销售业绩平稳，三道红线维持绿档

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的模板？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号） zengzhilong@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年4月11日 弘阳地产（01996.HK） 销售业绩平稳，三道红线维持绿档 核心观点： 2021年弘阳地产践行“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，实现合约销售金额872.2亿元，其中核心城市的业绩贡献度提升，营业收入同比增长32.2%，但盈利能力承压。财务上，弘阳地产三道红线指标维持绿档，现金对短期债务的覆盖倍数大于1倍，但海外融资环境的恶化也给企业海外债的偿还造成了一定的压力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、合约销售平稳实现，核心城市贡献度提升 2021年弘阳坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，实现合约销售金额872.2亿元，同比微增0.8%。从区域来看，弘阳销售排名前十的城市销售额557.7亿元，占总销售额的63.9%，同比上升5.5个百分点，核心城市的销售贡献度进一步提升。具体来看，弘阳在无锡、宁波、成都等二线城市销售额有一定的增长，但在南通、常州等三四线城市的销售额普遍有所下降。从销售均价来看，2021年弘阳平均合约销售单价16887元/㎡，同比增长15.5%，其中大湾区、成渝都市圈均价增幅明显，但在部分三四线城市如温州、湖州，销售单价则出现了一定程度的下降。 我们认为，随着房地产行业销售规模逐渐见顶，三四线城市需求渐趋疲软，而一二线核心城市仍有较充足的市场空间，收缩三四线的布局，回归核心城市成为主流。从弘阳的土地储备来看，企业坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，截至2021年底，公司总土地储备为1878万㎡，较2020年末略下降6.4%，主要布局长三角区域和全国重点一二线城市，连续三年江苏土地储备维持在50%以上，长三角土地储备维持在67%以上，相对优质的土储有助于企业销售业绩的平稳实现。 图表：弘阳地产2021年前十城市销售业绩及增速 2021年（亿元） 2020年（亿元） 同比增速 南京 120.7 115.6 4.4% 无锡 77.4 41.2 87.7% 苏州 60.0 54.1 10.8% 宁波 56.7 17.6 222.2% 成都 47.7 33.9 40.6% 盐城 43.9 32.4 35.4% 佛山 42.8 30.2 41.9% 杭州 35.6 36.3 -2.0% 重庆 35.2 23.0 53.2% 南通 32.0 55.0 -41.8% 资料来源：亿翰智库、企业年报 二、营业收入同比32.3%，盈利能力承压 2021年弘阳地产营业收入266.7亿元，同比增长32.3%，增速较2020年基本持平。在盈利能力上，2021年毛利润同比增长12.7%，净利润同比增长0.6%，但利润的增速低于营业收入的增速，毛利润率和净利润率分别下降至19.1%和7.0%。 在营业收入结转和盈利能力方面，我们认为有三点值得关注。一是随着企业销售增速放缓，营业收入的增长也有所放慢，但2021年末企业预收账款为331.9亿元，较2020年末增 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 加12.9%，业绩保障倍数为1.2倍，未来营业收入平稳实现仍具有保障。二是行业受地价和限价双重因素制约，叠加疫情和流动性紧张带来的项目降价，行业整体利润水平持续探底。弘阳在盈利上同样承压，2021年因为结转了更多毛利润率较低的项目导致毛利润率下降3.3个百分点，净利润率也下降2.2个百分点。而盈利承压下，企业在成本管控上有一定的提升，2021年管理费用同比下降4.7%。三是弘阳在商业运营具有一定的经验，2021年商地联动山东潍坊项目成功落地，通过地产商业协同发展多元拓储，对未来利润率的改善具有一定的作用。 三、现金短债比大于1倍，三道红线维持绿档 截至2021年末，弘阳地产三道红线仍保持绿档水平，其净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别是57.3%、68.1%和1.2倍。但值得注意的是，从短期来看，尽管企业现金对短期债务的覆盖倍数高于1倍，但由于海外债在其债务结构中占比较高，且1年内到期有一定规模，而海外市场再融资的困难使得企业需以自有资金偿还，因此企业在海外债偿还上也面临一定的压力。 截至2021年末，企业有息负债341.4亿元，较2020年末略增5.7%,短期有息负债113.8亿元，较2020年末基本持平，而企业在手的非受限资金138.9亿元，现金对短期债务的覆盖倍数1.2倍，但从结构看，海外债在有息负债总额和短期负债中的占比分别达36.3%和39.7%，2022年弘阳到期海外债换算后合计人民币45.2亿元，2021年前三季度，弘阳的海外融资通道仍较为畅通，境外债券融资7.6亿美元，但四季度后，随着房企境外融资环境的恶化，企业再融资难度加大，只能以自有资金偿还到期债券，企业在债务偿还上也面临着一定的压力。截至2022年4月10日，弘阳4月到期的美元债已如期偿付，企业短期债务有所减小，仅余2022年10月一笔2.5亿美元的公开市场债务有待偿还。 图表：弘阳地产2018-2021三道红线指标 资料来源：亿翰智库、企业年报 0120%10%20%30%40%50%60%70%80%2018201920202021净负债率剔除预收账款的资产负债率现金短债比（右侧） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：弘阳地产2018-2021相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021 合约销售金额(亿元） 473.4 651.5 865.0 872.2 合约销售面积(万㎡） 352.8 490.5 591.6 516.5 土地储备总建筑面积(万㎡） 1308.4 1693.2 2005.7 1878.2 存续比（年） 3.7 3.5 3.4 3.6 营业收入（亿元） 92.4 151.7 201.6 266.7 净利润（亿元） 13.2 16.4 18.5 18.7 预收账款（亿元） 166.4 249.7 293.8 331.9 预收账款/营业收入 1.80 1.65 1.46 1.24 毛利润率 31.2% 25.1% 22.4% 19.1% 净利润率 14.3% 10.8% 9.2% 7.0% ROE 11.9% 10.3% 8.2% 6.3% ROA 2.4% 2.0% 1.7% 1.5% 管理费用率 7.4% 7.2% 4.9% 3.5% 销售费用率 3.7% 4.3% 4.6% 3.6% 财务费用率 20.2% 22.3% 20.7% 14.2% 三费费用率 31.4% 33.8% 30.2% 21.4% 净负债率 68.3% 70.4% 50.3% 57.0% 剔除预收账款的资产负债率 73.0% 74.4% 69.4% 68.1% 现金短债比 1.2 1.4 1.6 1.4 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -26.3 9.9 -55.7 - 货币资金（亿元） 124.6 168.4 185.3 160.4 有息负债（亿元） 219.2 295.5 323.1 341.4 总资产（亿元） 679.2 954.0 1190.5 1327.5 净资产（亿元） 138.5 180.5 274.0 317.5 存货（亿元） 308.7 396.1 523.0 553.3 存货周转率 0.26 0.32 0.34 0.40 资产周转率 0.17 0.19 0.19 0.21 资料来源：亿翰智库、企业年报 备注：现金短债比=货币资金/短期有息负债，未扣除受限制现金；存续比=总土地储备面积/合约销售面积 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码