首批公募REITs发售跟踪（四）：乐观剩余

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2021年06月02日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1.《三轮关税涉及行业受损程度几何？——中美贸易专题系列之一》，2021.6.1 2.《超募，冻结，上市，收益——首批公募REITs发售跟踪（三）-》，2021.5.31 3.《六月展望：固本培元，不喜不悲》，2021.5.30 4.《首批公募REITs投资者结构有哪些特征？——周观新股2021年5月第4周-》，2021.5.29 5.《定价让利二级，分享新时代红利——首批公募REITs发售跟踪（二）-》，2021.5.27 乐观剩余 ——首批公募REITs发售跟踪（四） [Table_Summary] 投资要点： 事件：截止2021年6月2日（周二），首批9只公募REITs公布认购申请确认比例公告，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%。  获配比例差异显著，大量乐观预期未被满足，公众认购热情高涨，超半数产品启动回拨机制，普洛斯、首创水务公众投资者多获配份额比例超50%。（1）5月31日晚间，首批9只公募REITs全部发布公告，宣布提前结束公众基金份额的募集，决定将公众基金份额认购缴款的截止日提前至2021年5月31日；（2）6月2日，9只公募REITs悉数公布回拨比例及公众有效认购份额数量，最终获配比例差异显著，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%。首钢绿能公众投资者获配率仅为1.76%；网下投资者方面，蛇口产园获配率仅为5.94%；（3）上交所回拨比例远超深交所，普洛斯、首创水务公众投资者多获配份额比例超50%。  项目热度与募资规模影响机构获配比例，公众偏好高现金分派率。不同于股票发行，公募REITs发行规则为现金认购且顶格认购金额较高，机构认购倾向更多受主观项目认可度影响。以结果来看，拟募资较高项目获配比例显著偏高，说明机构在当前规则下，认购行为主要受主观偏好影响，因而拟募资规模越大，获配比例越高。（2）公众认购偏好现金分派率较高的收益权项目（收费公路，市政+污治），除广州广河外，其余产品获配比例均在4%以下。  多数公募REITs产品回款周期缩短，预计首批REITs上市交易日期为6月21日。根据首批9只公募REITs已公布的“基金回拨及认购申请确认比例的公告”，浙江杭徽、东吴苏园将网下、公众投资者退款完成时间提前至6月3日，普洛斯、首创水务也提前至募集期结束2-4个交易日内完成回款；另根据蛇口产园询价公告，预计份额上市日为2021年6月21日。我们预计首批公募REITs可能于6月21日同时上市，资金占用时间较短。  战略看多首批公募REITs，分享新时代红利。（1）质地优：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下、网上认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。  风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。 策略专题 2 / 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 获配比例差异显著，大量乐观预期未被满足 .................................................................. 4 2. 项目热度与募资规模影响机构获配比例，公众偏好高现金分派率 .................................. 4 3. 回款完成时间提前，首批预计6月21日上市 ................................................................ 6 4. 战略看多首批公募REITs，分享新时代红利 ................................................................... 7 5. 风险提示 ......................................................................................................................... 8 策略专题 3 / 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：获配比例差异显著，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30% ..................................................................................................................... 4 图2：首批9家公募REITs网下、公众获配比例对比 ......................................................... 5 图3：网下机构获配比例受拟募集资金规模影响 ................................................................. 5 图4：网上公众偏好高现金分派率的收益权项目 ................................................................. 5 图5：首批公募REITs最新缴款、回款及预计上市时间安排 .............................................. 6 策略专题 4 / 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：截止2021年6月2日（周二），首批9只公募REITs公布认购申请确认比例公告，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%。 1. 获配比例差异显著，大量乐观预期未被满足 获配比例差异显著，大量乐观预期未被满足，公众认购热情高涨，超半数产品启动回拨机制，普洛斯、首创水务公众投资者多获配份额比例超50%。（1）5月31日晚间，首批9只公募REITs全部发布公告，宣布提前结束公众基金份额的募集，决定将公众基金份额认购缴款的截止日提前至2021年5月31日；（2）6月2日，9只公募REITs悉数公布回拨比例及公众有效认购份额数量，最终获配比例差异显著，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%。首钢绿能公众投资者获配率仅为1.76%；网下投资者方面，蛇口产园获配率仅为5.94%；（3）上交所回拨比例远超深交所，普洛斯、首创水务公众投资者多获配份额比例超50%。 图1：获配比例差异显著，网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30% 资料来源：REITs公告，德邦研究所（注：括号内为回拨后拟配份额） 2. 项目热度与募资规模影响机构获配比例，公众偏好高现金分派率 项目热度与募资规模影响机构获配比例，公众偏好高现金分派率。不同于股票发行，公募REITs发行规则为现金认购且顶格认购金额较高，机构认购倾向更多受主观项目认可度影响。以结果来看，拟募资较高项目获配比例显著偏高，说明机构在当前规则下，认购行为主要受主观偏好影响，因而拟募资规模越大，获配比例越高。（2）公众认购偏好现金分派率较高的收益权项目（收费公路，市政+污治），除广州广河外，其余产品获配比例均在4%以下。 交易场所代码简称认购价格（元/份）准予募集份额（亿份）战略配售认购份额（亿份）网下发售份额（亿份）网下有效认购份额（亿份）网下获配率公众发售份额（亿份）公众有效认购份额（亿份）公众获配率上海交易所508001浙江杭徽8.7253.721.095.3120.58%0.195.243.68%上海交易所508000张江REIT2.9952.771.5613.8411.29%0.6715.824.26%上海交易所508056普洛斯3.891510.803.36（2.94)19.6714.95%0.84（1.26）12.5510.04%上海交易所508027东吴苏园3.8895.402.88（2.7）10.0425.95%0.72（0.9）7.3212.30%上海交易所508006首创水务3.7053.800.96（0.84）9.039.30%0.24（0.36）14.922.41%深圳交易所180101蛇口产园2.3195.852.25（2.205）37.095.94%0.9（0.945）39.462.39%深圳交易所180801首钢绿能13.3810.600.3（0.28）2.6110.72%0.1（0.12）6.821.76%深圳交易所180201广州广河13.0275.531.12（1.03）5.5320.03%0.35（0.44）4.0910.80%深圳交易所180301盐港REIT2.3084.802.2418.9811.80%0.9610.758.80% 策略专题 5 / 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图2：首批9家公募REITs网下、公众获配比例对比 资料来源：REITs公告，德邦研究所 图3：网下机构获配比例受拟募集资金规模影响 资料来源：REITs公告，德邦研究所 图4：网上公众偏好高现金分派率的收益权项目 浙江杭徽张江REIT普洛斯东吴苏园首创水务蛇口产园首钢绿能广州广河盐港REIT网下获配率20.58%11.29%14.95%25.95%9.30%5.94%10.72%2