规模扩张稳中有进，品质为基构建持续发展能力
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2021中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 所属行业 物业 发布时间 2021年8月31日 融创服务（01516.HK） 规模扩张稳中有进， 品质为基构建持续发展能力 核心观点： 2021年8月30日，融创服务发布2021年半年度业绩报告，向市场交出了一份亮眼的成绩单。 2021年上半年，融创服务各项核心指标实现全面增长：企业营业收入为33.19亿元，同比增长85.4%；净利润为6.30亿元，同比增长151.3%；净利率为19.0%；在管面积达1.73亿平方米，同比增长64.5%；合约面积达3.22亿平方米，同比增长38.8%。 当前，在行业竞争日益激烈的背景下，融创服务将坚持内生外拓相结合，深耕城市打造口碑，优化业态结构，充分发挥优势区域与优势业态的规模效应、口碑效应、品牌效应，全面提升企业健康发展能力和长期竞争能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2021年8月30日，融创服务发布2021年半年度业绩报告，向市场交出了一份亮眼的成绩单。 2021年上半年，融创服务各项核心指标实现全面增长：企业营业收入为33.19亿元，同比增长85.4%；净利润为6.30亿元，同比增长151.3%；净利率为19.0%；在管面积达1.73亿平方米，同比增长64.5%；合约面积达3.22亿平方米，同比增长38.8%。。 一、 市场外拓成效显著，多业态协同促进高质量发展 截至2021年6月末，融创服务业务已覆盖29个省、自治区及直辖市的149个城市，在管面积达到1.73亿平方米，较2020年同期增长64.5%；合约面积为3.22亿平方米，同比增长38.8%，若将融创中国土地储备中未签约的面积考虑在内，企业实际合约面积将达4.62亿平方米；合约在管比为1.85，居于已上市物企前列，展现短期内企业规模增长具有较强确定性。 数据来源：企业招股书、业绩报告 从项目来源看，2021年上半年，除母公司融创集团给予的大力支持外，融创服务自身市场化外拓也取得全新进展。报告期内，融创服务70%的新增合约面积来源于第三方，拓展能力较过往实现快速提升。其中，对彰泰物业的并购为融创服务带来近2600万方合约面积，高效推动企业外拓面积扩张。 值得注意的是，除收并购外，融创服务在外拓方式上更加多元化。2021年上半年，企业不含收并购的第三方外拓面积达到1293万平方米，同比增加4.6倍，超过去年全年以非收并购方式取得的第三方新增合约面积总额。其中，凭借过往提供优质服务获得的高度认可，融创服务合作平台及项目持续增加，年初至今共新成立9个合资平台，储备面积预计超过2000万平方米。 0.531.351.051.731.582.642.323.2201234201920202020H12021H1图：2019-2021H1融创服务管理规模情况在管面积（亿平方米）合约面积（亿平方米） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 在区域选择上，融创服务锚定一二线城市，持续提高项目密度以激活规模效应。2021年上半年，融创服务70%新增合约面积位于高能级城市，其中位于重庆、杭州的新增合约面积达百万平米。未来，融创服务在选择外拓标的时，将持续聚焦深耕城市及其周边区域，以更好发挥区域协同优势。 从业态构成看，融创服务在做优住宅业态的基础上，持续增强非住细分业态的布局。2021年上半年，不含收并购的第三方新增合同金额中，非住标的占比高达43%，标的包含医院、公共服务、文化旅游、交通枢纽等业态，并陆续进驻南开大学津南校区、西部航空基地重庆地区、长江一号商业综合体等多个标杆项目。 当前，在行业竞争日益激烈的背景下，融创服务将坚持内生外拓相结合，深耕城市打造口碑，优化业态结构，充分发挥优势区域与优势业态的规模效应、口碑效应、品牌效应，全面提升企业健康发展能力和长期竞争能力。 二、经营业绩全面提升，社区生活服务收入增长超200% 2021年上半年，融创服务经营业绩指标得到全面、优质的提升。报告期内，企业实现营业收入33.19亿元，同比增长85.4%；毛利润为10.29亿元，同比增长121.5%，毛利率约为31.0%；净利润为6.30亿元，同比增长151.3%，净利率为19.0%，较去年同期提升5个百分点。数据来源：企业业绩报告 从收入结构看，融创服务三大业务板块收入均保持良好的增长趋势： 物业服务仍为融创服务的主营业务，得益于企业业务扩张，该板块实现收入20.46亿元，同比增长94.3%； 28.2746.2317.9133.192.706.262.516.309.5%13.5%14.0%19.0%0%5%10%15%20%01020304050201920202020H12021H1图：2019-2021H1融创服务经营业绩情况营业收入（亿元）净利润（亿元）净利率（%） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 非业主增值服务收入10.85亿元，同比增长60.4%；其中，房屋中介服务和咨询及其他非业主增值服务实现较大突破，收入分别较去年同期增长258.2%和111.4%； 社区生活服务收入1.89亿元，同比大幅增长206.5%，主要是由于融创服务在管面积和客户数量持续扩大，同时企业社区生活服务能力有所增强。 