房地产行业周报：政策持续加码，一线城市热度有所回升

投资要点 9月44城新房成交面积同比-21%，环比-6%；14城二手房成交面积同比+33%，环比-1%。截至8日，9月44城新房累计成交面积同比-21%，环比8月同期-6，全年累计同比-6%。其中，一线城市9月累计成交同比-45%，环比8月同期-2%，全年累计同比+7%。二线城市9月累计成交同比+0%，环比8月同期-9%，全年累计同比-8%。三四线城市9月累计成交同比-32%，环比8月同期+3%，全年累计同比-11%。9月14城二手房累计成交面积同比+33%，环比8月同期-1%，全年累计同比+30%。 一线城市“认房不认贷”落地后市场热度有所回升。据中指院统计，北上广深“认房不认贷”落地后新房到访与认购量均有所上升，优质板块项目关注度较高，北京9月（截至8日）日均新房认购套数较8月增长36%，认购面积增长29%。由于本次新政利好的是外地买房的上海首套刚需及上海置换客户，二手房挂牌量明显增加，带看量也有所增加，但成交量尚未出现明显变化。近期地产宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”传统营销旺季与年底开发商促销，9月销售有望回升。 政策力度持续加码，重点城市放开限购限价。7日南京宣布放开玄武、秦淮、建邺、鼓楼四区限购政策，此前实际执行中外围六区已不再限购，因而至此南京限购已全面放开，打响核心一二线城市放开限购的第一枪。此外沈阳、大连也在近期全面取消限购政策，天津限购区域调整为市内六区。目前郑州、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉等近30城已针对局部区域或群体进行放松，但限购尚未完全解除。预计接下来其他重点二线城市有望逐步跟进，更多楼市承压城市有望迎来一波限购松绑潮。广州等城市已取消“限价令”，官方不再提供指导价，开发商仍需备案但可自由决定价格涨跌。 融资总额同比增加，信用债增长显著。2023年8月房地产企业非银融资总额为697.1亿元，同比大幅增长22.2%，环比下降9.6%；其中信用债融资463.3亿元，同比增长59.0%，环比下降10.1%。行业平均利率为3.35%，同比下降0.27个百分点，环比下降0.11个百分点。2023年1-8月房地产企业非银融资总额为5510.0亿元，同比下降8.5%，环比降幅收窄3.2个百分点。从融资结构来看，8月信用债规模占比66.5%，海外债占比3.6%，信托占比1.9%，ABS融资占比28.1%。2023年9月到期债券余额为734.8亿元，其中，海外债占比为30.2%，信用债占比为69.8%。2023年内到期债券余额为2607.2亿元，其中海外债占比为35.6%，信用债为64.4%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 9月44城新房成交面积同比-21%，环比-6%；14城二手房成交面积同比+33%，环比-1%。截至8日，9月44城新房累计成交面积同比-21%，环比8月同期-6，全年累计同比-6%。 其中，一线城市9月累计成交同比-45%，环比8月同期-2%，全年累计同比+7%。二线城市9月累计成交同比+0%，环比8月同期-9%，全年累计同比-8%。三四线城市9月累计成交同比-32%，环比8月同期+3%，全年累计同比-11%。9月14城二手房累计成交面积同比+33%，环比8月同期-1%，全年累计同比+30%。据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米，环比上升13%，同比下降44%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 一线城市“认房不认贷”落地后市场热度有所回升。据中指院统计，北上广深“认房不认贷”落地后新房到访与认购量均有所上升，优质板块项目关注度较高，北京9月（截至8日）日均新房认购套数较8月增长36%，认购面积增长29%。由于本次新政利好的是外地买房的上海首套刚需及上海置换客户，二手房挂牌量明显增加，带看量也有所增加，但成交量尚未出现明显变化。近期地产宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”传统营销旺季与年底开发商促销，9月销售有望回升。 表1：一线城市“认房不认贷”放松后官方市场数据情况 政策力度持续加码，重点城市放开限购限价。7日南京宣布放开玄武、秦淮、建邺、鼓楼四区限购政策，此前实际执行中外围六区已不再限购，因而至此南京限购已全面放开，打响核心一二线城市放开限购的第一枪。此外沈阳、大连也在近期全面取消限购政策，天津限购区域调整为市内六区。目前郑州、厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉等近30城已针对局部区域或群体进行放松，但限购尚未完全解除。预计接下来其他重点二线城市有望逐步跟进，更多楼市承压城市有望迎来一波限购松绑潮。广州等城市已取消“限价令”，官方不再提供指导价，开发商仍需备案但可自由决定价格涨跌。 融资总额同比增加，信用债增长显著。2023年8月房地产企业非银融资总额为697.1亿元，同比大幅增长22.2%，环比下降9.6%；其中信用债融资463.3亿元，同比增长59.0%，环比下降10.1%。行业平均利率为3.35%，同比下降0.27个百分点，环比下降0.11个百分点。2023年1-8月房地产企业非银融资总额为5510.0亿元，同比下降8.5%，环比降幅收窄3.2个百分点。从融资结构来看，8月信用债规模占比66.5%，海外债占比3.6%，信托占比1.9%，ABS融资占比28.1%。2023年9月到期债券余额为734.8亿元，其中，海外债占比为30.2%，信用债占比为69.8%。2023年内到期债券余额为2607. 2亿元，其中海外债占比为35.6%，信用债为64.4%。 图3：8月房企非银融资总额同比+22.2% 图4：房地产行业债券到期规模（亿元） 2市场回顾 上周A股市场整体表现正常，上证指数下跌0.53%，沪深300指数下跌1.36%，创业板指数下跌2.40%，万德全A上周交易额3.92万亿，环比减少环比减少17.13%。从板块表现来看，通信、传媒、计算机综合表现靠前。 