首批公募REITs发售跟踪（二）：定价让利二级，分享新时代红利

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略点评 2021年05月27日 策略点评 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1.《认购超预期，募集期缩短 ——首批公募REITs发售跟踪》，2021.5.27 2.《固本培元，靶定首批公募REITs》，2021.5.23 3.《战略看多：首批公募REITs，上限+打满——周观新股2021年5月第3周》，2021.5.23 4.《REITs投资指南SWOT、规则与定价》，2021.5.20 定价让利二级，分享新时代红利 ——首批公募REITs发售跟踪（二） [Table_Summary] 投资要点：  供难应求，募集期缩短。供给受限下，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。供给上，首批发行募集的9家公募REITs基金产品中，战略投资者参与配售的比例都达到了50%以上，大部分处于60%-80%的区间，且由于锁定期的限制在二级市场容易出现供给不足的情况；需求端，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。继5.26日6家公募REITs提前公布发售时间，27日剩余3家也陆续发布公告：博时招商蛇口产业园REIT( 180101.OF ) ，平安广州交投广河高速公路REIT( 180201.OF )，富国首创水务REIT( 508006.OF )。公众投资者与网下投资者的认购缴款开始时间9家保持一致，5.31日全面开放；与原计划时间相比，认购缴款期限全部缩短为2-3天，其中6家截止时间为6.1日，3家6.2日截止。  定价让利二级市场，蛇口产园、普洛斯最受关注，网下投资者有效申购金额分别达79.6和76.5亿元。（1）首批9家公募REITs基金发售公告已悉数发布，在不考虑回购的情况下，网下投资者预计中签率将在6%-30%区间内，其中蛇口产园、首创水务预计获配比例最低，分别为6.53%和8.98%。（2）从有效报价产品和投资则数量上来看，蛇口产园为投资者最青睐产品，51家机构共116只产品给出了有效报价。（3）从询价结果来看，蛇口产园、普洛斯有效获申购金额最多，分别达79.6和76.5亿元，其余5只产品均在50亿元以下。（4）发行让利二级市场，9家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在0.3%至3.6%区间内。  战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。  风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。 策略点评 2 / 12 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 供难应求，募集期缩短 ................................................................................................... 4 2. 定价让利二级，蛇口产园、普洛斯最受关注 .................................................................. 4 3. 战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利 ............................................................... 4 4. 风险提示 ......................................................................................................................... 4 策略点评 3 / 12 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：首批公募9家REITs最新发售时间安排 .................................................................... 5 图2：现金认购下信托、银行、保险资金优势明显 .............................................................. 6 图3：网下分配金额未对认购偏好产生明显影响 ................................................................. 6 图4：回拨前，网下投资者中签率最低为6.53% ................................................................. 7 图5：蛇口产园有效报价中共51家机构，116户产品 ........................................................ 7 图6：蛇口产园、普洛斯最受热捧，网下投资者有效申购金额分别达79.6和76.5亿元 .... 7 图7：首批公募REITs定价明显低于中值，让利二级 ......................................................... 7 图8：原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异 ................................................... 8 图9：中金普洛斯仓储物流REIT战配参与情况 .................................................................. 8 图10：东吴苏州工业园区产业园REIT战配参与情况 ......................................................... 9 图11：浙商证券沪杭甬高速REIT战配参与情况 ................................................................ 9 图12：华安张江光大园REIT战配参与情况 ........................................................................ 9 图13：中航首钢生物质REIT战配参与情况 ...................................................................... 10 图14：红土创新盐田港仓储物流REIT战配参与情况 ....................................................... 10 图15：富国首创水务REIT战配参与情况 ......................................................................... 10 图16：平安广州交投广河高速公路REIT战配参与情况 ................................................... 11 图17：博时招商蛇口产业园REIT战配参与情况 .............................................................. 11 策略点评 4 / 12 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 供难应求，募集期缩短 供给受限下，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。供给上，首批发行募集的9家公募REITs基金产品中，战略投资者参与配售的比例都达到了50%以上，大部分处于60%-80%的区间，且由于锁定期的限制在二级市场容易出现供给不足的情况。需求端，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。继5.26日6家公募REITs提前公布发售时间，27日剩余3家也陆续发布公告：博时招商蛇口产业园REIT( 180101.OF ) ，平安广州交投广河高速公路REIT( 180201.OF )，富国首创水务REIT( 508006.OF )。公众投资者与网下投资者的认购缴款开始时间9家保持一致，5.31日全面开放；与原计划时间相比，认购缴款期限全部缩短为2-3天，其中6家截止时间为6.1日，3家6.2日截止。 2. 定价让利二级，蛇口产园、普洛斯最受关注 定价让利二级市场，蛇口产园、普洛斯最受关注，网下投资者有效申购金额分别达79.6和76.5亿元。（1）首批9家公募REITs基金发售公告已悉数发布，在不考虑回购的情况下，网下投资者预计中签率将在6%-30%区间内，其中蛇口产园、首创水务预计获配比例最低，分别为6.53%和8.98%。（2）从有效报价产品和投资则数量上来看，蛇口产园为投资者最青睐产品，51家机构共116只产品给出了有效报价。（3）从询价结果来看，蛇口产园、普洛斯有效获申购金额最多，分别达79.6和76.5亿元，其余5只产品均在50亿元以下。（4）发行让利二级市场，9家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在0.3%至3.6%区间内。 3. 战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利 战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预