数据来源：企业业绩报告 从数据可以看到，融创服务的社区生活服务呈加速发展态势。近年来，融创服务精耕社区生活服务板块蓄势储能，不断增加服务品类和丰富服务场景，提升客户黏性，持续丰富社区生活服务圈。从细分业务看： 空间运营服务：融创服务深度挖掘空间价值，丰富社区空间的业务种类，增强供方合作，不断提升社区资源利用率，包括场地、快递柜租赁，电梯、灯箱广告等，使点位利用率大幅提升；报告期内，空间运营服务收入5891.6万元，同比增长121.6%； 房产经纪服务：融创服务通过专业化管理，使得房产经纪服务业务的人均效能翻倍提升，板块整体实现收入3424.1万元；未来，随着新交付项目的逐渐成熟，二手房买卖业务发展空间及服务价值将会持续释放； 美居服务：融创服务大力发展美居服务，筛选优质供方，保持价格优势的同时，构建全周期业务体系，并积极在各项目中推进该服务落地；报告期内，该板块实现收入2871.1万元，同比增长达278.7%； 便民服务及其他：融创服务为业主及住户提供入户保洁、维修、电商等便民服务，通过不断创新产品种类、提升服务，便民服务的渗透率逐年增加；2021年上半年，便民服务收入达到6684.6万元，同比大幅增长超20倍。 鉴于其广阔的社区居民消费及发展前景，融创服务不断加码社区增值服务：持续加强专业化团队的能力建设，完善架构，补充人员；挖掘整合优质资源，强化品控过程，保证提供高品质服10.5320.466.7610.850.621.89117.0%206.5%0%50%100%150%200%250%05101520252020H12021H1图：2020H1及2021H1融创服务各业务板块收入情况物业管理服务（亿元）非业主增值服务（亿元）社区生活服务（亿元）社区生活服务收入增速（%） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 务；打造客户生活运营平台，交叉引流提高渗透率；多管齐下，推动服务更全能、功能更全面、维度更广泛。 三、品质为基，坚定提升综合服务力 融创服务始终秉承“物管服务品质是工作的底线和根本、是一切的基础”的理念，持续提升服务的专业化、精细化、特色化和创新性，旨在为业主及住户提供更美好的品质生活。 在住宅物业板块，融创服务围绕客户感受，打造出独具特色的“悦居”、“悦享”、“悦邻”、“悦身”、“悦心”为主要内容的“五悦”服务体系，全方位提供品质服务。 于物管服务方面，融创服务通过项目全覆盖、日常化的触点满意度调研，充分了解业主需求，为业主设计有针对性的服务产品，快速完成标杆项目现场服务品质提升，形成可复制模式，带动全项目的品质均好局面。 于社区生活服务板块，融创服务上线客户生活服务运营平台，聚合物业管理服务、电商臻选、到家等业务，基于对平台场景体验的思考对现有服务体系进行革新，将客户对生活美好需求进行深度探索和重构。 此外，为更好培养物业人员与基础服务相关的专业化服务能力，融创服务从五个维度提出能力提升解决方案，最大化实现服务能力及盈利双提升。 表：融创服务专业化能力提升解决方案 大数据时代背景下，数字化建设是物企发展的内生需求。融创服务的数字科技建设以对外实现提升服务体验与价值，对内实现运营管理降本增效、驱动业务模式创新为目标，通过在线化、数字化、数智化三个阶段，打造数智化物业服务共享平台。 解决方案内容探索电梯维保新业务模式与电梯战略供方改革合作模式，计划以工程员工复用的方式承接电梯基础清洁保养和年检工作，预计3年节约成本超1亿元。搭建保洁自营能力通过复用和自招员工的方式搭建团队培养开荒及园区保洁的自营能力，相较于供方模式服务水平及盈利水平双提升。成立环境专业公司为提升公司专业能力、保障服务品质，成立环境专业公司，培养绿化管理能力，人效提升9%。扩大工程专业公司服务范围将现有自研能力与锋物技术进行融合，对存量项目进行智慧社区改造，人效提升7%；为地产新开发项目进行智慧社区的全部联调测试。搭建房修业务能力为给客户提供房屋交付前后更加连续、高效、便捷的优质服务，提升客户满意度及品牌形象，公司建立了品控、维保、交付陪验管理机制。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 第一步，通过大数据平台与物联网的建设，逐步推进业务场景线上化全覆盖，提升用户体验、沉淀用户数据，为后续数字化、数智化发展打下坚实基础。 第二步，拓宽数字化业务场景，在特定领域实现创新突破，完成对客群特征、偏好的精准分析，形成用户画像，提升精准服务能力，不断拓宽社区生活服务场景，满足业主多元生活需求。 第三步，融创服务全面迈入服务数智化时代，在此阶段，融创服务将打通业务场景，实现跨
