弹性租期产权分割。 【地方政策】3月31日，天津市宣布推出住房公积金新政策，涉及第二套住房最低首付款比例调整和还款方式变更，新政将于2025年4月1日起施行。此次调整将第二套住房最低首付款比例由30%降至20%，旨在降低购房者的首付压力，促进房地产市场的健康发展。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻追踪 【新城控股】3月31日，新城控股举行2024年业绩说明会。会上，管理层披露，2025年，新城控股共计3亿美元境外债到期，公司将根据债务到期时间做好资金安排并积极把握各类融资机会，确保债务到期偿付。截至2024年12月31日，公司持有的投资性房地产余额为1214亿，其中1025亿已用于借款的抵押。 【绿城管理】3月31日，绿城管理控股有限公司召开2024年度业绩发布会。2024财年，绿城管理将于2025年7月18日一般分红每股人民币0.240000元，拆合每股0.26港元。对于今年分红比例的调整，执行董事兼行政总裁王俊峰表示，今年适度地调整分红比例，主要有两方面考虑，一方面，基于公司业务持续发展需要。另一方面，公司也希望在创新业务赛道上，去尝试做一些布局，例如以轻资产运营为主，但是也不排除在一些非常优质的项目上，考虑进行适当出资，做小股代建。 【越秀集团】3月31日，越秀地产在2024年度业绩会上表示，公司坚持“以销定投”策略，聚焦经济、产业及人口资源丰富的一二线城市，过去三年重点拓展北上广深及杭州、合肥、成都等核心城市。管理层称，当前土地储备存量达1102亿元，2024年新开工计划1252亿元，全年可销售货值2350亿元，目标去化率51%。截至2023年底，公司存货面积近2000万平方米，货值约3600亿元，可支撑未来2-3年发展需求。2025年拿地预算维持约300亿元，与2024年基本持平。同时，公司通过组织架构调整优化应对市场变化，确保稳健运营。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(3.28-4.3)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交31221套，同比增速-33.7%，环比增速-15%；合计成交面积382.1万平方米，同比增速-27.7%，环比增速-5.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-27.7%、-32.3%和-40.7%，环比增速为-23.4%、-11.1%和-10.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-21.8%、-34.6%和-18.6%，环比增速为-7.9%、-5.1%和-5.7%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（4.1-4.3），中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交124324套，同比增速-14%，环比增速63.4%；合计成交面积1438.7万平方米，同比增速-5.6%，环比增速81.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为3.3%、-11.7%和-30.3%，环比增速为76%、68.3%和44.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为7.7%、-8.6%和-10.5%，环比增速为96.7%、88.7%和58.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2重点城市二手房成交分析 本周(3.28-4.3)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交22398套，同比增速1.2%，环比增速-10.7%；合计成交面积217.8万平方米，同比增速4.7%，环比增速-11.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为26.8%、-11.9%和13.8%，环比增速为2.7%、-16%和-14.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为31.2%、-10%和27.3%，环比增速为4.6%、-17.6%和-13.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（4.1-4.3），中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交63083套，同比增速64.3%，环比增速-10.6%；合计成交面积623万平方米，同比增速67%，环比增速-22.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为93.1%、51.7%和70.4%，环比增速为-9.2%、-8.3%和-20.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为93%、61%和54.7%，环比增速为-12.6%、-24.7%和-25.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3重点城市库存情况分析 本周（3.28-4.3），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积18629.1万平方米，环比增速-0.5%，去化周期156.6周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、-0.4%、-1%，去化周期分别为126.3周、229.4周、139.3周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：17城库存面积及去化周期 4.4土地市场供给与成交分析 本周（3.24-3.30），土地供给方面，本周供应土地2118.6万平方米，同比增速19.2%；供应均价2715元/平方米，同比增速223.2%。土地成交方面，本周成交土地2335.9万平方米，同比增速11.1%；土地成交金额621.5亿元，同比增速55.4%。本周土地成交楼面价2660元/平方米，溢价率23.1%。 分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、27.6%、2.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 图表34：近期房企拿地明细 4.5房地产行业融资分析 本周（3.28-4.3）房地产企业合计发行信用债58.2亿元，同比增速76.36%，环比增速0%。本月至今房地产企业合计发行信用债55.2亿元，同比增速22.69%，环比增速28.85%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 风险提示 销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。