电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年03月21日 金辉控股（09993.HK） 以现金和利润为管理导向，“三道红线”全部转绿 核心观点： 2020年，金辉控股迎来了企业发展史上的重大里程碑——成功在港交所上市，成为2020年第2家上市房企，对于公司的后续发展有着非常重要的意义。在房地产市场监管持续深化的背景下，金辉控股秉持“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略，土地储备呈现均衡化布局，有利于对冲区域市场的政策波动，为公司业绩稳定提升奠定有力的基石。 一、销售额近千亿，长三角华南表现突出 公司在长三角区域及华南区域销售表现突出的原因主要有两点：第一，在疫情的影响下长三角区域率先复苏，由于市场平均售价处于较高的位置，整体销售金额较高；第二，公司于华南区域的销售金额主要由福州贡献，且公司于福州布局的项目大多布局在仓山区及晋安区等核心区域，带动了整个华南区域的销售增长。 二、全国均衡化布局，对冲区域市场波动 截至2020年12月31日，企业总土地储备达3072.7万平米，覆盖了全国32个核心城市，其中94.7%均位于二线及核心三线城市。分区域看金辉控股全口径土地储备分布较为均衡。在房地产市场监管加严的环境下，较为均衡的布局可以有效对冲调控政策带来的市场波动，且随着国内城镇化率不断提高，二线及核心三线城市房地产增量市场相对广阔，有利于企业规模提升。 三、盈利能力不断提升，费用管控不断加强 随着金辉控股销售规模的稳定增长，公司盈利指标也有所上升。2020年公司实现营业收入348.8亿元，同比上升34.3%。同时随着公司的销售规模迅速上升，预收账款由2019年的566.9亿元上升至690.9亿元，充足的预收账款为公司 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 提前锁定了大部分业绩，是盈利能力上升的有效保障。此外，公司的费用管控能力有较大提升，财务费用率呈持续下降趋势，助力净利润率水平提高。 四、“三道红线”全部转绿，评级持续提升 2020年，金辉控股明确了“以现金及利润为管理导向”的发展战略，期内实现了“三道红线”全部转绿。IPO带来的资金流入为公司的负债结构带来了较大的改善。我们认为，当前融资环境趋严，金辉控股明确以现金为重，有利于公司的长远发展。 基于金辉控股市场地位的提升、财务杠杆的改善及优质且充足的土地储备，2020年以来多家评级机构上调公司评级。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2020年，金辉控股迎来了企业发展史上的重大里程碑——成功在港交所上市，成为2020年第2家上市房企，对于公司的后续发展有着非常重要的意义。在房地产市场监管持续深化的背景下，金辉控股秉持“全国布局、区域聚焦、城市领先”的发展战略，土地储备呈现均衡化布局，有利于对冲区域市场的政策波动，为公司业绩稳定提升奠定有力的基石。 一、销售额近千亿，长三角华南表现突出 2020年，金辉控股实现销售金额达972.0亿元，根据亿翰智库《典型房企销售业绩TOP200》，同比增速为5.7%，实现销售面积692.0万平米。分区域来看，公司有两个区域合约销售金额超200亿元，其中长三角区域实现销售金额达250.0亿元，占比达25.7%，华南区域实现销售金额达201.9亿元，占比20.8%；从城市角度来看，2020年公司有两个城市销售金额突破百亿——西安和福州，销售金额分别达140.0亿元及117.6亿元，这两个为企业深耕城市，除此之外，公司有五个城市的销售金额突破50亿元，其中三个位于长三角区域，一个位于西南区域，一个位于环渤海区域。 我们认为公司在长三角区域及华南区域销售表现突出的原因主要有两点：第一，在疫情的影响下长三角区域率先复苏，由于市场平均售价处于较高的位置，整体销售金额较高；第二，公司于华南区域的销售金额主要由福州贡献，且公司于福州布局的项目大多布局在仓山区及晋安区等核心区域，平均售价高达25333元/平米，因此尽管销售面积不足西安的50%，但两者的销售额差距较小，带动了整个华南区域的销售增长。 图表：2017年-2020年金辉控股销售变化情况 资料来源：亿翰智库 0200400600800100012002017年2018年2019年2020年销售金额（亿元） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2020年金辉控股销售分区域情况 区域 合约销售金额 （亿元） 合约销售面积 （万平米） 平均售价 （元/平米） 长三角区域 250.0 129.3 19338 华南区域 201.9 103.9 19431 环渤海区域 192.3 186.2 10330 西北区域 154.9 113.1 13698 华中区域 92.3 90.9 10161 西南区域 80.6 68.7 11721 总计 972.0 692.0 14046 注：根据年报，企业将淮安、连云港、盐城、徐州划入环渤海区域，下同 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020年金辉控股合约销售金额（亿元）TOP10的城市 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、全国均衡化布局，对冲区域市场波动 金辉控股秉承着“全国布局、区域聚焦、城市领先”的投资战略，2020年新增53个项目，建筑面积达430.1万平米，覆盖15个二线重点城市，主要集中在长三角及粤港澳区域。