文旅业务基本恢复，三道红线全部翻绿

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年03月31日 华侨城（000069.SZ） 文旅业务基本恢复，三道红线全部翻绿 核心观点： 2021年3月29日，华侨城发布2020年全年业绩公告。公告显示，秉持“文化+旅游+城镇化”的发展模式，坚持“以收定投”原则，不断对产品推陈出新，销售业绩也顺利突破千亿，三道红线全部翻绿，核心指标相对亮眼。 一、以量补价，销售业绩突破千亿， 2020年华侨城公司始终将销售回款作为年度工作的重中之重，以“分秒必争”的态度抢工程抓进度，录得销售业绩1052亿元，同比增长21.90%，销售金额和回款均突破千亿大关，华侨城也顺利跻身千亿房企的行列 二、地产投资重心转向中西部，优质土储支撑业绩成长 2020年，华侨城坚持“以收定投”原则，在严控投资风险的前提下，积极稳妥推进项目获取。2020年，公司的新增土地储备计容建筑面积达1033万平方米。投销比为2.2，整体上投资强度仍然较高。从区域来看，2020年公司的投资重心有向中西部转移的倾向。年内获取的土地项目中，有23个项目以底价或接近底价摘牌，有效降低了拿地成本，为公司可持续发展夯实资源基础。 三、文旅业务基本恢复，IP与旅游产品不断融合 作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，旅游业务是公司最重要的核心业务。在受到新冠疫情冲击的情况下，华侨城积极应对，全力推动公司文旅产业平稳发展。公司旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区共接待游客4282.5万人次，恢复至2019年的82%，恢复情况远超行业平均水平。 四、营业收入大幅增长，成本管控效果明显 华侨城实现主营业务收入804.14亿元，同比增长36.45%。费用方面，公司的三费费用率为12.4%，较2019年同期下降0.7个百分点，费用管控效果斐然。受到毛利润率下 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 周小龙 Eziochou（微信号） zhouxiaolong@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 滑和资产减值损失的拖累，公司的净利润率由2019年的23.89%下滑至19.21%，同比下滑4.68个百分点。 五、三道红线全部翻绿，经营性现金流由负转正 随着“345”新规政策出台，华侨城成为首批试点企业之一。公司管理层高度重视，采取了“以收定投”、加速回款、控制并优化债务等一系列组合拳，以推动“三道红线”指标的改善。截至2020年末，公司三道红线全部实现绿档，为公司未来的发力留下了充足的空间。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2021年3月29日，华侨城发布2020年全年业绩公告。公告显示，秉持“文化+旅游+城镇化”的发展模式，坚持“以收定投”原则，不断对产品推陈出新，销售业绩也顺利突破千亿，三道红线全部翻绿，核心指标相对亮眼。 一、以量补价，销售业绩突破千亿， 华侨城始终将销售回款作为年度工作的重中之重，以“分秒必争”的态度抢工程抓进度。2020年公司录得销售业绩1052亿元，同比增长21.90%，销售金额和回款均突破千亿大关，华侨城也顺利跻身千亿房企的行列。销售面积达465万平方米，较2019年同期增长84.52%。随着公司布局城市能级的下降，叠加公司“以量补价”，公司的销售单价为22623元/平方米，同比下降33.94%，销售单价有所下行。 从公司的销售业绩的区域分布来看，公司的主要销售业绩以长三角和珠三角两个区域为主，销售占比达40.61%和40.25%。公司前五大城市的贡献度相对较高，占销售业绩的50.58%。其中，深圳和南京两座城市的销售占比达21.53%和15.23%。公司拥有充沛和优质的土地储备，但其整体周转效率较低的特点也一直被投资人所诟病。公司也认识到了提高周转效率的重要性，加快周转效率。2020年，合肥空港项目及成都青白江项目均实现了当年拿地、当年开工、当年销售回款，为公司项目快周转树立了典范。但从整体来看，2020年公司实际的库存周转效率（销售业绩/平均存货）为0.48，较2019年的0.5有所回落，公司整体的周转效率仍然有待提高。 二、地产投资重心转向中西部，优质土储支撑业绩成长 2020年，华侨城坚持“以收定投”原则，在严控投资风险的前提下，积极稳妥推进项目获取。2020年，公司年内累计获取土地项目25个，新增土地面积494万平方米，计容建筑面积1033万平方米。投销比为2.2，较2019年的投销比有所回落，但整体上投资强度仍然较高。从区域来看，2020年公司的投资重心有向中西部转移的倾向，中西部区域的权益拿地金额占总权益拿地金额的37.52%。年内获取的土地项目中，有23个项目以底价或接近底价摘牌，有效降低了拿地成本，为公司可持续发展夯实资源基础。 