首批公募REITs发售跟踪：认购超预期，募集期缩短

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2021年05月27日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1.《北上调仓节奏变换，市场快速消化大额减持微观流动性跟踪双周报(2021.5.10-2021.5.23)》，2021.5.25 2.《地产基建产业链景气度上行——中观全行业景气跟踪2021年第4期》，2021.5.25 3.《固本培元，靶定首批公募REITs》，2021.5.23 4.《战略看多：首批公募REITs，上限+打满——周观新股2021年5月第3周-》，2021.5.23 5.《REITs投资指南SWOT、规则与定价-》，2021.5.20 认购超预期，募集期缩短 ——首批公募REITs发售跟踪 [Table_Summary] 投资要点：  关注首批公募REITs发售时间调整，发售公告公布提前、募集期缩短，可能预示募集热度超预期。截至2021年5月26日，首批公募REITs已有6家陆续提前公布《发售公告》：浙商证券沪杭甬高速REIT（508001.OF），华安张江光大园REIT（508000.OF），中航首钢生物质REIT（180801.OF），中金普洛斯仓储物流REIT（508056.OF），东吴苏州工业园区产业园REIT（508027.OF），红土创新盐田港仓储物流REIT（180301.OF）；公众投资者认购缴款截至日普遍提前至6月1日-2日，余额退款时间在募集期结束后2-4个工作日不等。  现金认购限制部分投资者参与能力，信托、银行、保险将凭借资金优势获取较大份额。以询价结果来看，根据5家REITs（截至2021年5月26日共6家发布发售公告，剔除首钢绿能，未标注配售对象类别）的平均拟认购金额，我们发现，集合信托计划拟认购金额均值最高，为26502万元，其次为证券公司单一资产管理计划、保险资金投资账户、机构自营投资账户、基金公司或其资产管理子公司一对多专户理财产品。信托、银行、保险灵活资金优势明显，平均拟认购金额大幅超过私募基金、公募专户等产品。  网下分配金额未对认购偏好产生明显影响，各家单账户平均认购金额相差较小。6家REITs的发售公告显示，中金普洛斯仓储物流的拟认购金额均值和网下分配金额最高，网下分配金额的第二、三位分别为东吴苏州工业园区产业园和浙商证券沪杭甬高速，拟认购金额均值第二、三位分别是东吴苏州工业园区产业园和中航首钢生物质。红土创新盐田港仓储物流有效报价拟认购金额均值最高，第二、三位分别为中金普洛斯仓储物流和东吴苏州工业园区产业园。6家REITs数据不存在明显偏差说明投资者对于这六家REITs并不存在明显偏好。  中签率差异显著，网下投资者预计回拨前中签率最低为8.98%，最高为27.68%。根据六家REITs产品询价结果，在不考虑回拨的情况下，网下投资者预计中签率区间为8.98%至27.68%，其中东吴产园最高，首钢绿能最低。每家REITs网下有效申购金额规模在40至50亿元，其中普洛斯获申金额达76.5亿元。从询价结果中有效报价投资者数量来看，普洛斯最受追捧，有33家机构共66个产品参与询价并给出有效报价。  高比例战配参与下，原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异。其中浙商证券沪杭甬高速REIT原始权益人或其同一控制下的关联方占比最高，达58.94%；中金普洛斯仓储物流REIT，华安张江光大园REIT，红土创新盐田港仓储物流REIT三家为《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中所要求的20%最低比例。  风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。 策略专题 2 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 发售时间调整，募集期缩短 ......................................................................................... 4 2. 现金认购下信托、银行、保险资金优势明显 ............................................................... 4 3. 中签率差异显著，定价明显低于中值 .......................................................................... 6 4. 战配参与者结构分布与限售期安排 .............................................................................. 7 5. 风险提示 .................................................................................................................... 10 策略专题 3 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：首批公募REITs最新发售时间安排 ........................................................................ 4 图2：现金认购下信托、银行、保险资金优势明显 .......................................................... 5 图3：网下分配金额未对认购偏好产生明显影响 .............................................................. 6 图4：回拨前，网下投资者中签率最低为8.98% ............................................................. 6 图5：普洛斯有效报价中共33家机构， 66个产品 ........................................................ 6 图6：5家产品有效申购金额集中在40~50亿元 ............................................................. 6 图7：首批公募REITs已公布6家认购价格明显低于中值（截至2021年5月26日） .. 7 图8：原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异 ............................................... 8 图9：中金普洛斯仓储物流REIT战配参与情况 ............................................................... 8 图10：东吴苏州工业园区产业园REIT战配参与情况 ..................................................... 8 图11：浙商证券沪杭甬高速REIT战配参与情况 ............................................................. 9 图12：华安张江光大园REIT战配参与情况 .................................................................... 9 图13：中航首钢生物质REIT战配参与情况 .................................................................. 10 图14：红土创新盐田港仓储物流REIT战配参与情况 ................................................... 10 策略专题 4 / 11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 发售时间调整，募集期缩短 关注首批公募REITs发售时间调整，发售公告公布提前、募集期缩短，可能预示募集热度超预期。截至2021年5月26日，首批公募REITs已有6家陆续提前公布《发售公告》：浙商证券沪杭甬高速REIT（508001.OF），华安张江光大园REIT（508000.OF），中航首钢生物质REIT（180801.OF），中金普洛斯仓储物流REIT（508056.OF），东吴苏州工业园区产业园REIT（508027.OF），红土创新盐田港仓储物流REIT（180301.OF）；公众投资者认购缴款截至日普遍提前至6月1日-2日，余额退款时间在募集期结束后2-4个工作日不等。 图1：首批公募REITs最新发售时间安排 资料来源：发售公告，德邦研究所 2. 现金认购下信托、银行、保险资金优势明显 现金认购限制部分投资者参与能力，信托、银行、保险将凭借资金优势获取较大份额。以询价结果来看，根据5家REITs（截至2021年5月26日共6家发布发售公告，剔除首钢绿能，未标注配售对象类别）的平均拟认购金额，我们发现，集合信托计划拟认购金额均值最高，为26502万元，其次为证券公司单一资产管理计划、保险资金投资账户、机构自营投资账户、基金公司或其资产管理子公司一对多专户理财产品。信托、银行、保险灵活资金优势明显，平均拟认购金额大幅超过私募基金、公募专户等产品。 认购缴款开始时间认购缴款截止时间回款完成时间备注公众投资者2021-05-312021-06-022021-06-0715:00截止网下投资者2021-05-312021-06-022021-06-089:00-15:00战略投资者2021-06-012021-06-0817:00截止公众投资者2021-05-312021-06-01募集期结束后的2个工作日内9:15-11:3013:00-15:00网下投资者2021-05-312021-06-01募集期结束后的2个工作日内9:15-15:00战略投资者2021-05-312021-06-01募集期结束后的4个工作日内9:15-17:00公众投资者2021-05-312021-06-012021-06-039:00-15:00网下投资者2021-05-312021-06-012021-06-03认购每天9:00-15:00缴款于截止日17：00战略投资者2021-05-312021-06-0317:00截止公众投资者2021-05-312021-06-022021-06-0715:00截止网下投资者2021-