截至2020年12月31日，企业总土地储备达3072.7万平米，覆盖了全国32个核心城市，其中94.7%均位于二线及核心三线城市，权益土地储备达2404.8万平米，权益占比高达78.3%，较高的权益比例是公司盈利的保障。 分区域来看，金辉控股全口径土地储备分布较为均衡，除西北区域土地储备占比达23%之外，其余区域的土地储备均在10%-20%之间；细化到城市，公司于西安的投资占比较大，土地储备达669.4万平米，占比21.8%。在房地产市场监管加严的环境下，较为均衡的布局可以有效对冲调控政策带来的市场波动，且随着国内城镇化率不断提高，二线及核心三020406080100120140160西安福州重庆杭州宁波苏州连云港合肥天津福清 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 线城市房地产增量市场相对广阔，有利于企业规模提升。此外，在区域聚焦的同时选择市场面较好的城市进行深耕化布局，可以提高公司业绩的韧性，同时深化品牌影响力。 图表：2020年金辉控股土地储备（万平米）及权益分布情况 区域 土地储备 占比 权益土地储备 权益占比 西南区域 312.0 10% 209.1 9% 华中区域 473.2 15% 356.9 15% 环渤海区域 535.2 17% 447.6 19% 西北区域 715.3 23% 665.1 28% 华南区域 559.2 18% 380.6 16% 长三角区域 477.8 16% 345.5 14% 总计 3072.7 100% 2404.8 100% 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、盈利能力不断提升，费用管控不断加强 随着金辉控股销售规模的稳定增长，公司盈利指标也有所上升。2020年公司实现营业收入348.8亿元，同比上升34.3%，分业务来看，金辉控股的营业收入主要来自于住宅销售，2020年实现收入316.5亿元，占比90.8%，且公司的商业部分增速明显，在疫情的影响下依旧实现了27.3亿元的收入，同比大幅上升222.5%。同时随着公司的销售规模迅速上升，预收账款由2019年的566.9亿元上升至690.9亿元，充足的预收账款为公司提前锁定了大部分业绩，是盈利能力上升的有效保障。 此外，从金辉控股三费费用率的走势来看，公司的财务费用率呈不断下降趋势，2020年公司的财务费用率为12.8%，较2019年下降了3.4个百分点，费用管控能力的不断增强亦有利于公司盈利水平的提升，2020年金辉控股净利润率为11.0%，较2019年上升了0.6个百分点。 图表：2019年及2020年金辉控股营业收入（亿元）分业务情况 业务 2020年 2019年 同比 物业开发及销售 343.8 250.4 37.3% 住宅 316.5 241.9 30.8% 商业 27.3 8.5 222.5% 物业管理服务 - 5.2 - 物业租赁 3.4 3.5 -4.6% 管理咨询服务 1.6 0.6 184.1% 总计 348.8 259.6 34.3% 资料来源：亿翰智库、企业公告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 图表：2017年-2020年公司三费费用率走势 注：财务费用率=总利息支出/营业收入； 资料来源：亿翰智库、企业公告 四、“三道红线”全部转绿，评级持续提升 2020年，金辉控股明确了“以现金及利润为管理导向”的发展战略，期内实现了“三道红线”全部转绿：净负债率由2019年的166.9%下降至75.3%，剔除预收账款的资产负债率（双向扣除）由2019年的76.9%下降至69.0%，现金短债比（严格版）由2019年的0.5上升至1.1。IPO带来的资金流入为公司的负债结构带来了较大的改善，且伴随着融资渠道的打开以及债务结构的持续改善，公司的融资成本由2019年的7.8%下降了0.3个百分点至7.5%。我们认为，当前融资环境趋严，金辉控股明确以现金为重，有利于公司的长远发展。 基于金辉控股市场地位的提升、财务杠杆的改善及优质且充足的土地储备，2020年以来多家评级机构上调公司评级。2020年7月7日联合评级国际有限公司将金辉控股的国际长期发行人评级从“BB-”上调至“BB”，展望稳定；