电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团2021H1中报点评 自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6%——绿城中国2021H1中报点评 主业稳健+经营性业务亮眼，“三道红线”维持绿档——龙湖集团2021H1中报点评 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月27日 滨江集团（002244.SZ） 合同销售同比增60.7%，“三道红线”维持绿档 核心观点： 一、合同销售同比增长60.7%，投资仍然聚焦大本营 2021年上半年，滨江集团实现合同销售879.2亿元，较2020年上半年同比增长60.7%。投资方面保持一定强度，投销比为0.5，区域方面仍然聚焦浙江省，重仓杭州。若其目标不变，下半年其巩固大本营的同时或将更加注重省外补仓。 二、利润增速跟不上营收增速，三费费用率达新低 滨江集团呈现增收不增利的情况，营业收入为193.9亿元，同比增长达88.1%，毛利润42.8亿元，同比增长14.1%，净利润19.7亿元，同比增长25.5%。因此，毛利润率下滑14.3个百分点至22.1%，净利润率下滑5.1个百分点至10.2%。不过其提升效能的成效显现，三费费用率处于2018年最低点。 三、“三道红线”维持绿档，融资成本降至4.9% 2021年上半年，净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为91.2%、69.1%及1.6倍，维持绿档，同时短债占比下降1.9个百分点至24.1%。融资成本下降0.3个百分点至4.9%。自2018年以来，其融资成本一直稳步下降。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年上半年，滨江集团实现合同销售879.2亿元，同比增长60.7%。投资维持一定强度，区域仍聚焦浙江省，重仓杭州。 收入与盈利方面，滨江集团呈现增收不增利的状态，毛利润率、净利润率不同程度下滑。但其提升效能的成效显现，三费费用率处于2018年以来？最低点。 2021年上半年，滨江集团“三道红线”维持绿档，短债占比下降至24.1%。2018年以来，其融资成本稳步下降，2021年上半年融资成本降至4.9%，反映资本市场对其的持续看好。 目录 一、 合同销售同比增长60.7%，投资仍然聚焦大本营 ........................................................ 2 二、 利润增速跟不上营收增速，三费费用率达新低 ........................................................... 2 三、 “三道红线”维持绿档，融资成本降至4.9% .................................................................. 3 一、 合同销售同比增长60.7%，投资仍然聚焦大本营 2021年上半年，滨江集团实现合同销售879.2亿元，较2020年上半年同比增长60.7%，销售权益比49.4%，同比增长1个百分点。滨江集团2021年销售目标为1500亿元，上半年已完成目标的58.6%。 投资方面，滨江集团依旧保持一定强度，投销比为0.5，与往年基本持平，同时新增土储货值权益比例较2020年同期上升5.4个百分点至55%。 具体而言，2021年上半年滨江集团新增21个项目，公开市场和并购同时发力，两种方式分别拿地12宗、9宗；投资区域仍然聚焦浙江省，重仓杭州，新增项目中19个位于浙江省，其中杭州10个，占比近一半。在竞争激烈的杭州首批集中供地中，滨江集团共获5宗地，其中合作拿地4宗，包括主城区2宗钱江新城宅地，但拿地仅仅是开始，低利润空间才是压力所在。滨江集团投资思路清晰，除杭州外，滨江集团以并购方式在金华新增6个项目，在大本营拿地压力增加的同时，伺机以收并购方式加码周边三四线。 按其年初制定的投资目标的下限即新增30宗地，滨江集团上半年已完成70%，杭州拿地宗数占比接近50%的目标，但浙江省内占比则远高于目标值75%，因此若其目标不变，下半年其在巩固大本营的同时或更加注重省外补仓。 截至2021年6月30日，滨江集团共有土储1426.08万方（包括在建及拟建项目），仍然高度集中在浙江省内尤其杭州，90%位于浙江省内，杭州占比达56%，与2020全年相比，浙江省外上升1个百分点，而杭州外浙江省内下降1个百分点。 二、 利润增速跟不上营收增速，三费费用率达新低 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2021年上半年，滨江集团呈现增收不增利的情况，毛利润率、净利润率不同程度下滑。具体而言，2021年上半年，滨江集团营业收入为193.9亿元，同比增长达88.1%，毛利润42.8亿元，同比增长14.1%，净利润19.7亿元、归属上市股东的净利润12.7亿元，同比增长25.5%、46.5%。利润增速不同程度落后营收增速，因此毛利润率和净利润率出现不同程度下滑，其中，毛利润率下滑14.3个百分点至22.1%，净利润率下滑5.1个百分点至10.2%。 不过，上半年滨江集团的三费费用率出现了明显下降，反映其提升效能的决心和成效。2021年上半年，其管理费用率、销售费用率、财务费用率（不包括资本话利息）分别为1.3%、2.0%及2.1%，较2020年同期分别下降0.5、1.5及2.6个百分点，整体三费费用率处于2018年以来的最低位。 图表：2018-2021H1滨江集团三费费用率走势 资料来源：亿翰智库，企业公告 注：财务费用中不包括资本化利息。 三、 “三道红线”维持绿档，融资成本降至4.9% 2021年上半年，滨江集团维持“三道红线”绿档，债务结构优化，融资成本降至4.9%。 截至2021年上半年，滨江集团净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为91.2%、69.1%及1.6倍，维持绿档，同时净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别下降4.4与3.2个百分点。债务结构上，短债占比下降1.9个百分点至24.1%。 同时，相较2020年底，其融资成本下降至4.9%，融资环境进一步改善。2021年上半年滨江集团发行的7笔直接融资，票面利率均位于3.84%-4.8%之间。2018年以来，滨江集团的融资成本呈现稳步下降的态势，反映了资本市场对其的持续看好。 6.8%7.6%6.1%5.4%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%2018年2019年2020年2021年H1管理费用率销售费用率财务费用率三费费用率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2018-2021H1滨江集团融资成本走势 资料来源：亿翰智库，企业公告 5.8%5.6%5.2%4.9%4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.4%5.6%5.8%6.0%2018年2019年2020年2021年H1 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码