从单个项目来看，武汉青山红坊P（2020）051号和上海唐镇项目两个项目的权益拿地金额分别为66.66亿元和50.01亿元，占总拿地金额的23.24%和17.44%，占比较高，因此我们将对这两个项目进行重点分析。从地理位置上看，武汉青山红坊P（2020）051号位于武汉市青山区滨江商务区，近青山区市政府和三甲医院武汉普仁医院，地理位置相对优越。随着长江主轴利好规划和地铁5号线的规划建设，该区域的配套不断提升。若将12.5亿元的产业园区投资费用考虑在内，华侨城获取该项目的楼面价达15020元/平方米。周边的热门楼盘为中冶39大街和御江壹品青山樽，平均销售价格为23635元，地货比为63%，安全边际略低。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 公司另外一个重点项目上海唐镇项目位于上海德淳路100弄，靠近2号线唐镇站，直线约1.6公里。商业配套方面：项目西南方向约2公里范围内坐落着包括阳光天地购物中心、洲浦商业广场、恒生万鹂广场在内的多个商业中心，整体配套相对较好。由于该区域过去出让土地相对较少，溢价率相对较高，溢价率19.07%，楼面价44239元/㎡。该区域新房均已售罄，因此我们通过该区域的二手房价格作为参考。周边二手房楼盘的售价均在9万以上，地货比达43.80%，安全边际相对较高。 截至2020年末，公司的土地储备达4244万平方米，存续比为9.1，可供华侨城较长时间的开发，土地储备相对充沛。从区域来看，公司的土地储备主要集中在中西部和珠三角。中西部区域和珠三角占总体土地储备的比例分别为57.29%和16.77%。其中成都、襄阳和武汉三座古城分别为公司土地储备最多的三座城市，分别占公司总土地储备的13.32%、12.00%和7.52%，整体上符合公司“文化+旅游+城镇化”的战略。从能级上来看，公司的土地储备主要位于二线城市和强三线城市，分别占公司总土地储备的57.35%和37.57%。公司充沛而优质的土地储备将支撑公司后续业绩的持续上扬。 三、文旅业务基本恢复，IP与旅游产品不断融合 作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，旅游业务是公司最重要的核心业务。在受到新冠疫情冲击的情况下，华侨城积极应对，全力推动公司文旅产业平稳发展。公司旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区共接待游客4282.5万人次，恢复至2019年的82%，恢复情况远超行业平均水平。 产品线方面，公司持续推出新产品，创新旅游供给。2020年南京欢乐谷水陆公园双园齐开，成为公司落地的第八个欢乐谷；北京欢乐谷以516万人次的游客接待量挺进全球单体主题公园TOP25， 其余多家主题公园跻身亚太地区主题公园和水公园25强。公司的第四代产品顺德欢乐海岸plus也推出欢乐海岸PLUS吃货节、“乐活季”、端午汉风粽动员、“橙风破浪”夏日酸甜派对等活动，推动其出租率不断提升。顺德欢乐海岸PLUS的全年月均出租率达到了83%，较2019年同期上升了5个百分点。不过值得注意的是，深圳欢乐海岸的出租率有所下滑，2020年全年月均出租率为85%，同比下滑了11个百分点，经营的质量仍待提高。 IP作为主题乐园的重要形象窗口符号,也是沉浸式体验的重点。2020年，华侨城不断推动IP与旅游产品结合，助力旗下主题乐园焕发全新活力。欢乐谷集团冠名《第五人格》“深渊的呼唤III”全球赛，有效提升欢乐谷在电竞人群中的知名度及影响力；南京欢乐谷将原创孵化本土IP“大蓝鲸”、国产原创IP饼干警长、引进的成熟化授权IP屁桃君、B duck、国家地理等全方面应用于园内设备包装、商品、餐饮等方面；济南华侨城创新引进国家级IP——国家宝藏和中国国家地理，深度融合并落地线下文旅融合深度体验式产品。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 四、营业收入大幅增长，成本管控效果明显 2020年，华侨城实现主营业务收入804.14亿元，同比增长36.45%。公司的营业收入可以分为两个部分，旅游综合收入和房地产业务收入。其中，旅游综合收入431.75亿元，同比增长42.67%；房地产业务收入372.39亿元，较2019年同期增长27.82%，整体上营业收入的增速相对较快。受产品结构和销售区域的影响，公司的毛利润率降至50.03%，较2019年同期减少7个百分点。 费用方面，公司的三费费用率为12.4%，较2019年同期下降0.7个百分点，费用管控效果明显。具体来看，公司的管理费用率为3.4%,较2019年下滑1.2个百分点。销售费用率为3.4%，同比上升0.2个百分点。随着公司的扩张，财务费用率为5.6%,同比上升0.3个百分点。 由于前期获取土地的成本相对较高，公司录得4.62亿元的存货跌价损失，叠加长期股权投资损失上升，导致公司的资产减值损失达8.49亿元。2020年，公司录得净利润157.2亿元，同比上升9.62%。受到毛利润率下滑和资产减值损失的拖累，公司的净利润率由2019年的23.89%下滑至19.21%，同比下滑4.68个百分点。 五、三道红线全部翻绿，经营性现金流由负转正 随着“345”新规政策出台，华