申万房地产板块(简称申万地产)上周下跌34.36%，在所有申万一级行业中相对排名20/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌9.55%，在所有申万一级行业中相对排名21/28。 上周申万地产板块交易额1128.60亿，环比下降34.46%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周张江高科、泛海控股、世茂股份等个股涨幅显著。天房发展、京投发展、中迪投资等个股跌幅显著。 图7：上周张江高科、泛海控股、世茂股份等个股涨幅显著 图8：上周天房发展、京投发展、中迪投资等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周金科股份、ST爱旭、张江高科、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中金科股份和ST爱旭交易额合计171.29亿，占板块交易额比重为14.01%。从年初累计涨幅来看，张江高科、泛海控股、长春经开等涨幅居前，上涨个股个数占比42.70%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为42.42% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有56只股票上涨，其中7只股票涨幅为0，而德信中国、弘阳地产、长实集团等位居跌幅前列。 年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、深圳控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、融创中国、华润置地和龙湖集团均超过20亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有20只股票上涨，蓝光嘉宝服务、永升生活服务和远洋服务控股3只股票涨幅为0，而合景悠活、建业新生活、宝龙商业等个股跌幅靠前。年初以来，中海物业、滨江服务等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到24.88亿（人民币），新大正、融创服务控股、华润万象生活和招商积余等个股表现比较强势，其余股票成交额均在4亿元以下。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 9月4日，贵州省住房城乡建设厅发布《关于调整住房公积金贷款相关政策的通知》，决定调整现行住房公积金贷款部分政策。通知明确，申请第二次住房公积金贷款需结清首次住房公积金贷款满六个月以上。支持公积金“又提又贷”。（中国发展网） 9月4日，北京住房公积金管理中心“2023年服贸会新闻发布会”上，北京住房公积金管理中心有关负责人介绍，北京地区已有60多万个单位、1300多万人建立住房公积金，享受到住房公积金政策优惠。住房公积金缴存总额2.53万亿元，累计提取额1.79万亿元，对职工住房消费起到显著作用。累计发放公积金个人住房贷款9200多亿元，共支持约150万家庭购买住房，公积金个贷余额5100多亿元，公积金个人住房贷款基本占到市场交易的三成左右。（央广网） 9月5日，辽宁省朝阳市发布住房公积金管理实施5项惠民政策，自2023年9月1日起。将支持提取住房公积金支付购房首付款；提高住房公积金租房提取额度；由原来的900元/月提高至1000元/月；优化住房公积金租房提取频次，将原租房提取频次由1次/年调整为可以1次/月。缴存职工可以自行选择按年、按月或更灵活的提取周期年内多次办理租房提取；多子女家庭租房提取不设最高提取限额；放宽高层次人才、多子女家庭贷款额度限制。 对入选“兴辽英才计划”和“朝阳英才计划”的高层次人才、多子女（养育未成年二孩及以上多子女）的职工家庭在申请贷款时取消“贷款额度不应超过借款人与配偶缴存公积金余额总和的25倍”政策限制。（澎湃新闻） 9月6日，随州市发布《关于调整优化住房公积金“认房认贷”等使用政策的通知》。 将调整优化“认房认贷”标准，即“认房不认贷”。缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)购买住房申请办理住房公积金贷款时，住房套数的认定不再考虑其已使用过的住房公积金贷款次数。同时，调整优化住房公积金可贷额度核定范围。取消异地使用的户籍限制。调整优化个人征信报告逾期记录认定标准。取消离职提取账户封存时间限制。调整优化灵活就业人员提取方式。推行灵活就业人员网上“自由提”。（澎湃新闻） 9月6日，江西省赣州市住房公积金管理中心发布消息，增加与深圳市住房公积金异地缴存互认互贷。在现行“省内+湖南五市”住房公积金异地缴存互认互贷的基础上，增加与深圳市住房公积金异地缴存互认互贷，住房公积金缴存职工在深圳或赣州购房的，可按购房地贷款政策在购房地公积金中心申请住房公积金贷款，按缴存地提取政策提取个人住房公积金个人账户余额。本政策于2023年9月1日起施行，以业务受理时间为准。（澎湃新闻） 9月7日，上海市住建委审议通过《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。 通知明确，对纳入本市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策，主要包括三个方面内容：一是支持购买更新改造后房屋公积金提取；二是支持项目建设期内租房公积金提取；三是扩大提取申请人范围。此外，上海还出台《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》。对借款人购买6（含）至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整。其中，所购存量住房房龄为6（含）至20年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过“35减房龄”的计算规则调整为不超过30年；所购存量住房房龄为20（含）至35年之间的，住房公积金最长贷款期限从原来的不超过15年调整为不超过“50减房龄”。（光明网） 9月7日，长春市人民政府发布《关于进一步促进房地产消费若干措施的通知》。自通知发布