中泰资产配置一图系列之REITs跟踪：首批公募REITs解禁会带来什么影响？

中泰金工首席分析师 唐军 执业证书编号：S0740517030003 研究助理 何佳烨 证券研究报告 执业证书编号：S0740517030003 中泰资产配置一图系列之REITs跟踪 【首批公募REITs解禁会带来什么影响？】 风险提示：疫情扩散超预期 联系人：何佳烨 联系方式：15221685053 2022.5.26 来源：同花顺iFinD 、中泰证券研究所 2021年6月上市的首批9只公募REITs，其中共计约有21.93亿份基金份额限售期为12个月，按本周一收盘价计算，规模达114.03亿元。从整体来看，首批解禁规模占首批9只公募REITs总规模的31.65%；从单个REITs看，解禁规模占各自总市值规模的比例在19.6%到52.0%之间。解禁后随之而来的结果就是，各公募REITs的可流通份额大幅增加，可流通份额占全部基金份额比例平均在63.01%左右，其中几只达到了80%。 从二级市场的交易价格来看，今年以来基础设施公募REITs走出了一波火热的上涨行情，尽管近期公募REITs市场有所降温，部分公募REITs溢价率较高。从短期来看，考虑到限售份额即将解禁，并且去年的净现金流分派率不及二级市场溢价，届时会带来新增的流通份额供给，投资者需警惕解禁可能构成的价格冲击。从长期来看，解禁大幅释放公募REITs的流通份额，有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性。 来源：同花顺iFinD 、中泰证券研究所 来源：同花顺iFinD 、中泰证券研究所 3.40 6.65 24.60 9.48 8.13 8.93 6.30 9.46 37.08 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0510152025303540中航首钢绿能REIT 富国首创水务REIT 平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 东吴苏园产业REIT 博时招商蛇口REIT 华安张江光大REIT 红土盐田港REIT 中金普洛斯REIT 图1 解禁规模及占比 解禁规模（亿元，按本周一收盘价） 解禁规模占比 [值] 1.20 1.47 1.29 3.60 3.15 2.23 3.20 4.20 0.20 1.25 1.96 0.76 1.80 2.97 1.77 3.20 7.80 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%200.00%02468101214中航首钢绿能REIT 富国首创水务REIT 平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 东吴苏园产业REIT 博时招商蛇口REIT 华安张江光大REIT 红土盐田港REIT 中金普洛斯REIT 图2 解禁前后的可流通份额 解禁前流通份额（亿份） 解禁份额（亿份） 流通份额增量 名称 发行价（元） 收盘价（元） 溢价率 PV ABS估值 张江REIT 2.990792715 3.5630 19.13% 1.12 3.19 蛇口产园 2.311680493 3.0160 30.47% 0.99 3.05 东吴苏园 3.880830412 4.5160 16.37% 1.11 4.05 首钢绿能 13.38716125 17.0940 27.69% 1.46 11.74 首创水务 3.701703936 5.3330 44.07% 1.62 3.29 广州广河 13.02069013 12.5910-3.30% 0.87 14.54 浙江杭徽 8.720761051 9.719011.45% 1.08 9.02 盐港REIT 2.300926797 2.9670 28.95% 1.27 2.33 普洛斯 11.67342205 4.7730 -59.11% 1.22 3.92 表1 公募REITs项目溢价率 8YgVnVdV8VnVkV8ViZ8O8Q8OoMnNsQnPfQmMtOeRmOrO8OnNxOuOnPrMuOqRwO重要声明 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“中泰证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。